投资房有时会遇到天灾（风水火灾等）和人祸（被盗和故意破坏）等突发事件，造成损失（CasualtyandTheftLosses），需要花钱修复，有保险的有时可以得到全部或部分理赔，牵扯到的报税问题其实是蛮复杂的。 意外损失和保险理赔报税，关键有两点：
1)申报损失/利润
2)调整Basis和折旧，中止损失部分在修复期间的折旧 具体来说，需要做三件事：
1)申报意外损失/利润<[阅读全文]
建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2022-02-21 05:00:17)
投资房有时会遇到天灾（风水火灾等）和人祸（被盗和故意破坏）等突发事件，造成损失（CasualtyandTheftLosses），需要花钱修复，有保险的有时可以得到全部或部分理赔，牵扯到的报税问题其实是蛮复杂的。 意外损失和保险理赔报税，关键有两点：
1)申报损失/利润
2)调整Basis和折旧，中止损失部分在修复期间的折旧 具体来说，需要做三件事：
1)申报意外损失/利润<[阅读全文]
(2022-02-17 04:04:58)
懵懂小地主 小地主们一般都是这个模样：房子一个接一个地买，每年到了该报税的时候，便很潇洒而又底气十足地（咱可是有几个破房子的，不要不把咱当根葱）把房子有关的资料全甩给CPA，并发誓再也不想见到这些让人头大的烂玩意儿，然后便又很兴奋地投身到寻找下一个房子的伟大掏粪事业中去了… 过了N年后,终于卖了个回报不错的房子，心里很是高兴。但不巧[阅读全文]
(2022-02-04 09:51:07)
在1986年税改之前，美国税法还没有把主动收入和被动收入分开，它们之间可以相互抵消，地主们可以任意从工资收入中减掉各种各样出租房的费用。比如如果你一年中有100万的工资收入，你只要买个大而破的物业，花100万元装修，就完全可以抵消掉100万的其他收入。所以当时，地产是富豪们避税的一个工具，有些富豪投资房产仅仅是为了避税，而不是真正想在地产上有所作为[阅读全文]
(2022-01-29 06:35:44)
在美国，无论你的收入来源为何，是在公司工作拿W2，还是作为合同工拿1099，或是自雇，亦或是投资地产或股票的收益等，最终计算个人税收时都会归于以下四类： OrdinaryIncome（普通收入） UnrecapturedSection1250Gain（传说中的depreciationrecapture） LongTermCapitalGain 28%RateGain 如果你说你有第五类，估计你不是在美国。 首先说明一下，此文不是具体介绍这四种收入，每种收[阅读全文]
(2022-01-21 06:05:38)
这篇小文是写给新手小地主们的，老地主们就没必要再浪费时间看这么小儿科的东西了。其中有好几个问题也是曾经困惑过我自己的，写下来可以使后来者少走点弯路：
-1-
折旧并不是可选可不选的，即便你不折旧，卖房的时候也跟你折旧过一样同样需要recapture，所以不折旧就亏了。有的人忘了折旧，或者以为现在不折旧以后就不需要recapture是错误的。
-2-
只有建筑部[阅读全文]
(2022-01-20 10:13:12)
CapRate是净租金收入（NOI，orNetOperatingIncome）和房价之间的比率。NOI是租金收入减去所有不包括贷款的其它费用，可以理解为用现金买房一年的净租金利润。
比如花10万买个房子，一年收到租金是10000，各种费用（不包括房贷）总共3000，那么这个房子不包括房贷的净租金利润是10000-3000=7000，它的CapRate就是7000/100000=7%。
一.商业地产（包括公寓楼）
CapRate主要应用于商业地产[阅读全文]
(2022-01-19 03:14:34)
若不考虑税收因素，地产投资可以通过四个方面获利：
一.大市增值（通胀和其他因素）
二.人为增值（ValueAdded）
三.付掉的本金（LoanPaydown）
四.现金流 这四条中，除了第三条付掉的本金在利率是3~5%的范围内的回报率大约5%，这一单独回报无法满足我们的投资要求外。其它三条中只要把一项做好就足够了。 Flipper是靠第二条吃饭的。 很多人在房价不增值的地[阅读全文]
二.人为增值（ValueAdded）
三.付掉的本金（LoanPaydown）
四.现金流 这四条中，除了第三条付掉的本金在利率是3~5%的范围内的回报率大约5%，这一单独回报无法满足我们的投资要求外。其它三条中只要把一项做好就足够了。 Flipper是靠第二条吃饭的。 很多人在房价不增值的地[阅读全文]
(2022-01-17 13:43:46)
经常会听到有些朋友问，我这个贷款的利率和费用是否合理？这篇文章，试图帮助这些朋友自己来回答这个问题。 基本思路是：先根据几个权威性机构发布的全国平均利率，在此基础上再进行一些调整。因为这些发布的全国平均利率都有一定的局限性，比如，有些只局限于自住屋等，所以需要再做进一步的调整。 这里只讲满足两房机构标准的常规贷款。 一.权威机构的[阅读全文]
(2022-01-16 14:38:12)
没有人喜欢别人的批评，大度如唐太宗李世民者也不总喜欢别人的批评，至少从情感上讲。
但良药苦口，我们赞同的意见大多是无助于进步和提高的。如果有人告诉你1+1=2,你肯定会赞成，但这种赞成对你的提高有帮助吗？但如果有人说1+1=3，他说得可能不对，但至少会引起更多的思考，也许他是说两个人的合作可以等同于三个人的单打独斗，这样才会促使我们再思考和进步[阅读全文]
(2022-01-14 20:08:05)
一位日本地产大亨曾经这样说过，大体意思就是说一种地产运营模式至多只能持续十八个月就需要变动，或者需要改变房产的类型、或者需要改变区域、或者需要改变经营模式等，因为市场是在变化的，所以应该与时俱进。我已经记不清他是说那里的市场了，因为他说这话显然不会适用于所有的市场，比如像美国中西部、包括我们家驻地，房价几十年变动不大，他说的话也就[阅读全文]
