建宁博客
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任何投资都不能杠杆过度，这是毫无疑问的！
问题是，怎样才算是杠杆过度? 如何才能防止杠杆过度？这两个问题的答案其实很显而易见：只要资金链断裂了就意味着杠杆过度了，要防止杠杆过度就是要防止资金链断裂。只要能保证资金链不会断裂，那就说明杠杆没有过度。这里既没说现金流好了就意味着杠杆不过度了，也没有说现金流不好了就一定杠杆过度了。因为现金流的好坏只是保证资金链是否断裂的一个因子，而不是决定性的因子。
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贷款数额的绝对大小并不是衡量风险大小的决定性因素。
如果有这样一个问题：如果A和B的经济实力相当，A借贷了50万，而B借贷了100万，谁的风险更大？
这个问题没法回答，因为给出的信息太少，不足以得出结论。
如果A和B的借贷条款一样，比如都是相同利率的30年固定利率贷款，并且两者的利润都不好，我们可以说B的还贷压力会大一些。
但如果A是需要一次性还清的气球贷，比如说下月必须要还清；而B是固定利率fully amortized贷款，还贷期限是100年，每月月供才3000美元，那我只能说A的风险更大，因为很少有人有能力一次性拿出50万现金，而很多人可以负担得起3000美元的月供。这也从另一方面说明，单从风险控制来说，一般贷款期限越长，风险越小，因为每月还贷压力小，不容易出现资金链断裂。
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贷款数额的相对大小也并不是衡量风险大小的决定性因素。
如果A全部用现金买的房，并且没有现金储备；而B则100%贷款买房，但手中握有20万的现金储备，那么尽管A的现金流好于B，但还是B的风险小。因为A一旦出现意外资金链很容易断裂，而B的20万现金可以应付很长一段时间。
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前面两个例子有点极端，容易让人觉得是在抬杠，下面看一个实战性的例子。
A有100万房产，贷款50万，30年固定利率4%。
B对上述资产布局不满意，就做了以下调整：套现重贷拿出25万现金，用其中的15万为首付，贷款45万又买了60万房产，而余下的10万现金做为储备资金握在手中，贷款利率也是4%。
这样B现有：160万房产，贷款120万，30年固定利率4%，并持有现金10万现金。
我们来比较一下A和B的在两种不同资本年化率（Cap rate）下第一年的回报情况。
1）房产的资本年化率为4%：由于资本年化率和贷款利率一样，这样杠杆对租金利润既没有正效用也没有负效用：
尽管A每年有$11356的正现金流，而B却有$4748的负现金流，但我并不觉得B的风险比A大，因为B握有10万现金，足以应对可能的意外。并且一般情况下，随着持有时间的增长，两者的现金流会变好，B的负现金流也会变正。所以如果让我选择的话，我还是会选B，尽管我知道不少人不会赞同我的意见。
2）房产的资本年化率为5%：杠杆对租金利润起正效用：
两者现金流都为正，只是多少有点差别，如果投资的目的是为资产回报最大化，那么B是不二选择。如果说上一种情况我的选择会有争议的话，在这种情况下，无论从风险考虑还是回报考虑，B都胜于A！
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美国地产媒体作者和地产经纪人Phoebe Chongchua在采访了很多成功的地产投资者后总结了五条成功的经验，其中第四条她引用了地产律师和地产书作者William Bronchick的话“Cash Reserve Trumps Cash Flow”。这个其实不难理解，就像前面提到的第一种情况，尽管A每年有$11356的正现金流，而B却有$4748的负现金流，但如果紧急需要5万现金，A无能为力，而B却是握有10万现金的。
写这篇文章的本意并不是鼓励大家去买负现金的房子，因为我自己也不买负现金流的房子，而是想说明，高杠杆并不直接意味着高风险，好的现金流也并不一定意味着低风险，但有一点是肯定的：在风险控制上，现金为王！所以要多留储备金。
作者：建宁 2021/11/18 (转载须经作者本人同意)
