地主那点事儿（11）改弦

2016年宁大人在做套现重贷的同时，也在继续寻找机会。他先是沿用以前的老套路，想继续在佛州P镇投资，但此时P镇的房价已经升高了一些，他连续对几个房子投了标都没有拿到。此时的P镇相对于自己的家乡德州H城来说已经没有什么优势了，他又花了有近一个月的时间分析H城当地的房产市场，H城由于前一段时间的石油价格崩盘，有些地方房价有些下滑，西部靠近能源走廊有不少14万左右，可以租1300~1400的房子。实际上这些房子，买了长期持有的话也应该说的过去。

宁大人最终并没有投这些房子，此时他的想法发生了改变。

首先，市场是在不断变化的，随着房价的升高，越来越难买到满足现金流要求的独立屋，以前的玩法玩不转了，要想继续的话就得改变方法。

其次，独立屋很难快速规模化。要使地产投资回报最大化，必须要用尽可能少自己的资金，控制尽可能多的房产，就是说要好好利用杠杆。贷款可用常规贷款，也可以用商业贷款。商业贷款尽管没有贷款个数的限制，但一般情况下商业贷款条件苛刻，利率和费用相对常规贷款都要高，还有关键的一点是，商业贷款只有当地的小银行才提供，大多情况下需要贷款人亲自跟银行建立直接的关系，这对宁大人这样的远程地主显然是非常不利的。所以宁大人想尽可能的利用优惠的常规贷款, 而常规贷款目前的限额是10个。一般现金流好的房子价格都不贵，假定每个房子15万，买10个总资产才150万，而如果用10个贷款，买10个Fourplex, 每个80万，就可以控制800万资产，过几年很可能就会涨到1000万，这比控制150万的潜力就要大的多了。

这样宁大人就把目标锁定在Fourplex上…

宁大人以前买的投资房都在远程，也想试试本地的房产。开始花了不少时间在本地查找和溜达，看看有没有合适的Fourplex。结果非常失望，本地本来Fourplex就不多，上市的那两三个或者是歪瓜裂枣，或者贵得离谱！

正在意兴阑珊时，有一次随意浏览Loopnet，忽然发现一个照片看起来很新、价位也合适的Fourplex，进去一看才知道这是尚未开发的预售房。后来同商家在宁家本地的经纪无数次沟通，包括实地考察等，才知道，原来是大本营在犹他的一个开发商第一次到宁家本地试水，准备开发Fourplex。后来又到他们的网站查了查，也同建商大本营的经纪沟通过很多次，详细了解后，觉得这种模式非常好，就先后跟投了几个项目，地点分别在犹他、Idaho和宁家门口。

投资的Fourplex基本长这模样（跟宁大人投的类似的项目）：

一个独立的Fourplex:

 三个Fourplex相连，也可做为一个单独的12-plex用商贷来投:

这种投资基本属于被动投资，一旦决定投资后，投资者需要做的也就是申请建筑贷款（由于是建商的合作银行，申请跟常规贷款一样，很容易），建完后再转成长期贷款，再由他们的物业管理公司来管理（两年后愿意自己管理或者换管理公司也可以），剩下的就只有数钱（也可能数亏的钱）的份了。宁大人的远程项目到现在他都没亲眼见过，只有家门口的一个见过。 

尽管宁大人随这个建商购置的房产占他房产的大多数，但由于投资者自己需要做的工作很少，实际上还真没有什么可多说的。

这个建商的运作模式非常独特，尽管后来有不少公司复制他们的模式，但刚开始他们好像是独一家。

一般上百个单元以上的出租社区的开发，其建筑费用都是由建商（或者背后的业主）来承担，自己会出一部分资金，然后到银行申请剩下的建筑贷款，一般整个社区是一家拥有的。

而宁大人跟投的这些项目，产权确是独立分开的，比如200个单元会分成50个Fourplex，每个投资者可以独自拥有一个或多个Fourplex，并且建筑费用完全由投资者自己承担，而不是由建商承担。当然这样做的一个重要原因是建商很难贷到建筑贷款。

由于投资者自己承担建筑风险，建商会让些利。建好的房子，市场上同样的价格是很难买得到的。建商起初的宗旨是让1个点Cap Rate的利给投资者。刚开始的项目，市场上的Cap Rate低于6，而建商卖给投资者预售房的Cap Rate高于7。

地产是有地域性的，即便是跟投建商的项目，不同地区的差别也是非常大的。前面说过，宁大人发现这个建商是因为他们在宁家本地的项目，后来发现他们的大本营犹他同时也有类似的项目。两地项目的Pro Forma，Cap Rate一个是7.2，一个是7.1，应该说基本是相同的，几乎没什么差别。但两份Pro Forma一放到宁大人面前，他只撇了一眼，就能辨出好坏，决然地选择投犹他，现在看来是非常英明的决策，两者无论是增值还是现金流，都不是一个量级的。

房产的类型也是有差别的，其中有一个少有的混合型项目，既有Townhouse类型的Fourplex，也有公寓类型的Triplex(三层每一层算一单元)，结果仅有的几个Fourplex很快就给抢光了，Triplex一直卖不出去。现在看来，大部分人的判断还是正确的，当时（2017年）成本60万多的triplex，目前市场价只有85万，而成本是70万的Fourplex，价格早翻倍了。

宁大人多次对太太说，第一个项目选的多亏是犹他，如果选的是宁家本地，那效果就差老远了。因为开始时资金少，因而弥足珍贵，只有快速增值套现再投入，才能实现资金的快速周转，否则不增值的话，资金窝在里面啥事也干不了！

在投犹他项目时，由于宁大人并没去过那里，还曾咨询了住在当地的田薯兄，田薯兄给出了非常正面的反馈。不过，公平地讲，宁大人是在自己已经拿定主意后咨询的田薯兄。无论如何，宁大人还是非常感谢田薯兄的正面反馈，也算为宁大人吃了颗定心丸！

有些朋友可能想知道建商的信息，只能说，时机不同了，建商的实力不同了，现在即便知道了也无济于事。

刚开始时，建商所在的地域房价涨势凌厉，选的地块也好，未来他们是否还能选到好的地域和地块？尤其是各地的法规越来越严格，限制越来越多。

起初，建商还默默无闻，需要招揽投资者，也就是说需要求着投资者，愿意让很大的利。后期建商声誉好了，不缺投资者了，不仅不再让利，好的项目也都让建商周围的人给消化掉了，剩给普通投资者的都是些歪瓜裂枣。用宁大人的话说，刚开始时投资者是大爷，建商是孙子，后来位置就倒过来了，投资者变成了孙子。

天上掉馅饼，偶尔会有的，但不常有！宁大人的亲身经历也印证了这一点！

【未完待续】

建宁  2024/4/11   (转载须经作者本人同意)

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【地主那点事儿】目录：
地主那点事儿（1）前言 
地主那点事儿（2）宁大人 
地主那点事儿（3）英老大 
地主那点事儿（4）顿悟 
地主那点事儿（5）跟风 
地主那点事儿（6）移师 
地主那点事儿（7）考察 
地主那点事儿（8）识懒驴 
地主那点事儿（9）耍花枪 
地主那点事儿（10）领悟 
地主那点事儿（11）改弦 
地主那点事儿（12）结语