建宁博客

地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
在各方面(包括法律、财务以及政府等各方面)几十年持续和强大的压力下,曾经滴水不进、长期垄断美国房地产交易市场、故意太高交易费用的邪恶组织-美国地产经纪协会(NAR,NationalAssociationofRealtors),今天终于低头,被迫做出让步,愿意对规则做出重大修改。 其中,最关键的一条是,从今年7月中旬起,不再强制卖家必须要付买家中介费,也就是说使买家中介费和卖家中[阅读全文]
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在美国,自住房变为出租房,报税时需要注意哪些问题呢? 比如10年前买了个20万的房子。以前是自住,后来开始完全变为出租房。 其中最重要的是计算房子的CostBasis。 首先,需要计算一下房子的AdjustedBasis,因为在居住期间Basis可能调整过。 如果自住期间做过improvement,需要加到Basis,也就是成本中去。但一般的Repairs就不能加。 另外,如果自住房曾经部分用于Busine[阅读全文]
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大阿牛兄说的那个关于第二贷款拍卖的案例,应该说是个比较常见的反面例子,主因是第二贷款竞拍者没对房子做详细了解,事先可能不知道第一贷款的存在以及余额,因而铸成大错。 这里我就蹭一下关于第二贷款讨论的热度,说说第二贷款是否值得投资。 注意,大阿牛兄讲得是拍卖,而我要讲的是投资(购买)贷款,是两码子事! 因为房贷(Notes,或票据)跟国债等[阅读全文]
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(2024-02-23 07:13:29)
接着前天说的那个外州朋友想移地投资房产的话题。这个朋友是个专业地主,执行力非常强,但他们家门口房价太高,现金流不好,发展遇到了瓶颈,所以在考虑想转移阵地。 在房价高和现金流不好的地区,专业地主要做大,最靠谱的方式可能是建商或者flipping,且不说这两者都自有其风险和难度,我个人一直觉得长期持有并逐渐扩大规模,是更稳健更容易致富的策略。而[阅读全文]
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出租房换了新屋顶、新空调、或者新窗户等,该如何报税呢? 首先,看看是否满足关于维修的那三个SafeHarbors,若能满足的话,可以在第一年一次减掉,这个可以参考我以前写过的一篇关于三个SafeHarbors的文章: 美国投资房维修费用报税的三个SafeHarbors 其次,如果是非民居(non-residentialbuilding),新空调可以用179Expensing在第一年一次减掉,而民居则不可以。 如果不满[阅读全文]
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(2024-02-20 08:09:24)
【前言:一位地产投资执行力很强的外州朋友,他们当地的房价比较高,租售比不好,想进军我们德州地产市场,问我的意见。我一直不喜欢德州的高地产税,实际对德州地产关注不多,这里也不过是胡说乱说。】 德州的四大都市区,基本可分为三个档次:1)赌升值无现金流的Austin;2)现金流好些但升值潜力不大的Houston和SanAntonio;3)介于前两者之间的Dallas。 由于Austin[阅读全文]
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(2024-02-19 03:10:32)
一直以来,家里主要用一两张信用卡,回扣都差不多是1%,也一直对信用卡没给予太多关注,主要是刷卡不多,大多与出租房有关的费用也不走信用卡,前些年又经常贷款,也不想让信用卡影响信用分数(实际上这属于多虑了)。 现在终于闲暇了,最近也不会贷款了,外出也多了,又看了JY老大和goingplaces等撸卡大佬的信息,受益匪浅,觉得也该选几张对自己合适的信用卡。 [阅读全文]
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在美国从事地产投资的朋友,大多都知道1031Exchange,这是一种延税的投资策略。 通常1031Exchange有两种形式:
1)第一种就是大家常用的以房换房,卖掉一个或多个房子,用以置换一个或多个房子。其中的关键是,置换前后物业必须要在同一个业主(个人或实体)名下,业主对物业拥有绝对的控制权,当然这种控制权也意味着经营和管理上的麻烦。
2)第二种就是DSTExchang[阅读全文]
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(2024-01-26 20:09:22)
大家都知道地产中一般的1031Exchange,如果卖掉投资房,想继续买新的投资房,就可以利用1031Exchange来延税。 那肯定有人会问了,如果地主当烦了,再也不想自己折腾房子了,卖掉投资房,会不会有类似的延税措施呢? 答案是有,通常有两种:DST(DelawareStatutoryTrust)1031Exchange和UPREIT721Exchange。 先简单地说一下UPREIT721Exchange。UPREIT操作起来非常复杂,可能仅适用于大机构和大[阅读全文]
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(2024-01-25 03:27:01)
1.商贷的DSCR DSCR(debt-servicecoverageratio)是衡量一个商业地产(包括大型公寓楼)自身债务偿付能力的一个最主要的指标。可以说,一个商业地产能贷出多少款来,基本是由DSCR来决定的。 这是DSCR的定义公式: DSCR=NOI/MortgagePayment 其中NOI(netoperatingincome)是一个物业不包括债务的租金利润,可以理解为用全现金买物业减去所有费用后一年的净利润。 比如一个物业,一年的NOI[阅读全文]
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