地主那点事儿（7）考察

面对巨大的风险和不确定性，即便是像宁大人这样懒得屁股都抬不动的人，都觉得有必要劳动大驾，屈尊亲自到P镇去考察一番了。于是宁大人就把想法向太太做了汇报，说旅游加考察。其实宁大人不用问就知道太太的反应，尽管宁大人本人并不太喜欢外出旅游，但太太是个一提旅游就两眼放光的人，再加上去年一直在等S城的两个白菜房的过户而没法出远门，太太早憋坏了。所以果不其然，太太一听就很高兴地请了一个周的假，并准备到P镇的行程。

既然决定看房买房，就得找个当地的地产经纪人，宁大人在当地不认识任何人，就赶紧到Zillow 去找了找，找了个好评比较多，但又不是非常多的人。没好评的人咱不敢用，谁知道他/她好坏？ 好评太多的人估计都是些大神，人家是否有足够多的时间来伺候咱这小虾米？！宁大人如是想，也不知道他这逻辑是否靠谱！

最后选中了一位叫Kim经纪人，跟她联系了一下，她当然很高兴了。宁大人把自己的买房标准发给她, 仍然是：3房2卫，建于1990年后，约10万，不能是差区。并告诉她要到那里去看一看，并约好了在她办公室见面的时间。在宁大人他们要去的前几天，Kim发来了满足条件的在售房子的清单，宁大人打印了下来，并开始着手研究。

闲话少说， 2013年5月12日，一个晴朗的日子，宁大人及太太坐上了从H城到奥兰多的班机，并于下午约1点左右达到奥兰多机场，在机场租了车，又在机场附近一个不错的中国餐馆吃过中午饭，然后又在奥兰多转了转，顺便看看当地的房产情况，那里的房产市场也是惨不忍睹，大量的银行收回房。转了大约1个小时后，两人便上了高速开往东南方向的P镇。

下午约4点左右到达P镇，由于跟经纪人Kim约好见面的时间是第二天，宁家夫妇就自己开车在镇上先转了转，也顺便看了几个预先打印在清单上的房子，看了后真是怵目惊心，以前想到会挺惨，但没想到会这么惨！有些街道本来也只有一半空地，一半有房子，即便那一半有房子的，又大都空着，很多窗上，门上贴有银行要收回的通知，有很多在售，在租的房子，也有很多窗户被从外面用木板钉死看似废弃的房子，直看得起初还有些兴奋的宁大人心里变得哇凉哇凉的，心想：完了完了，这么多空房，这他M买了以后咋能租的出去呢？

已经有些沮丧的宁大人赶紧发短信给Kim，让她第二天见面时提供一份过去半年当地的出租数据报告。

已临近傍晚，略感困顿的宁家夫妇就想先找个旅馆住下来。前面已经提过，P镇东边靠海，但绝大多数居民区都在离海岸线有四五英里的西边，这时宁大人他们就是在西部的居民区，而他们想住在海边。于是心里带着些许失望的宁大人就和太太开着车往东部海边开去。

到了海边，一下主路不多远他们就发现了一个看起来很简单，全是平房的小旅馆。接待的是一位年轻的女士，交谈中才知道她和她丈夫都是因为当时难找工作，是从外地过来的，她在小旅馆做工，她丈夫好像是搞地产，可能是帮人做维修的。因为当时已过了旅游旺季，空的房间很多，宁家夫妇就要求先看一下房间，年轻女士就带着他们随便进了一间看了看，房间极为普通，还没等宁家夫妇开口表态，这年轻女士率先开口道：我们这个旅馆有个最好的靠海边的房间，你们想不想看看？宁大人本人对住处是不甚介意的，本来都不想再动了，但太太说：看看就看看！于是年轻女士就带着他们来到这个直接靠海的房间：这是个非常大的studio房间，除了一张大床外，厨房也非常大，还有办公桌和非常大的办公空间，几个挺大的沙发。靠海的这边全是大玻璃窗，宽大的法式对开门，一开门就是这个小旅馆的小沙滩，下去就是大海滩，躺在床上就能看到和听到海浪，真真是个好环境，并且也不贵， 每晚只有100多美元，宁家夫妇一看就喜欢的不得了，就是它了！

第二天，宁家夫妇如约在Kim的办公室见到了她，Kim是一位五十多岁的白人女士，尽管宁大人觉得Kim脸上有些凶相，但宁太太却不这么认为。后来打交道中发现，Kim是一位非常干练，专业和可靠的地产经纪人。看来，宁大人眼光还不错！

经纪人是否有凶相不是宁大人关心的重点，宁大人现在最关心的是当地的出租情况。在略作寒暄后，宁大人便直奔主题，向Kim要出租数据报告。Kim非常细心，把宁大人他们要看的每一个房子周围过去3个月的出租数据都打印下来了，结果出租数据是出奇的好！很多房子上市很快就租出去了，这就让人纳闷了，饶是宁大人那点小智商怎么也搞不明白以下两个事实会同时存在：

• 大量空置房和废弃房
• 出租市场还挺俏

宁大人后来才明白其中的缘由：原来佛州银行收回房需要法院批准, 当时银行收回一个房子平均需要970多天（真他M离谱），人都被银行赶跑了，而法院人手太少致使大量案卷积压在法院的文件堆里，银行在等法院收回判决前也没法卖，长期没人住的房子或多或少遭到破坏，有很多房破坏严重，比如有些里面的灯和吊扇没了，或者里面的门都被撬走了，根本没法住。后来宁大人买的每个房子都需要大额维修费。也就是说尽管有很多空房，但市场上真正能达到住人标准的不多。实际上是缺房而不是房子过量，所以好租，这真让宁大人开眼了！

看了Kim提供的出租数据报告，宁大人心里有了底。房子价位没问题，宁大人决定先买个试试。于是宁大人夫妇就跟着Kim一同去看房子。

这一天Kim带着宁家夫妇看了总共能有七八个房子，都是些被银行收回的房子。有些房子昨天宁家夫妇已经在外面看过，只是昨天无法进去，今天可以看看里面。总体感觉是这些房子结构没问题，但由于被破坏，小毛病可都不少，需要不少的修理费用。宁大人是个只注意数字而不在意细节的人，尽管有时候也装模作样地记录下看过的每个房子的问题，总起来说有点走马观花。

这里必须要批斗一下地主宁大人！你说宁大人本来挺好的一老实人，非得跟地主扯上什么关系，就算你非得当地主也不是什么丢人的事，可宁大人的所作所为怎么看都不像一个地主，你一跟他提管理租客的事，他的脑袋摇得就跟个拨浪鼓似得，说打死他，他也不会自己去管理，即便出租房在对门，您说这算是哪门子的地主？！当了好几年的地主，自己的出租房竟然大多还没见过！更别跟他提关于房子具体细节的事，他说他只关心数字，不关心房子本身。实际上宁大人自己有时候都感到蛮惭愧的，人家经纪人好不容易把他想买房子的细节，比如哪里坏了拍了一大堆照片发给他，可宁大人只瞟一眼就过去了，说他不关心这玩意儿，只想知道维修需要花多少钱。至于什么风水，什么台面最流行，那种布局最合理等，基本上都不是宁大人该关心的事。所以，我私底下一直认为宁大人根本配不上地主这一光荣的称号！

果不其然，一旦宁大人决定要买房子，就马上要经纪人Kim给他推荐物业管理。Kim给他推荐了和她同一个经纪公司的一位男同事Eric。 Eric是个三流的经纪人，主业是物业管理，同时也兼职维修。于是宁大人的日子就好过多了：每次他和Kim看好目标，在递交报价前，都先让Eric去检查一下房子，并报一下维修的估计费用，因为这些银行收回房的损坏都挺大，需要很大的维修，有了维修估计宁大人报价心里就有底了。这种合作模总体来说效果相当不错，大多情况下与最终估计费用差别不大，除了一两次小小意外之外。

在宁大人他们离开P镇之前，递交了几个报价，其中有一个HUD房的报价被接受了，价格$77K, 20%首付，后来维修花了$12K, 但这个房子因为title有些问题，直到11月底才过户， Eric 负责一切维修和管理，月租$1000。这是宁大人过户的第四个房子（现在的房价约是成本的3倍多，下面将要提到的第三个过户的房子买的晚，但过户早）。

宁大人后来回想起来，那个海边旅馆住处的选择仿佛一下子就改变了这次行程的性质，本来宁大人是带着任务，很不情愿而来的，但后来的几天却是宁大人和太太渡过的非常愉快，非常美妙的一段时光。除了跟Kim见过两次面外，他们大部分时间都是在海滩和旅馆度过的，即便是买房报价等，都可以在电话里和网上进行，房间里有很大的厨房和厨具，他们自己买了些肉和蔬菜，煮了点肉丸和肉汤，晚饭后可以光着脚在沙滩上散步，白天可以在自己房间外的椅子上上网，或看点别的东西。清晨太太喜欢在沙滩跑步，宁大人是个懒蛋，不睡到太阳照到屁股是决不会起床的。醒来躺在床上的宁大人，闻着海风，听着海浪，看着窗外被海风吹动的摇曳的芦苇，仍觉无限惬意！

可惜好景不长，在P镇的最后一天，宁家夫妇被他们喜欢的这家海边旅馆给赶了出来。原来这个地方尽管已经过了旅游旺季，但仍有许多奥兰多的人到这里度周末，人家很早就预定好周末的房间了，宁大人他们只是中间捡了个漏。有点恋恋不舍的宁大人和太太只好搬到高速旁又吵又闹、 不便宜也不咋样的旅馆里住了最后一晚，兴致顿失，马上变得仿佛真是来赶任务的！

佛州P镇一行，给宁大人带来了不少的启示。宁大人终于意识到，保持一个开放的心态是多么的重要，许多内心害怕做的事情做起来是否真的那么可怕呢？有时候是不是自己在吓自己？宁大人本不是个爱动的人，像到外地考察本来是他极不愿意做的事情。就像这次到P镇考察，宁大人本来是怀着风萧萧兮易水寒的豪情而去的，去溜达了一圈回来后觉得好像也没那么严重：玩得挺愉快，该干的事也干了。抄用一句那谁谁说的话：拉屎打兔子两不误！ 自此后，宁大人的心态就坦然多了！

宁大人在佛州只买一个房子显然觉得不过瘾，但当时宁大人并不知道自己有多大贷款能力。实际上，由于宁大人买的每个房子都是有正现金流的，并且即便每个房子都用75%贷款也仍然还是正现金流的，所以理论上讲宁大人的贷款能力是无限的，愿意贷多少就能贷多少。当然这是宁大人在后来熟读兵书后才知道的，当时无知的他哪能知道这些！

宁大人从佛州P镇回来后，咨询了贷款经纪，说是可以继续贷款，就决定继续买，又是老一套：先和Kim选房子，再让Eric估计维修费用，再报价。又是个银行房，价格$82K，20%首付，2013年7月中过户，维修8千，Eric负责修好后， 租金每月$950, 这是宁大人过户的第三个房子（现在的房价约是成本的3倍多，第四个过户的房子尽管买的早，但过户晚）。

说起来P镇的这两个房子从2013年初开始筛选城市，到最终买了并完全租出去，也整整花了一年时间。

这样到2013年底，宁大人把家底又全掏光了，2012年投入了4万，2013年投入了6万，自己总共投入10万美元现金，这也是宁大人在地产方面的全部现金投入，即使以后也没有再多投入，当然家庭收入少也拿不出多余的钱来！

【未完待续】

建宁  2024/4/7   (转载须经作者本人同意)

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【地主那点事儿】目录：
地主那点事儿（1）前言 
地主那点事儿（2）宁大人 
地主那点事儿（3）英老大 
地主那点事儿（4）顿悟 
地主那点事儿（5）跟风 
地主那点事儿（6）移师 
地主那点事儿（7）考察 
地主那点事儿（8）识懒驴 
地主那点事儿（9）耍花枪 
地主那点事儿（10）领悟 
地主那点事儿（11）改弦 
地主那点事儿（12）结语