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你知道你的借贷能力是无限的吗?

(2021-07-22 02:08:23) 下一个

在美国,你知道你投资房产的借贷能力是无限的吗?!

当然,以上的论断要完全正确的话还需要加上两个条件:1)你能买得起你的自住房(或租得起住房);2)你所有出租房的现金流不能为负,要至少能打平或为正。

这个在地产投资规模化中至关重要的问题,也是我当了好几年地主后才明白的!

要搞清楚这个问题,就需要知道如何计算贷款能力DTI(Debt-to-Income ratio),只有知道了如何计算DTI,才能算出自己到底可以贷出几个款来。

很多人在计算DTI的时候都有一个误区: 就是把自住房跟出租房混淆起来,认为应该合到一起计算:Debt 就是所有房子的债务加起来,Income 就是个人收入和出租房收入加起来,然后 Debt/Income。这种算法是不对的。自住房和出租房要分开计算。

计算DTI 需要先算出三个数字( 数据都为 monthly ):

  • Debt (不包括出租房): 包括自住房贷款月供(本金加利息),地产税, 保险, HOA Fee, 汽车贷款月供,教育贷款月供, 信用卡月付等; 但一般不包括:水电费,电话费,旅游费,日常生活费等开销。
  • Income不包括出租房):个人/家庭税前收入。
  • 出租房现金流: 算出每个出租房的现金流, 然后加到一起。

计算方法:

  • 若出租房现金流为正, 作为income 加到分母: Debt/(Income + 现金流)
  • 若出租房现金流为负, 作为Debt加到分子: (Debt + 现金流) /Income

举个例子,小地主 A:

  • 若每月自住房房贷 $2000,地产税 $600, 保险 $100, 车贷 $300, 无其它债务(不包括出租房债务),则每月总债务为 2000+600+100+300 = $3000
  • 若税前家庭年收入(比如若家庭只有1个人工作, W2收入)为12万美元, 月收入是$10000;

在以下三种情况下:

  • 若 A 没有出租房, DTI 是: 3000/10000 = 30%。
  • 若 A 有5个出租房, 出租房总现金流是$1000/month,DTI 是: 3000/(10000+1000) = 3000/11000 = 27%
  • 若 A 有3个出租房, 出租房总现金流是$900/month, DTI 是: (3000+900)/ 10000 = 3900/10000 = 39%

目前,若信用分数在740分以上, 两房机构 Fannie Mae 和 Freddie Mac 允许的 DTI 上限都可以达到50%(一般是45%), 自己可以很容易算出能不能贷到款!

另外,有些银行允许把要买的投资房的未来估计收入计入现金流。

结论:正现金流能降低DTI,只有负现金流才能增加DTI,所以只要保持正现金流,贷款能力是无限的, 当然常规贷款有10个的限制。 所以只要能贷出款来, 保证是正现金流, 就应该拿出吃奶的劲来使劲贷, 狠劲买!

我们举个例子,假定你的自住房买价是40万,地产税加保险每年7200, 25% 首付,30年4%固定利率贷款,并且假定你没有其它任何债务,我们来算算你需要多少家庭收入才能买得起你的自住房(或者说使你的借款能力达到无限):
每月总债务: 7200/12(地产税加保险) + 1500(贷款) = 2100
需要的月收入: 2100/0.45 = 4667
需要的年收入: 4667*12 = 56004
也就是说只要你的家庭税前收入能达到 $56004,并且你的所有出租房的现金流不为负,你的贷款能力就是无限的,这个门槛不是像我们想像的那么高吧?!

这个结论看起来好像是不太合常理, 但规则就是这样的。当然,这个只适合于美国。

这也说明,许多常理都是荒谬的,只有用知识来武装自己,才不会被荒谬所蒙蔽

作者: 建宁  原创于2017/07/02  更新于2021/7/22  (转载须经作者本人同意)

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评论
jenning 回复 悄悄话 回复 'Parkbrooke' 的评论 :
是的,有报税记录的会用报税收入,没报税记录的会按75%算。
tony0101 回复 悄悄话 现在哪有正现金流的房子?除非50%头款
Parkbrooke 回复 悄悄话 基本上所有的lender都把租金收入按75%算
jenning 回复 悄悄话 回复 'thegreen' 的评论 : 谢谢!
小土豆_0130 回复 悄悄话 不吃不喝30年买个房子,问问谁敢买?:)。 买房子是生活的大头不假,但不能把买房子的收入作为生活的全部。最简单的3口之家每人基本生活费一千元,每月3千元的生活费开销一年将近4万再加上买房子的开销,算算年收入应该达到多少?:)
thegreen 回复 悄悄话 写得真好,论点,论据,论证都很清楚。
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