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为何报税时应从房产中多分出个人财产

(2021-11-24 19:41:38) 下一个

美国税法将出租房产分为不动产(Real Property)和个人财产(Personal Property)。

不动产的折旧期比较长,民宅地产是27.5年,商业地产为39年。

个人财产的折旧期比较短,通常为3~7年。目前甚至可以用100% bonus depreciation在一年内一次性全部减掉。

将个人财产与不动产分开有两项好处:

1)可以加快折旧速度。
2)可以将未来税收上不利的收入转化为税收上有利的收入

这第一条是显而易见的,这里不多啰嗦。

本文的重点是看能否把第二条给解释清楚。

首先友善地提醒大家:税法既枯燥又难懂,对大多数人来说,具体细节不知道也罢,你只需要知道结论就行了。就如同如果你觉得一个店的蛋糕好吃,那你只需要记住那个店的位置下一次再去吃就得了,没必要知道蛋糕为什么好吃,除非你自己想学着做。

我希望您记住这样的结论:应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来, 这样做好处是大大的!并且持有房产的时间越长,这个好处越发明显。

对绝大多数不太好奇的同学来说,您读到这里就足够了,歇着吧,再读下去可能既劳神又无益。

下面是写给那些少数好奇的同学,看看我有没有本事把第二条给解释清楚。

不动产和个人财产在持有过程中每年都必须要进行折旧(除非已折旧完),用以抵消租金利润和其他被动收入,但在房产被卖掉的时候,被折旧掉的需要被追补回来,这个被称为depreciation recapture。

但不动产和个人财产被追补回来的折旧税率是不同的:不动产的追补(Unrecaptured Section 1250 Gain)税率是普通收入税率但不超过25%;个人财产的追补(Section 1245 Depreciation Recapture)税率跟普通收入完全一样。

被追补回的数额是被折旧掉的数额和资产卖价两者中最小的,也就是说,损失是不需要被追补回来的。

比如说一项资产(不动产或个人财产)买时的价格是5万,并且5万已经被完全折旧掉,只有在卖价不低于5万的时候(5万或以上),全部被折旧掉的5万才需要被完全追补回来;而如果卖价低于5万,也就是有损失的时候, 比如卖价只有3万,那只需要追补3万。

由于个人财产在被卖掉时基本没什么价值了,甚至价值是0了,所以被追补回来的税很少甚至为0。

我们不妨用个例子来方便说明。

张三买了一个20万的房子(包括1万的个人财产),土地价值5万,28年后可以被折旧的资产15万已完全被折旧掉,卖价是30万。

一.个人财产与不动产不分开

卖房后:

注意 depreciation recapture(Unrecaptured Section 1250 Gain) 是15万, long term capital gain是10万。

二.个人财产与不动产分开

但如果把1万个人财产从房产中剥离出来,现在就有两种财产需要跟踪了:不动产买价是19万,个人财产买价是1万。

我们需要把卖价的30万分给不动产和个人财产。

A.由于个人财产在多年后价值基本为0了,并且设定个人财产价值为0在税收上也最有利,所以大多情况下我们会设定个人财产卖价为0,这样所有卖价的30万就全部分给不动产部分了:

注意这时的 depreciation recapture(Unrecaptured Section 1250 Gain) 是14万, long term capital gain是11万,而个人财产与不动产没分开前这两者分别是15万和10万。 由于 long term capital gain 比Unrecaptured Section 1250 Gain 在税率上更有利,把个人财产分开实际上是把个人财产(这里是1万)的未来税率从税收不利的收入(Unrecaptured Section 1250 Gain)转换成了税收有利的收入(long term capital gain)。

B.如果我们不把个人财产卖时的价值设为0,而是0.1万,那么情况就变成这样了:

注意个人财产 depreciation recapture(Section 1245 Depreciation Recapture)的0.1万变成了普通收入,税收上更不利了,所以卖时把个人财产的价格设为零最好。

三. 结语

没看明白的同学请举手!我看到了,几乎所有人都举手了。如果没看明白不怨您,也不能怨我,只能怪国会的老爷子老嬷嬷们制定的混账税法,故意让人搞不懂。

总之,您看不明白也没关系,只要把结论记住就行了,我再重复一遍:报税时不要偷懒,应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来,这样做好处是大大的!

写这玩意跟写天书似的,写的人累,看得人也累,若把您给绕糊涂了,我只能说声抱歉!

作者:建宁   2021/11/19 (转载须经作者本人同意)

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评论
jenning 回复 悄悄话 回复 'zankerRd' 的评论 : 总利润不只包括capital gain,也包括depreciation recapture, 利润是两者之和的25万,并且depreciation recapture的税率比capital gain高,所以我们希望多的capital gain, 少的depreciation recapture, 两者加起来是相同的。
zankerRd 回复 悄悄话 hi 建宁,
想请教一个问题. 你的结论:应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来,可我没明白表A的capital gain是10万,表B的capital gain是11万,不是增值少,税就少吗?如果是这样的,是否表A比表B好吗?
jenning 回复 悄悄话 回复 'gqc' 的评论 : Cost Seg报税时跟单独设立折旧的项目一样。 并且不需要每一个都单独列项, 把折旧年限相同的列一个总数即可。
我去年做的cost seg 分出5年和15年的。 没Cost Seg前就需一个折旧相就行了, 现在变成3个独立折旧相了。
gqc 回复 悄悄话 回复 'jenning' 的评论 :
对,我是去年买的一个新投资房所以是第一年。turbo里增加新投资房时会问买价多少,其中土地价值多少,房屋价值多少,但是没有另外个人财产的选项。如果不做cost seq的话,那我就是把房子的总价和其中的土地价格列上就是了。当然如果我另外做了其他improvement 是可以另外设立单独折旧的项目,但是做cost seq 等于把买价里的的个人财产部分分割出来 就不太知道具体怎么做?是直接把买价减掉个人财产这部分吗?然后再另外增加一项个人财产?还有个人财产需要按照cost seq的报告分别列出不同项目吗?比如电器,地板,etc 谢谢
jenning 回复 悄悄话 回复 'gqc' 的评论 : 如果cost seg 是在买房的当年做,报税非常容易, 跟没做cost seg没什么区别。 因为就算没cost seg, 新加的财产或Improvement, 比如新屋顶、新空调、新冰箱等也都需要单独折旧。我用的是TaxAct, 不是Turbotax, 但Turbotax肯定也有类似的功能,否则就不是报税软件了。
但如果不是买房的当年做cost seg, 那报税就非常复杂, 需要填一个单独的3115 form, 据说非常复杂, 我自己没填过。
gqc 回复 悄悄话 请问如果做cost seg的话是不是需要找会计师来给报税?自己用turbo tax软件能处理吗?turbo里面好像没有见到有区分个人财产部分,只有土地和home improvement 两项
jenning 回复 悄悄话 回复 'gqc' 的评论 : 空调热水炉不算个人财产。其它电器应该算。
gqc 回复 悄悄话 空调热水炉是不是也都算个人财产?所有的电器?
jenning 回复 悄悄话 回复 '五月草地' 的评论 : 一般像你提到的这些能移动的,是比较明显的个人资产, 自己分就可以,但是你的估值最好要靠谱一些。

而对于一些不能移动的, 像地毯,厨房等最好用专业人士。

我在那篇“Cost Segregation能替代1031 Exchange吗”提到过。
五月草地 回复 悄悄话 这个从房产里分出personal property,需要专业人员来做才承认吗?比如我可以自己说我50万买的房子,里面冰箱洗衣机电炉子值5万?
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