建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2023-03-18 10:34:06)
刚报完税，这次报税的主题是合法抵消被动利润。关于这个话题，我以前曾写过一篇类似的文章：
合理利用被动损失
从今年起，家里没有工资收入了。以前家里有工资收入，我对投资房现金流的多少并不在意，只要不是负现金流，总资产回报率还说得过去，我就没啥意见。但没有了工资收入，现金流就显得异常重要，不仅需要它来糊口，也需要它来维持借贷力。近来，在[阅读全文]
(2023-03-06 05:58:38)
这里主要讲一下民居，分折旧期期限是20年以上和20年以下的。
1.折旧期20年以上的
主要是不动产本身，这个折旧期一般是27.5年，只能用直线折旧法，也就是说每年的折旧额是相同的。第一年是按mid-month来算，也就是说无论是买在月份的哪一天，都按半月算。比如9月买的房子，9月算半月，再加后来的3个月，也就是说，第一年有3.5个月的折旧期。
2.折旧期20年以下的
主[阅读全文]
(2023-02-26 11:16:54)
前天我写那篇SuspendedPassiveLoss及卖房报税的文章时：
卖出租房利润可以抵消哪些损失(1)
实际上我自己还处在半梦半醒之间，也就是说有些地方我也不是十分确信。看了网友的质疑后，我便怀疑是否自己理解有误。于是便把自己卖房那几年的税表仔细看了看，也咨询了对税法知识了解较多的人，读了些其它的资料，得出的结论是：那篇文章写的没错，只是有些地方措辞不太[阅读全文]
(2023-02-24 18:43:56)
前几天网友cublai提到的卖房报税问题，是理解美国税法非常好的一个案例，这是他的原帖：
求教一个卖房depreciationrecapture的问题
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为便于理解，这是我以前写的文章“合理利用被动损失”的节选：
在1986年税改之前，美国税法还没有把主动收入和被动收入分开，它们之间可以相互抵消，地主们可以任意从工[阅读全文]
(2023-02-20 11:27:16)
我曾经写过一篇文章，详细介绍美国的房价统计方法，主要是房价指数，对细节感兴趣的朋友可以读一读那篇文章：
美国历史房价年均增幅到底是多少？
那篇文章中提到，美国房价的统计方法，基本就两类：
地产经纪协会（RealtorAssociation）所通用的中位数或均值统计法（以下简称中位数法），就是把两个时期房价的中位数或均值前后分别做一个对比。
房价指数，[阅读全文]
(2023-02-19 09:54:30)
谈起现在所处的房产周期，便很自然地想到上一次的次贷危机，以及这两个周期之间的差别。
次贷危机的主题是滥放贷，致使很多本来不满足贷款要求、根本没有买房能力的人也买起了房。危机开始后，失业率大幅升高，银行又收紧了贷款政策，中低层民众雪上加霜，无法贷出款来，大批中低端的房子没有了市场。而相反，好区和富裕阶层的状况会好一些，最终的结果是好[阅读全文]
(2023-02-13 09:37:07)
我们可以想象一下，卖投资房交税多少应该与以下因素有关：
卖价
卖房费用（包括经纪佣金和卖前维修费等）
Basis
而Basis又与折旧有关。
所以，卖房报税最关键的还是折旧及recapture。关于这个话题，我刚写过一篇文章，建议有卖房要报税者先读它三遍：
美国投资房卖后折旧的Recapture问题
这篇文章，实际上也不过是上一篇文章的补充解释。
继续上篇文章[阅读全文]
(2023-02-09 09:29:58)
我家网上报税快二十年了，开始一直用TaxActOnline，当时选TaxAct的主要原因是便宜。 去年我开始改用TurboTaxOnline，改用最直接的原因是，去年有前一年的passivelosscarryovers，按照税法，前一年的carryovers我是完全可以在去年抵消掉的，但是我用TaxAct弄了好长时间，总也抵消不掉，所以我就决定用TurboTaxOnline试试，结果TurboTax如我所愿，顺利地抵消掉了前一年的carryovers。其实，去年[阅读全文]
(2023-02-06 10:53:50)
美国税法中关于折旧和recapture的规则是很复杂的。实际上，就连经常所说的depreciationrecapture这个术语，大多情况下我们都是在错误地使用它，也就是说，大多情况下那不是它的真正含义。
关于折旧和recapture，我曾经写过好几篇文章：
1.美国出租房折旧及Recapture
2.为何报税时应从房产中多分出个人财产
3.出租房折旧报税需要注意的几个问题
4.美国四种税率的个人收入[阅读全文]
(2023-01-27 19:04:54)
大家知道，贷款除了利率外，还有费用。而对于常规贷款，有些费用并不是两房机构自己可以决定的，而是由它们的顶头上司FHFA统一规定的。 这个调整费用，FannieMae称之为Loan-LevelPriceAdjustment（LLPAs)： Loan-LevelPriceAdjustment FreddieMac则称之为CreditFees: Exhibit19-CreditFees 两者基本上都属于同一个东西，大多是FHFA的统一调节费用。 这个费用，FHFA会根据形势，经常做一些适[阅读全文]
