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这篇小文是写给新手小地主们的,老地主们就没必要再浪费时间看这么小儿科的东西了。其中有好几个问题也是曾经困惑过我自己的,写下来可以使后来者少走点弯路: -1- 折旧并不是可选可不选的,即便你不折旧,卖房的时候也跟你折旧过一样同样需要recapture,所以不折旧就亏了。有的人忘了折旧,或者以为现在不折旧以后就不需要recapture是错误的。 -2- 只有建筑部[阅读全文]
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(2022-01-20 10:13:12)
CapRate是净租金收入(NOI,orNetOperatingIncome)和房价之间的比率。NOI是租金收入减去所有不包括贷款的其它费用,可以理解为用现金买房一年的净租金利润。 比如花10万买个房子,一年收到租金是10000,各种费用(不包括房贷)总共3000,那么这个房子不包括房贷的净租金利润是10000-3000=7000,它的CapRate就是7000/100000=7%。 一.商业地产(包括公寓楼) CapRate主要应用于商业地产[阅读全文]
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(2022-01-19 03:14:34)
若不考虑税收因素,地产投资可以通过四个方面获利: 一.大市增值(通胀和其他因素)
二.人为增值(ValueAdded)
三.付掉的本金(LoanPaydown)
四.现金流 这四条中,除了第三条付掉的本金在利率是3~5%的范围内的回报率大约5%,这一单独回报无法满足我们的投资要求外。其它三条中只要把一项做好就足够了。 Flipper是靠第二条吃饭的。 很多人在房价不增值的地[阅读全文]
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经常会听到有些朋友问,我这个贷款的利率和费用是否合理?这篇文章,试图帮助这些朋友自己来回答这个问题。 基本思路是:先根据几个权威性机构发布的全国平均利率,在此基础上再进行一些调整。因为这些发布的全国平均利率都有一定的局限性,比如,有些只局限于自住屋等,所以需要再做进一步的调整。 这里只讲满足两房机构标准的常规贷款。 一.权威机构的[阅读全文]
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(2022-01-16 14:38:12)
没有人喜欢别人的批评,大度如唐太宗李世民者也不总喜欢别人的批评,至少从情感上讲。 但良药苦口,我们赞同的意见大多是无助于进步和提高的。如果有人告诉你1+1=2,你肯定会赞成,但这种赞成对你的提高有帮助吗?但如果有人说1+1=3,他说得可能不对,但至少会引起更多的思考,也许他是说两个人的合作可以等同于三个人的单打独斗,这样才会促使我们再思考和进步[阅读全文]
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(2022-01-14 20:08:05)
一位日本地产大亨曾经这样说过,大体意思就是说一种地产运营模式至多只能持续十八个月就需要变动,或者需要改变房产的类型、或者需要改变区域、或者需要改变经营模式等,因为市场是在变化的,所以应该与时俱进。我已经记不清他是说那里的市场了,因为他说这话显然不会适用于所有的市场,比如像美国中西部、包括我们家驻地,房价几十年变动不大,他说的话也就[阅读全文]
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昨天写过一篇文章: 地产投资也得保持一个开放的心态 现在想来,里面净说自己了,把重要的事忘说了,所以现在再多加几句。 昨天看新闻,NBA球队火箭队的老板、同时也是赌场和宾馆主人的TilmanFertitta套现重贷,拿出了2.5亿元现金,他当然很高兴了,这个可以说是资本运作。 老版主JY大佬说他自己投入87万买了个公寓楼,经过运作租金涨上去后,套现重贷拿出了2米[阅读全文]
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网友妹妹的一番言论,算是犯了众怒。我是赞成她的投资理念的,尽管我不同意她以下几点: 我不认为任何人有能力timemarket 我不认为必须要1000万资产以上才有资格那么做 我希望她的表达能稍微技巧些 先说说我自己,我绝对算不上个富裕家庭,即便是现在。家庭收入很低,花了三四年的时间才积攒了很少几万起步资金,不贵的自住房倒是拿出了一些资金。我主要[阅读全文]
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按照美国税法,投资房的各种维修费用在报税时必须要分出是维修(repairs)还是改进(improvements)。维修可以在当年直接减掉,而改进则必须一年一年的折旧。所以费用是维修还是改进,干系重大。关于如何分类,IRSPublication和税法书里都有明确说明。一般来说像换新屋顶,或换新空调等属于改进;而换掉部分坏掉的瓦片,或者修好不工作的空调等属于维修。 地主们当然希[阅读全文]
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一般情况下,美国投资房的购房贷款(purchaseloan)以及后来可能的重贷贷款(refinanceloan)都有各种各样的贷款费用(称为Settlementcosts,或closingcosts),这些贷款费用该如何报税呢?根据IRS公布的资料(IRSPublications),以及读到的有关报税的书,现在来探讨一下。 实际上,只要把IRSPublication551(BasisofAssets)中关于Settlementcosts这部分读明白了,也就知道答案了。IRSPublication551的原文如[阅读全文]
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