建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2022-01-14 02:59:37)
昨天写过一篇文章：
地产投资也得保持一个开放的心态
现在想来，里面净说自己了，把重要的事忘说了，所以现在再多加几句。
昨天看新闻，NBA球队火箭队的老板、同时也是赌场和宾馆主人的TilmanFertitta套现重贷，拿出了2.5亿元现金，他当然很高兴了，这个可以说是资本运作。
老版主JY大佬说他自己投入87万买了个公寓楼，经过运作租金涨上去后，套现重贷拿出了2米[阅读全文]
(2022-01-11 18:54:43)
网友妹妹的一番言论，算是犯了众怒。我是赞成她的投资理念的，尽管我不同意她以下几点：
我不认为任何人有能力timemarket
我不认为必须要1000万资产以上才有资格那么做
我希望她的表达能稍微技巧些
先说说我自己，我绝对算不上个富裕家庭，即便是现在。家庭收入很低，花了三四年的时间才积攒了很少几万起步资金，不贵的自住房倒是拿出了一些资金。我主要[阅读全文]
(2022-01-08 11:16:02)
按照美国税法，投资房的各种维修费用在报税时必须要分出是维修（repairs）还是改进（improvements）。维修可以在当年直接减掉，而改进则必须一年一年的折旧。所以费用是维修还是改进，干系重大。关于如何分类，IRSPublication和税法书里都有明确说明。一般来说像换新屋顶，或换新空调等属于改进；而换掉部分坏掉的瓦片，或者修好不工作的空调等属于维修。 地主们当然希[阅读全文]
(2022-01-07 10:27:09)
一般情况下，美国投资房的购买以及后来可能的重贷(refinance)都会有各种各样的费用（称为Settlementcosts，或closingcosts)，这些费用该如何报税呢？根据IRS公布的资料（IRSPublications），以及读到的有关报税的书，现在来探讨一下。
实际上，只要把IRSPublication551（BasisofAssets）中关于Settlementcosts这部分读明白了，也就知道答案了。IRSPublication551的原文如下：
Settlementcosts.
Yourbasis[阅读全文]
(2021-12-09 08:39:08)
我以前用的伞险是个人伞险，比较贵。我的情况稍微特殊些，因为房产分布在好几个州，不同州的房险政策差别很大，很难找到合适的伞险。随着出租房数目的增多保费更是越来越贵。
StateFarm伞险
以前就在论坛上看到网友们推荐StateFarm，说StateFarm可以分成个人伞险和商业伞险：把车子和自住房放在个人伞险之下，而把出租房放在商业伞险之下，价格也不贵。咨询了后觉得[阅读全文]
(2021-12-07 08:40:00)
这些年精力主要集中在买房上了，对各种保险没给予太多关注，当然该买的保险都买了，像车险、房险和伞险等人家说该买的咱也都买了。只是有一点，房子没几个，租金没多少，但每年要交很多的保费，感觉都快赶得上租金利润了，当然这样说有点夸张，主要是这个保险费用高的太夸张。正好近些日子几个大的保险快要到期需要续约，也有时间，就决心趁这个机会把保险的[阅读全文]
(2021-11-29 09:47:24)
美国出租房折旧和Recapture的规则是非常复杂，容易使人犯糊涂，我试着看看能不能解释清楚。
首先，房产分为不动产（RealProperty）和个人财产（PersonalProperty），它们各自的折旧和Recapture的规则也是有区别的。
常用的有两种折旧法：
直线折旧法（straightlinedepreciation）每年的折旧额是相等的，按照直线折旧法的折旧额称为容许折旧。
加速折旧法(accelerateddepreciation)开始[阅读全文]
(2021-11-26 12:45:08)
昨天刚写了一篇文章“为何报税时应从房产中多分出个人财产”，文中提到，将个人财产（PersonalProperty）与不动产（RealProperty）分开有两项好处：
可以加快折旧速度。
可以将未来税收上不利的收入转化为税收上有利的收入
结论是：应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来，这样好处多多。
那么，到底什么是不动产，什么是个人财产呢？关于这点，我[阅读全文]
(2021-11-24 19:41:38)
美国税法将出租房产分为不动产（RealProperty）和个人财产（PersonalProperty）。 不动产的折旧期比较长，民宅地产是27.5年，商业地产为39年。 个人财产的折旧期比较短，通常为3~7年。目前甚至可以用100%bonusdepreciation在一年内一次性全部减掉。 将个人财产与不动产分开有两项好处： 1）可以加快折旧速度。
2）可以将未来税收上不利的收入转化为税收上有利的收入 这[阅读全文]
(2021-11-22 02:33:54)
任何投资都不能杠杆过度，这是毫无疑问的！ 问题是，怎样才算是杠杆过度?如何才能防止杠杆过度？这两个问题的答案其实很显而易见：只要资金链断裂了就意味着杠杆过度了，要防止杠杆过度就是要防止资金链断裂。只要能保证资金链不会断裂，那就说明杠杆没有过度。这里既没说现金流好了就意味着杠杆不过度了，也没有说现金流不好了就一定杠杆过度了。因为现金流[阅读全文]
