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美国出租房折旧及Recapture

(2021-11-29 09:47:24) 下一个

美国出租房折旧和Recapture的规则是非常复杂,容易使人犯糊涂,我试着看看能不能解释清楚。

首先,房产分为不动产(Real Property)和个人财产(Personal Property),它们各自的折旧和Recapture的规则也是有区别的。

常用的有两种折旧法:

  • 直线折旧法(straight line depreciation)每年的折旧额是相等的,按照直线折旧法的折旧额称为容许折旧
  • 加速折旧法(accelerated depreciation)开始折旧速度比较快(甚至头一年可以完全折旧掉),超出容许折旧的那部分被称之为超额折旧。

税法规定:折旧期少于20年的资产可以选择加速折旧,多于20年的必须用直线折旧。

比如说一个造价为1.5万的driveway,属于15年折旧期的land improvements,可以选择两种折旧方法:

  • 按直线折旧,一年会有1千元的折旧额,这是容许折旧
  • 如果按加速折旧在头一年完全折旧掉,折旧额为1.5万,超出容许折旧额的那1.4万称之为超额折旧

不动产和个人财产中的超额折旧部分,Recapture的税率都是一样的,都为普通收入税率。而容许折旧部分,不动产和个人财产是不同对待的。

个人财产折旧和Recapture

个人财产折旧和Recapture受美国税法1245条款规定的约束,并且无论是容许折旧还是超额折旧,Recapture后的税率都为普通收入税率,正式名称是“Section 1245 Recapture”。

个人财产尽管Recapture税率高,但由于最终Recapture的数额很少,所以多把个人财产从不动产中分出来还是有好处的。

举个例子,一个2000元的冰箱,几年后卖掉房子时,实际价值可能很少了,也许只有100,甚者是0,所以只需要Recapture剩下的100 或0就行了,其它的都转化为税率更有利的long term capital gain了。这个我在前文“为何报税时应多从房产中分出个人财产中已经有说明。

不动产折旧和Recapture

不动产折旧和Recapture就复杂的多,它受美国税法1250条款规定的约束。并且分两种情况。

1) 折旧期超过20年的

折旧期超过20年的资产,像民居建筑是27.5年,商业建筑39年,必须要用直线折旧。只用直线折旧,那就只有容许折旧,没有超额折旧。而需要补交税的容许折旧,正式术语是“Unrecaptured Section 1250 Gain”,税率是正常收入税但不超过25%。

具体算法是:把“Unrecaptured Section 1250 Gain”加到普通收入之后(不包括long term capital gain),税率超过25%的那部分“Unrecaptured Section 1250 Gain”按25%交税,低于25%的部分跟普通收入一样交税。

2) 折旧期低于20年的

像fense,driveway等land improvements,折旧期是15年,可以选择加速折旧。当选择加速折旧的时候,会有容许折旧,也可能会有超额折旧。

需补交税的容许折旧部分也是“Unrecaptured Section 1250 Gain”,规则跟上面一样。

超额折旧部分, 则需Recapture按普通收入交税。

还说前面driveway的例子,造价为1.5万,用加速折旧第一年就完全折旧完1.5万。假定一年后卖掉,卖掉时的估值是1万,那么需补交税的容许折旧1千是“Unrecaptured Section 1250 Gain”,剩下的9千则需要Recapture按普通收入交税。但跟前面提到的个人财产折旧相似,如果持有的时间比较长的话,最终价值会趋于0了,也很少需要recapture了。

结语

上面提到的个人财产和折旧期低于20年的资产的折旧是假定做过Cost Segregation。由于绝大多数小地主一般都不做Cost Segregation, 而是把它们跟建筑一起做为不动产按27.5年(商产39年)折旧的,只能用直线折旧,只会有容许折旧,不会有超额折旧,所以我们通常所说的depreciation recapture,绝大多数是指“Unrecaptured Section 1250 Gain”。但就像前面文中提到的那样,depreciation recapture本身的真正含义,其实比这要广泛的多。

备注

Recapture这个词,是指放了再捉回来,显然捉放必须要是同一样东西。具体到折旧和recapture,折旧时按普通收入税率折旧,补税的时候也必须再以普通收入税率交上来,这才叫recapture。符合这个条件的包括个人财产的折旧(包括容许折旧和超额折旧),以及不动产的超额折旧。也就是说放了个猴子,捉回来的还应该是个猴子。

而不动产的容许折旧,折旧时按普通收入税率折旧,但补税的时候却是“Unrecaptured Section 1250 Gain”,税率不完全是一样的。放了个猴子,却捉回来一只大猩猩,严格讲这不应该叫recapture,这就是为什么IRS文献和正规的税法书都很少说recapture “Unrecaptured Section 1250 Gain”,只说需要pay这部分税

但稀里糊涂的普通民众可就不管那么多了,放了个猴子,管你捉回来的是猴子还是大猩猩,统统就叫recapture。Depreciation recapture这个词就是这样被糟蹋烂了的。

作者:建宁   2021/11/23 (转载须经作者本人同意)

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