建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
我是个甩手地主，投资房全部由物业管理公司管理，包括我们本地的房产。
我现在用四个管理公司，并且从来没换过。总起来说各个管理公司各有各的问题，但他们的问题都在我能忍受的范围，可能我过于宽容也是其中重要原因。
这里说说这四个管理公司：
一. 加州的这个管理公司是朋友推荐的，当时跟风朋友投资加州中谷的房产，从经纪人到物业管理全部跟风朋友，实际上这个朋友也刚用这个管理公司不久，朋友也不可能在那么短的时间内就判断出好坏。这个管理公司是个皮包公司， 太太是broker，丈夫Tim就做物业管理。Tim这人我没见过（实际上我没见过任何物业管理公司的人），通过几次电话，有事主要通过email联系。感觉Tim这个人，人倒是个好人，并且也比较诚实，同时他找人修东西的费用很低，他最大问题就是他的惰性，用朋友的话说就是不sharp，因为他不大爱修东西，房子也租不上价去。有一次换房客的时候，空置了几个周他竟然没放到各个地产网站上去，我发现后就问他原因，他说是用软件，会自动贴到各个地产网站上去，不知为什么没贴上去。这话我当然不信了，我本不是个愿意督促别人的人，现在知道，Tim属于那种不按着不拉屎的人，是需要别人督促的，尤其是换房客的时候。因为那边没几个房子，同时每个房客呆的时间也比较长，一呆就是好多年，所以他尽管有问题也没换他。
二. 佛州的物业管理Eric是买房经纪人推荐的，他和经纪人是同一个经纪公司的，也是一个人的皮包公司。Eric既做物业管理，同时也有自己的维修队，替别人翻新维修房子。客观地说，Eric是帮过我大忙的，当年我进军佛州的时候，买的都是银行收回房，但这些房子都破坏严重，需要大量的维修，8万的房子需要2~3万的维修费用。本来我就是远程，况且我对维修管理这一套不感兴趣，所以我是全权委托Eric来翻修的。由于我自己事先不可能知道房子的维修费用，所以在买每一个房子报价之前，我都会先让Eric去看看房子，并做一下维修报价，有了维修报价，买房报价时我心里就有底了。这是一种我非常喜欢的合作模式，并且一直合作的很好。做为退役的海军陆战队员，Eric一直非常勤奋，不像Tim一样，从来不需要别人督促，并且，租房也能租到市场价。但Eric有两个问题，一是维修费用比较多，尤其每次换房客的时候，都会有不少的维修费用，当然他可能把房子维修得不错；二是换房客的时候，他不是很愿意扣房客的费用，尽管有些损坏是房客造成的。我一直对佛州房产的现金流极不满意，当然除了高地税，高保险费用，维修费用太多也是一个重要原因。不过，客观地讲，有些维修也不是他的原因，比如，每个房的空调基本给换了个遍，也是个非常重要的原因。以后在维修费用方面，我得多参予和控制一下。
三. 西部山地州的物业管理公司是建商旗下（或者说有关联的）的，估计管理着上千个单元，相对来说是个大的管理公司，也是我最满意的一个，庆幸的是，那也是我的主力部队所在地。大的管理公司的好处是他们有一套完整的系统和规章，比如定期检查一下房子，在换房客扣留房客损坏方面毫不手软等，完全按照规则来办事。当然，我不得不承认，我对他们比较满意的原因可能也跟当地相对来说比较好的租房市场有关，不像我们本地，有时房子好长时间都租不出去。
四. 家门口的物业管理公司是本地很大的一个物业管理公司，说来有趣， 房子是在上面提到的第三个物业管理公司进军我们本地水土不服退出后转到它们手中的，在他们交接过程中发生了一件令我极其不满意的事，当时有一个房子换房客中间需要维修，竟然拖了两个多月没完成，搞得我大怒，跟他们公司的大头交涉过几次，超出了我的忍耐极限，并准备更换管理公司，但这时终于修好租出去了，我也没有更换。况且， 在交接过程中发生的问题也不全是这个新物业管理公司的错，他们当时接收了一大批单元，可能也需要时间和资源来消化处理，再说咱也不是那么不通情达理，得给人家纠错的机会，他们接手后两年来一直不错。
关于物业管理费用，不同市场有些差别，一般SFR管理费是8~10%，多单元的可以到5%，另外有些市场还会收取多达一个月房租的房客安置费。我们德州大的物业管理公司一般都收取一个月的租金做为佣金，因为德州大的物业管理公司都会接受由由第三方经纪找的房客，这一个月的租金就是第三方经纪的佣金。我德州的物业管理公司的收费标准是这样的，若顾客是第三方经纪找的，收取一月佣金，若是物业管理公司自己找的，收取半月。佛州的物业管理一开始要的条件是第一个月的50%, 每月10%，续约25%。我一看这条款就不合理，最终协商的结果是：第一个月40%，每月10%，续约75元， 基本是当地的市场价。
有些朋友也许会问，关于物业管理这一块，你有什么经验可谈。我不得不说， 我还真没有什么经验可谈的，要说经验，也是与物业管理没有直接关系的经验，这就是投资的策略问题。如果你主打现金流，物业管理费用将是很大一部分费用，而如果你注重增值潜力，物业管理费用所占比率就会大幅下降。 以我自己过去十年投资房产的结果来看，房产增值跟租金利润的比例是12:1；而租金利润跟物业管理费用的比率是2:1。也就是说，如果没有管理费，我会赚3元的租金，但有管理费，我只能赚2元租金，也就是说物业管理费占租金利润的1/3， 这是个相当惊人的数字。但如果加上增值，管理费占总回报的4%都不到。而相反，如果你投资零增值的物业，即便你能得到跟我一样的总回报，物业费所占总回报的比率应该在15~30%之间。其实这个理论，我已经在我以前写的一篇文章中有过详细的论述：
那篇文章，应该是我自己投资理念的精华，或者说，你读完那篇文章，我所有的招数你就都应该学会了。如果你只想读我写的一篇文章，就应该是那篇。
不过，那篇文章的题目现在想想不太合适，确切的题目应该叫“用物业管理公司投资房产增值和现金流的考量”，因为只要用物业管理公司，远不远程就无所谓了，就像我，家门口的房产也是物业管理公司管理的，跟远程的一丁点差别都没有。
当然，我理解，是否用物业管理公司，不同的人有不同的考量。对我来说， 因为用物业管理公司，只要我不再买房和贷款，我就真的可以说是躺平了， 每年所做的也不过是交交房产税和保险，每年的报税还是我喜欢做的，因为可以多学些税法知识。
总之，因为启用物业管理公司，房产已不再是我的烦恼。
建宁 2022/08/29
有没有可能Eric实际上多报了维修，也扣取了房客的费用。