建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
美国税法将出租房产分为不动产（Real Property）和个人财产（Personal Property）。
不动产的折旧期比较长，民宅地产是27.5年，商业地产为39年。
个人财产的折旧期比较短，通常为3~7年。目前甚至可以用100% bonus depreciation在一年内一次性全部减掉。
将个人财产与不动产分开有两项好处：
1）可以加快折旧速度。
2）可以将未来税收上不利的收入转化为税收上有利的收入
这第一条是显而易见的，这里不多啰嗦。
本文的重点是看能否把第二条给解释清楚。
首先友善地提醒大家：税法既枯燥又难懂，对大多数人来说，具体细节不知道也罢，你只需要知道结论就行了。就如同如果你觉得一个店的蛋糕好吃，那你只需要记住那个店的位置下一次再去吃就得了，没必要知道蛋糕为什么好吃，除非你自己想学着做。
我希望您记住这样的结论：应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来， 这样做好处是大大的！并且持有房产的时间越长，这个好处越发明显。
对绝大多数不太好奇的同学来说，您读到这里就足够了，歇着吧，再读下去可能既劳神又无益。
下面是写给那些少数好奇的同学，看看我有没有本事把第二条给解释清楚。
不动产和个人财产在持有过程中每年都必须要进行折旧（除非已折旧完），用以抵消租金利润和其他被动收入，但在房产被卖掉的时候，被折旧掉的需要被追补回来，这个被称为depreciation recapture。
但不动产和个人财产被追补回来的折旧税率是不同的：不动产的追补（Unrecaptured Section 1250 Gain）税率是普通收入税率但不超过25%；个人财产的追补（Section 1245 Depreciation Recapture）税率跟普通收入完全一样。
被追补回的数额是被折旧掉的数额和资产卖价两者中最小的，也就是说，损失是不需要被追补回来的。
比如说一项资产（不动产或个人财产）买时的价格是5万，并且5万已经被完全折旧掉，只有在卖价不低于5万的时候（5万或以上），全部被折旧掉的5万才需要被完全追补回来；而如果卖价低于5万，也就是有损失的时候， 比如卖价只有3万，那只需要追补3万。
由于个人财产在被卖掉时基本没什么价值了，甚至价值是0了，所以被追补回来的税很少甚至为0。
我们不妨用个例子来方便说明。
张三买了一个20万的房子（包括1万的个人财产），土地价值5万，28年后可以被折旧的资产15万已完全被折旧掉，卖价是30万。
一．个人财产与不动产不分开
卖房后：
注意 depreciation recapture（Unrecaptured Section 1250 Gain） 是15万， long term capital gain是10万。
二．个人财产与不动产分开
但如果把1万个人财产从房产中剥离出来，现在就有两种财产需要跟踪了：不动产买价是19万，个人财产买价是1万。
我们需要把卖价的30万分给不动产和个人财产。
A．由于个人财产在多年后价值基本为0了，并且设定个人财产价值为0在税收上也最有利，所以大多情况下我们会设定个人财产卖价为0，这样所有卖价的30万就全部分给不动产部分了：
注意这时的 depreciation recapture（Unrecaptured Section 1250 Gain） 是14万， long term capital gain是11万，而个人财产与不动产没分开前这两者分别是15万和10万。 由于 long term capital gain 比Unrecaptured Section 1250 Gain 在税率上更有利，把个人财产分开实际上是把个人财产（这里是1万）的未来税率从税收不利的收入（Unrecaptured Section 1250 Gain）转换成了税收有利的收入（long term capital gain）。
B．如果我们不把个人财产卖时的价值设为0，而是0.1万，那么情况就变成这样了：
注意个人财产 depreciation recapture（Section 1245 Depreciation Recapture）的0.1万变成了普通收入，税收上更不利了，所以卖时把个人财产的价格设为零最好。
三. 结语
没看明白的同学请举手！我看到了，几乎所有人都举手了。如果没看明白不怨您，也不能怨我，只能怪国会的老爷子老嬷嬷们制定的混账税法，故意让人搞不懂。
总之，您看不明白也没关系，只要把结论记住就行了，我再重复一遍：报税时不要偷懒，应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来，这样做好处是大大的！
写这玩意跟写天书似的，写的人累，看得人也累，若把您给绕糊涂了，我只能说声抱歉！
作者：建宁 2021/11/19 (转载须经作者本人同意)
想请教一个问题. 你的结论：应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来,可我没明白表A的capital gain是10万,表B的capital gain是11万,不是增值少,税就少吗？如果是这样的,是否表A比表B好吗?
我去年做的cost seg 分出5年和15年的。 没Cost Seg前就需一个折旧相就行了， 现在变成3个独立折旧相了。
对，我是去年买的一个新投资房所以是第一年。turbo里增加新投资房时会问买价多少，其中土地价值多少，房屋价值多少，但是没有另外个人财产的选项。如果不做cost seq的话，那我就是把房子的总价和其中的土地价格列上就是了。当然如果我另外做了其他improvement 是可以另外设立单独折旧的项目，但是做cost seq 等于把买价里的的个人财产部分分割出来 就不太知道具体怎么做？是直接把买价减掉个人财产这部分吗？然后再另外增加一项个人财产？还有个人财产需要按照cost seq的报告分别列出不同项目吗？比如电器，地板，etc 谢谢
但如果不是买房的当年做cost seg, 那报税就非常复杂， 需要填一个单独的3115 form, 据说非常复杂， 我自己没填过。
而对于一些不能移动的， 像地毯，厨房等最好用专业人士。
我在那篇“Cost Segregation能替代1031 Exchange吗”提到过。