建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
说起来宁大人在加州中谷S城跟风买的两个破白菜房，从套现自住房开始， 到最终把两个房子租出去，也整整用了一年的时间。尽管宁大人本人所花的时间并不多，也不过是做了一个重贷，报了几个价，被接受了后等待，再签字过户，但这个漫长的等待批准过程却让宁大人大大的不耐烦。由于不知何时能批下来，害得宁大人远门也不敢出，这免不了让喜欢外出旅游的太太多牢骚几句！
但无论如何，当房子被顺利租出去后，喜欢琢磨数字的宁大人，就免不了再琢磨一下这两个房子的有关数字。他大致估算了一下, 一般情况下每个房子每年的现金流加上被付掉的贷款本金(尽管是用自住房套现重贷的现金买的，但也该算到出租房头上)， 应该有约5千美元的回报，两个房子就应该有1万美元的回报，而自己投入的实际资金只有4万左右，其它都是别人（银行）的钱，这还不包括已经增值的四五万。
宁大人越琢磨越觉得有点像天上掉馅饼的节奏，他怕自己真是一时让驴给踢了以至于算错了，就在考虑各种不同因素情况下又重复算了有NxN遍，最后宁大人得出非常肯定的结论：现在真的是天上掉馅饼的时候！
股神巴菲特好像说过，天上掉馅饼的时候就应该拿个大大的盘来接。
也有人说过，一种模式好的话就应该重复无数遍，直到再无法重复为止！
既然天上掉馅饼，并且已经有很多人家早已行动起来在大盆大盆地接。宁大人知道自己家里实力单薄并没有太大的盆，但无论如何也想抓住时机多捞一把，于是宁大人就把家翻了个底朝天，期望能有大的奇迹出现。
上苍仿佛是在眷顾宁大人，他老人家可能看到宁大人这几年日子过得太紧巴，有点过意不去，想帮他一把，在这关键的时期宁大人竟然多了些额外的收入，家里正常收入尽管不多，但不存退休金也能省下些钱，就这样，到2013年刚开始的不几个月里，宁大人手里竟然又有了4万多的现金了。
子弹在手，宁大人精神倍增，决定再度出手！
各位看官肯定早把宁大人的那点把戏给看透了：大人您继续到加州中谷S城去鼓捣不就挺好的吗？宁大人何尝不是这么想的! 但人算不如天算，这世界变化就是快，此时S城的房价早已开始疯涨了，去年10万能买下来的房子现在13万估计都拿不下了，而租金却没有涨。10万的房子每月租1000还能接受，13万的房子每月还租1000，这是宁大人万万不能接受的：
- 房子不满足1%租金规则，现金流太差，宁家收入又不高，风险太高
- 到目前为止，宁大人所能接受的最高房价是10万，就算包括过户费用也绝不能超过11万
得，宁大人终于意识到：这茅坑已经不适合自己了！看来，这馅饼还真不是什么时候什么地方都有的！
人不能在一棵树上吊死，这道理宁大人显然是明白的，这个茅坑拉不出S来换个茅坑也无妨。再说，投资S城跟投资别的什么Y城或W城对宁大人来说有区别吗？没区别！宁大人在有了S城的经历后终于明白远程投资是怎么回事了，也就不再怕了！
那么哪里的茅坑适合宁大人呢？上次投资S城纯粹是瞎跟风，都是人家英老大的主意和功劳，宁大人自己可是没动半点脑筋，而这一次看来宁大人的脑细胞是要遭受磨难了…
赶紧去玩大数据！一些时髦的聪明者在一旁着急地提醒着宁大人。大数据？不就是从海量的信息中找到对自己有用的吗？宁大人尽管不甚聪明，也对大数据没有深入的研究，但他显然明白提醒者的意思。
好个宁大人！赶紧订了华尔街日报等报刊，每日开始留意、阅读和查询各地有关的房产、经济、就业数据、以及人口增长趋势等各种各样的新闻和数据报告。宁大人读啊读，看啊看，查啊查，终于有一天…
在这一天里，宁大人像往常一样随意浏览有关的房产新闻，不经意间看到了这样一份数据报告，题目为“美国最好的20个独立屋出租市场”。
当然大家不要太迷信这一类的报告，不要把排名看的太认真。因为排名用的标准本身就不见得是那么可靠。如果你让一百个人去做一份类似的排名，你可能会得到一百种不同的结果，甚者会包括一百多个不同的城市！
话虽这么说，但这份报告还是给马虎啃天无处下口的宁大人带来了极大的启示，宁大人决定以这份材料为基础，再做些深入的研究。
显然，这份报告选的是租售比比较好的独立屋租售市场。熟悉地产的朋友应该清楚，租售比好的地方一般都不是好地方，而好地方的租售比一定很低。这份排名上，上榜的或者是经济特别不好的地方，或者是人口流失的地方，或者是鸟不拉屎的地方，或者是房屋过建的泡沫重镇，或者是前面几者都有的地方，总之，都是些在当下不是太好的地方。
宁大人再次仔细地审视这份名单，中西部灰锈带地区经济不好，工会实力强大，惹得人家都不敢去开公司，税收高，人口也流失，宁大人不想去那里趟浑水。后来宁大人注意到20个名单中竟然有8个是佛州的，佛州虽然经济不是很好，实体经济不是很强大，旅游业是很大的产业，而当时旅游业也正处于低谷，但佛州人口是在增加的，人口增长就好办，宁大人决定把目光聚焦在佛州！
最后，宁大人选中了离奥兰多西南80多英里的海边小镇P镇。
P镇也是地产泡沫的重灾区，约有10万人口，最低时房价约有高峰时的1/3，这个镇的东边有一小块是靠海的，但大多居民区都在离海边有四五英里的西边，实际上作为出租房离海边远点不是坏事，可以避开飓风。
当时的不利因素是：当地房子严重过剩，大批银行收回房，出租房的空置率大约15%, 而屋主空置率有3%。
但有利因素有二： 一是人口好像是增长的；二是房价远低于建筑成本，一般房子的建筑成本每平方英尺约$80, 而当地的房价约$44, 即便加上维修后也远低于每平尺$60。宁大人觉得也许可以去博一博。
宁大人的如意算盘是：人口增长会减少空置的多余房屋，只要能消耗掉多余房屋库存，等需要建新房子的时候，就是房价起来的时候，因为旧房跟新建房的价格是有很大关联的，计划成败的关键是房子能否租出去并坚持到革命胜利的那一天！
【未完待续】
建宁 2024/4/6 (转载须经作者本人同意)
----------------------------------------------------
【地主那点事儿】目录：
地主那点事儿（1）前言
地主那点事儿（2）宁大人
地主那点事儿（3）英老大
地主那点事儿（4）茅塞顿开
地主那点事儿（5）跟风
地主那点事儿（6）移师
地主那点事儿（7）考察
地主那点事儿（8）识懒驴
地主那点事儿（9）耍花枪
地主那点事儿（10）领悟
地主那点事儿（11）改弦
地主那点事儿（12）结语
