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地主那点事儿（9）耍花枪

(2024-04-11 19:09:42) 下一个

不是说模式好就应该不停地重复吗？宁大人在套现了加州中谷S城的第一个房子后，第二个房子也涨得差不多了，理应如法炮制了。

这时，一条小阴沟挡住了宁大人的去路…

这里科普点美国房贷的基本知识。美国每个人所允许的常规贷款的个数，是有限制的，并且这个限制也是随美国的经济和地产市场的形势经常变化的。比如次贷危机前的一段时期对个人贷款个数没限制，次贷危机后降为4个，后来又增加到了现在的10个。

除了限制常规贷款的个数，同时也限制可以做套现重贷（cashout refinance）贷款的个数，次贷危机最初为4个，也就是说一旦你的贷款个数超过4个，就不允许做套现重贷了。

2015年10月Freddie Mac把套现重贷数目限制由4个调高到6个。

2017年7月Fannie Mae由4个调高到10个。也就是说目前套现重贷贷款可以达到10个。

而当时是2014年中，套现重贷允许的最大个数是4个，而宁大人已经有4个贷款了，所以S城用现金买的第二个房子就无法套现重贷了。当时做非常规贷款非常难，不像后来比较容易，况且宁大人还是远程。还好的是买完第五个房子剩下的资金有约5万，而2013年在P镇买的一个房子的贷款少于6万，于是宁大人就勒紧裤腰带，咬牙把那个不到6万的贷款给还完了，这样就可以腾出一个套现重贷的名额。

有了套现名额，宁大人就对加州中谷S城买的第二个房子进行了套现重贷，银行估值18.7万，拿出13.7万现金。

他又开始在P镇物色下一个目标。

宁大人对自己买前一个房子没有遵从大师们的教诲反而取得不错的成绩感到有点小得意，就决定下一次来个高难度动作，耍一次花枪。

这也不是说宁大人已经觉得自己武艺高强，所以艺高人胆大，可以玩任何的把戏。现实是当时房源已经比一年前减少很多，好的买卖越来越少。再一个，宁大人从买前一个房子也得到一些启发，意识到问题大的房子风险固然是大，但潜在的回报可能也更高，所以就决定试一把。

当然，宁大人也为这个决定付出了些代价！

这是个已经被废弃了有七八年没人住的银行收回的房子，银行列出的信息是4室3卫。房子是1993年建的，原来是3室2卫，2006年时房主开始扩建，加了一个很大的房间，一个卫生间, 和很大的一个凉台，可惜扩建还买完工就被银行收回了，也就一直空着。由于扩建尚未完工，状况很差，加建许可也没完成，在市场上有半年之久都无人问津，标价也从开始的11万逐渐降到9万。

宁大人对这个房子做了些分析，这个房子修好后市场价格约13万，每月能租 1100~1200。在咨询了Kim和得到Eric的维修估算后，宁大人把预算设在维修完成后11万的价位。

跟银行一番讨价还价后，银行接受了宁大人8.6万的报价。

报价被接受后，照例用Kim推荐的房检员Dale对房子进行过户前的房建。这个房子用的不是公用的下水道系统，而是自建的化粪池。房建员Dale非常老道和有经验，他仔细地查看了县政府记录的有关此房的各种许可，房子的加建许可有问题，这是早预料到的，因为加建还没完成。细心的Dale还是发现了一个非常关键的问题：这个化粪池的设计容量只够三个卧室，不够四个卧室的容量，也就是说加建的那个房间不能叫卧室（尽管那个房间也已经加了阁厨了），除非把化粪池扩容，而扩容的费用需要约8千。

宁大人知道后当然不高兴了，尽管他并不是个斤斤计较的人，但这个新扩建的房间是否可以叫卧室干系重大，一个人的名字叫张大傻还是张小聪也许差别不大，但这房间是不是卧室对以后卖房子来说价格差别就大了。

四个卧室竟然变成了三个卧室和一个不能叫卧室但可以睡觉的房间, 宁大人马上向银行表达了他的不满，银行同意降了2千，最终以8.4万成交。

房子在2014年11月底顺利过户，Eric花了一个多月的时间维修，维修完马上租了出去，租金每月1150。这是宁大人买的第六个房子。这个房子包括维修总费用花了近11.5万（两倍时卖掉了，现在市值3倍多）。

尽管没有对化粪池进行扩容，还是超出了宁大人当初最保守的预算估计，当初的预算是11万。

花枪没耍好，宁大人对此作了深刻的反省，超出预算有三个原因：

首先，正常的维修费用也比Eric当初估计的多出有4千多，这个在情理之中，这么大的工程预估是不可能把所有情况都考虑进去。

第二，可是预料之外的，房子刚过户外面的空调就让人给偷了，奇的是房子空了这么多年都没被偷，宁大人刚过户就被偷，看来有点背，多花了有2500。

第三，是有关扩建许可的，买时因为加建没完成，知道加建许可有问题，所以在修理的时候宁大人特地跟Eric强调要把扩建许可的问题解决掉，否则以后没法卖房子，并且Eric也同意扩建许可的费用包括在总维修费用里面。Eric自己没有总包资格证，他自己无法解决扩建许可的问题，但说他有个哥们有总包证书，可以让他来做。但这房子被修好并被租出去快一年了，扩建许可问题还没解决。宁大人很是不高兴，就问Eric怎么回事，Eric说他哥们关门不干了，没法找到总包，并且找别的总包需要花钱。宁大人一看这样拖下去不是回事，就问Eric找别人解决加建许可需要多少钱，他找人问了问说需要2000。宁大人一想，尽管以前说好加建许可费用包括在维修总费用里面，但像Eric这样赚一分花一分的人，你想让他自己拿出2000美元是不可能的，所以宁大人决定自己出这2000元，并敦促Eric尽快把许可的问题解决掉。即便这样，Eric又花了11个多月才最终把许可的问题解决掉。也就是说，从买房子到完成加建许可花了近两年的时间。宁大人事后想：这房子多亏是出租，花了近两年的时间办许可也没太影响出租，若是倒卖的话要等两年才能拿到许可那麻烦可就大了！难怪别人说不要碰许可有问题的房子，宁大人算是真领教过了！

不过，这个房子遇到的也不全都是坏事，好事是白得了一块大约有四分之一英亩的宅基地，尽管这块宅基地在当时并不值钱。这块在法理上已经跟房子分隔开来的宅基地紧邻这个房子，在房子的东边，跟房子原属于同一个主人，并且跟房子同时被银行收回，收回的地契都是在一起。宁大人在过户前就在想，银行会不会把这块宅基地白给他？因为两个的地契是在一块的，结果过户后发现银行真的给他了。这块宅基地2004年最高峰时值3万美元，但过户时市场值只有3千美元，现在市场值3万多点。宁大人在买房报价时并不知道这块宅基地的存在，估计银行是知道它的存在的，只是只有3千美元不值得再折腾，索性就白给宁大人了，宁大人也算白捡了个小便宜！太太经常问宁大人何时该处理掉这块宅基地，宁大人稳坐钓鱼台，言道不急不急！

小结一下就是：从2012到2014，宁大人自己拿出约10万资金，贷款约50万，每年买2个，总共买了6个房子，2个在加州中谷，4个在佛州滨海小镇。

【附】这是宁大人2013年在佛州P镇买的房子，2004年建，包括维修约9万，现市值30万：