建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
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大约是2011年，那一年，Mike刚过四十岁，而Steven刚刚三十出头。
Mike以前有过建房子的经验。
而Steven是个broker，还在上大学期间，他就已经是他们州RE/MAX的销售冠军，以至于他大学只上了三年半就中途辍学，专注于地产经纪业务。
因为当时，当地备受投资者青睐的小型多单元物业短缺，他们俩一拍即合，决定共同开发小型多单元物业，主要对象是投资者。
于是他们创立了一个空壳地产品牌，这个空壳品牌不是个实体，只是为推销用的，因为投资者买房是通过Steven的经纪公司，与Mike的建筑公司签合同，也就是说Mike才是真正的建商，包括Steven自己买房都是跟Mike的建筑公司签合同，而Steven只是个推销的经纪人。
显然，这个空壳品牌主要是靠Steven来推销和运作的。
可以猜想得到，Mike赚当建商的钱，Steven赚佣金。只是不清楚Steven在Mike的建筑公司有没有股份，包括买地的费用由谁来出。因为所有项目都是单靠Steven的经纪公司来推销的。
刚开始时Steven本人还参与推销，后来他本人退至幕后，改由他手下的经纪Stephen的团队(刚开始就Stephen一人)负责推销。
我刚投资他们项目时，还发生过一次小小的误会。当时已经是Stephen在负责推销，在要签合同的时候，我提出要自己找个buyer agent，因为他们项目的价格是固定的，没有协商余地，我就想找个buyer agent，让buyer agent给我弄点回扣，结果弄得Stephen大怒，以为我在过河拆桥。经交流才明白，原来Stephen是我的buyer agent，而Steven才是Listing Agent。
也就是说，Steven啥事都不需要做，就可以坐拥卖房佣金，在外面张罗的Stephen们可以赚取买房佣金。
搞清楚后，我赶紧向Stephen道歉，说我一直看是你在吆喝，还认为你是Listing Agent呢，不知者不怪么，这样Stephen一直是我的buyer agent。
有一年Steven的年销售额达到1.5亿，佣金比例约1.5%，一年只佣金就可以赚到2米多，也让咱见识到了地产经纪中的高人！
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有道是一人得道，鸡犬升天！
地产行业也是如此，一个公司的成功，可以带动产业链，使很多公司或个人收益。
运作的成功，不仅富了Mike，肥了Steven，就连Steven手下管推销的小弟Stephen，也已经住上了豪宅。
Steven和Mike本来对成立物业管理公司并不感兴趣，可后来发现， 随着规模的扩大，有很多外地投资者，尤其是加州的阔佬们，强烈建议他们统包管理。后来有个叫Corey的，便成立了物业管理公司来管理这些物业， 现在管理有上千个单元了。几乎在一夜之间，Corey的公司便成了个规模很大的物业管理公司，不知Steven和Mike在物业管理公司有没有股份。
随着开发社区的增多，HOA的管理也成了一门生意，于是有人又成立了HOA 管理公司，专门管理这些社区。HOA 管理公司的员工也由最初的2~3人，扩大到现在有6个人了。
另外，投资者的贷款，从建筑贷款到长期贷款，都是一个叫Lane的贷款经纪办的，也跟着一起发了。
这些都是我眼见着发起来的人。
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由于各自特长的不同，Mike和Steven的投资风格迥异。
做为建商的Mike，在一个项目中，自己预留了一排有20多个townhouse，打算建成后做为单个townhouse卖。他卖给投资者多单元批发的价格(pre-sale，投资者自己负责建筑贷款)是每单元约17.5万，一年后建成后每个单元他的零售价是约24万(约2018年)。这些townhouse在2022年最高点时每个价格约45万，后来降到约40万，估计现在又快接近高点了。也就是说，如果他不卖，持有到现在，可以多赚4米。
而做为broker 的Steven，跟我们这些普通的投资者一样，以同样的价格买房子(只是省了佣金)，一直是长期持有，也是由物业管理公司管理，现在可能有40多个单元了。三年前他刚在滑雪胜地买了近千万的豪宅，豪宅看起来气势不凡。
不知Mike和Steven谁的经济状况更好。
我本人一直认为长期持有是更靠谱的策略，当建商和flipping房子，且不说都是高风险，也很难抓住市场的增值。
房子和股市一样，你不知道它哪天会涨，也许很长时间不涨，但一涨起来就可能发疯，只有一直待在里面，才有可能抓住增值。
这让我想起加州一个很资深的投资者，他主要是投资小型公寓楼的，他一直抱怨自己在Idaho投资了十几年，房价一直不涨，结果他忍无可忍，终于在2018年把房子处理掉了。而2019年后接下来的两三年，正是Idaho房价疯涨的几年。即便经过大幅度的价格调整后，增长幅度仍远高于全国平均。
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刚开始的时候，我并不知道投资这些项目的都是些什么人，只听推销者讲有不少来自加州的投资者。后来，才知道还有不少是与开发商有关联的人，以及当地的几个地产经纪人，还有他们的亲戚朋友。
有一个投资者是北卡一个科技公司的CEO。
有一个华人女士是洛杉矶的broker。
有一次，我发现一个不到30岁的小伙子，他已经投资了5个项目了(每个成本约六七十万，25%首付)。这让我大为惊讶，想知道他是何方神圣，一查才知道，乖乖，原来人家尽管年纪轻轻，却是传销界的大佬！
终于明白，弄了半天，人家都是富人，就咱一穷光蛋！
于是，只好自嘲地想，不是有句话说，只要思维方式跟富人相近了，也快离富人不远了。哈哈，咱也当回阿Q。
比较搞笑的是，人家当甩手掌柜是因为太忙没时间，而我有大把大把的时间，可惜我不好这一口！
欢迎对号入座，只要给我留个空位子，哈哈！
建宁 2024/3/28
