地主那点事儿（5）跟风

既然下定决心，那么说干就干，在这方面，宁大人尚算得上是个雷厉风行之人！

下一步就是选择投资地点，实际上也就两种选择：或者跟风英老大杀入加州中谷，或者选择宁家住的本地德州南部重镇H城。

英老大推荐的加州中谷S城是次贷危机的泡沫重镇，最低时房价跌幅达到2006年高峰值的70%以上，英老大自己在2011买的几个房就是以高峰值时约1/4的价格买下的，由于泡沫破灭使得本地哀鸿满地，犯罪率奇高，也是后来美国曾经破产的最大城市。

一般人都忌讳远程投资，个中理由宁大人也不是不明白，所以宁大人也不得不把自住的本地也作为一个选项。但自住房的际遇着实让宁大人感到大大的不爽：2002年花20万买的自住房，到2012年整整十年竟然可以一个子也不涨，而同一时期，人家英老大在湾区的房价早已经是原来的两倍多了，就是国内父母在县城买的房子也是三倍了。人家在十年间房产上的增值，已经是包括宁大人在内的普通人辛苦小半辈子都挣不来的。

所以地点的选择对于宁大人来说是太容易不过了：他早就被自住地过去十几年房价的增值率给恶心够了，况且德州地产税又那么高，再说S城跟当地的现金流也差不多，所以跟风英老大杀入加州中谷赌升值基本上就是用屁股都可以做出的决定！

2012年新年刚过，宁大人就马上联系了英老大在S城用过的经纪人帕拉，帕拉是位比较年轻的墨西哥裔女士，专业热情又能干，跟她说了说自己的情况，说自己现有的现金只有4万，但自住房已经付清了，并问她如何操作。帕拉说用现金买有优势，建议从自住房拿出钱来用现金买。宁大人二话不说，马上开始办理自住房的套现重贷，并于2月底从自住房拿出约16万，加上已有的4万现金，共约20万，就开始找房。

宁大人很明确地告诉经纪人帕拉自己的买房标准：3房2卫，建于1990年后，约10万，不能是差区。帕拉就把符合这些要求的房子源源不断地用电子邮件给发过来，宁大人把帕拉发过的房子瞟一瞟就让帕拉马上开始报价。实际上对买房子宁大人还真没什么可说的，因为宁大人从来不看房子，而只看数据。房子对别人来说是个房子，而对宁大人来说只是些数据，只要房价，租金以及可能的维修等数据都靠谱了，宁大人才不管房子长什么样子，自己喜不喜欢呢，反正又不是他自己住。所以在这方面，宁大人是个挺好伺候的主！

就这样，宁大人跟帕拉不停地投标，标价一般10万的，他们就报价9万，总之投标了大约有10个，到3月底终于被接受了2个，最后价位都在10万左右，两个都是短卖房，每个房子都有两个现有贷款需要清理，也就是说每个房子都需要两个银行的批准，于是就开始了长达半年多漫长的等待银行批准的过程…

那么什么是短卖房呢？短卖房就是房主已经负不起房贷，而房贷的余额仍高于房子现有的市场价格，银行还没有启动收回程序前就在出售的房子。比如几年前房主花30万，贷款24万买了个房子，经过几年后，房子价格大幅下跌到只有15万，房主还不起贷款了，而贷款还剩下20万，这时卖掉15万的房子根本还不起剩下的20万房贷，这就是短卖房。那么为什么有时银行选择短卖而非收回呢？这是因为收回房子既费钱又费时，有时短卖对银行的代价更小。相对被银行收回，短卖对房主也是有好处的，短卖对房主信用的负面影响比被银行收回要小得多。

短卖房的成交，理论上讲需要房主和银行双方的同意，但因为房主所欠银行的贷款高于房子的市场价，所以实际上决定权基本是掌握在银行手中，就是说基本上只要银行批准就行了。宁大人被接受的两个短卖房，每一个竟然都有两个贷款，也就是说每一个都需要两个银行的批准。宁大人还清楚地记得其中一个房子的第一贷款是16万，第二贷款是9万。当时人们都把房子当成了提款机，房子一涨价就往外拿钱挥霍，再涨了再拿再挥霍，房价一大跌交不起房贷了就拍屁股走人，把房子留给银行，让银行自己给自己擦屁股。所以银行也算咎由自取，自作自受，谁让他们当年往外抛洒自己的资金时那么大方呢？次贷危机前的疯狂时期，银行和房主的很多行为实在是太荒唐！

长话短说，经过近4个月的漫长等待，宁大人2012年3月底被接受的第一个短卖房终于被两个银行先后批准并于7月底顺利过户了。宁大人把过户后的房子交给也替朋友英老大管理物业的Tim来管理，Tim接手后花了不到1千美元维修打扫，大约2个周后就顺利租出去了，租金约$1100/月，这是宁大人的第一个出租房（2019年以3倍的价格卖掉，现在市场价4倍了）。

第二个被接受的短卖房则有点好事多磨，自3月底被接受后宁大人就等啊等，终于在10月初接到回信，说第一家银行批准了，但第二家银行却要求另加8千美元（房子接受的报价是10万，第一贷款欠款16万， 第二贷款欠款9万）。当时宁大人并不知道其实第二银行是有权要钱的，还认为是无理取闹，大怒之下的宁大人在经过0.01秒的长考后欣然答复：完全接受。宁大人的态度是如此坚定，以至于他甚至都拒绝在过户前再对房子进行房检。

各位在旁的看官可能会着急了：这个宁大人是不是脑袋让驴给踢了？ 8千看起来不多，却也是8%！啥？不做房检？难道这个宁大人是个赌徒？！ 我来肯定地告诉各位，宁大人的脑袋没有让驴给踢过，宁大人尽管不是聪明之人，但确有自己的考量：

• 宁大人尽管自己没见过房子，但经纪人帕拉检查过房子，总体状况相当不错。
• 房子是2004年建的，比较新，屋顶是瓦的，意味着屋顶的寿命应该在四五十年以上
• S城在宁大人刚开始找房的时候的房价尽管还在低谷，但人们已经开始抢房了，这与一年前英老大在当地买房时无人过问的情况形成鲜明对比。报价被接受后房价就开始疯涨了，到10月的时候估计多加2万都不一定能拿下来。宁大人算是想明白了，就算真有大问题，多花2万修也不亏。
• 一般情况下短卖房的状况比银行收回房的状况要好一些，因为短卖房一般还住着人，说明状况还没差到不能住人的地步。

宁大人在这里提醒大家，尽管他的脑袋并没有让驴给踢过，但也绝不鼓励大家不做房检，尤其是后来宁大人在见识了佛州银行收回房的惨状后，对先前的这个房没做房检，宁大人竟然还有点小小的后怕！

同意多交8千后，第二个房子在2012年10月底顺利过户。过完户仍然交给物业管理Tim来打理，花了2300美元把卧室脏的地毯换成合成地板，年底比较难出租，快两个月才租出去，$1050/月，这是宁大人的第二个出租房（现在市场价是买价的4倍左右）。

【未完待续】

建宁  2024/4/5   (转载须经作者本人同意)

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【地主那点事儿】目录：
地主那点事儿（1）前言 
地主那点事儿（2）宁大人 
地主那点事儿（3）英老大 
地主那点事儿（4）顿悟 
地主那点事儿（5）跟风 
地主那点事儿（6）移师 
地主那点事儿（7）考察 
地主那点事儿（8）识懒驴 
地主那点事儿（9）耍花枪 
地主那点事儿（10）领悟 
地主那点事儿（11）改弦 
地主那点事儿（12）结语