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为何报税时应从房产中多分出个人财产

(2021-11-24 19:41:38) 下一个

美国税法将出租房产分为不动产(Real Property)和个人财产(Personal Property)。

不动产的折旧期比较长,民宅地产是27.5年,商业地产为39年。

个人财产的折旧期比较短,通常为3~7年。目前甚至可以用100% bonus depreciation在一年内一次性全部减掉。

将个人财产与不动产分开有两项好处:

1)可以加快折旧速度。
2)可以将未来税收上不利的收入转化为税收上有利的收入

这第一条是显而易见的,这里不多啰嗦,否则我真成了个多嘴的老嫲子了。

本文的重点是看能否把第二条给解释清楚。

首先友善地提醒大家:税法既枯燥又难懂,对大多数人来说,具体细节不知道也罢,你只需要知道结论就行了。就如同如果你觉得一个店的蛋糕好吃,那你只需要记住那个店的位置下一次再去吃就得了,没必要知道蛋糕为什么好吃,除非你自己想学着做。

我希望您记住这样的结论:应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来, 这样做好处是大大的!并且持有房产的时间越长,这个好处越发明显。

对绝大多数不好奇的同学来说,您读到这里就足够了,歇着吧,再读下去可能既劳神又无益。

下面是写给那些少数好奇的同学,看看我有没有本事把第二条给解释清楚。

不动产和个人财产在持有过程中每年都必须要进行折旧(除非已折旧完),用以抵消租金利润和其他被动收入,但在房产被卖掉的时候,被折旧掉的需要被追补回来,这个被称为depreciation recapture。

但不动产和个人财产被追补回来的折旧税率是不同的:不动产的追补(Unrecaptured Section 1250 Gain)税率是普通收入税率但不超过25%;个人财产的追补(Section 1245 Depreciation Recapture)税率跟普通收入完全一样。

被追补回的数额是被折旧掉的数额和资产卖价两者中最小的,也就是说,损失是不需要被追补回来的。

比如说一项资产(不动产或个人财产)买时的价格是5万,并且5万已经被完全折旧掉,只有在卖价不低于5万的时候(5万或以上),全部被折旧掉的5万才需要被完全追补回来;而如果卖价低于5万,也就是有损失的时候, 比如卖价只有3万,那只需要追补3万。

由于个人财产在被卖掉时基本没什么价值了,甚至价值是0了,所以被追补回来的税很少甚至为0。

我们不妨用个例子来方便说明。

张三买了一个20万的房子(包括1万的个人财产),土地价值5万,28年后可以被折旧的资产15万已完全被折旧掉,卖价是30万。

一.个人财产与不动产不分开

卖房后:

注意 depreciation recapture(Unrecaptured Section 1250 Gain) 是15万, long term capital gain是10万。

二.个人财产与不动产分开

但如果把1万个人财产从房产中剥离出来,现在就有两种财产需要跟踪了:不动产买价是19万,个人财产买价是1万。

我们需要把卖价的30万分给不动产和个人财产。

A.由于个人财产在多年后价值基本为0了,并且设定个人财产价值为0在税收上也最有利,所以大多情况下我们会设定个人财产卖价为0,这样所有卖价的30万就全部分给不动产部分了:

注意这时的 depreciation recapture(Unrecaptured Section 1250 Gain) 是14万, long term capital gain是11万,而个人财产与不动产没分开前这两者分别是15万和10万。 由于 long term capital gain 比Unrecaptured Section 1250 Gain 在税率上更有利,把个人财产分开实际上是把个人财产(这里是1万)的未来税率从税收不利的收入(Unrecaptured Section 1250 Gain)转换成了税收有利的收入(long term capital gain)。

B.如果我们不把个人财产卖时的价值设为0,而是0.1万,那么情况就变成这样了:

注意个人财产 depreciation recapture(Section 1245 Depreciation Recapture)的0.1万变成了普通收入,税收上更不利了,所以卖时把个人财产的价格设为零最好。

三. 结语

没看明白的同学请举手!我看到了,几乎所有人都举手了。您如果没看明白不怨您,也不能怨我,只能怪国会的老爷子老嬷嬷们制定的混账税法,故意让人搞不懂。

总之,您看不明白也没关系,只要把结论记住就行了,我再重复一遍:报税时不要偷懒,应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来,这样做好处是大大的!

写这玩意跟写天书似的,写的人累,看得人也累,我只能对您说声抱歉!

作者:建宁   2021/11/19 (转载须经作者本人同意)

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