德州地产税改

德州的地产税很高，州议员们嚷嚷了好多年想降税，一直没有达成协议。这次有点靠谱了，因为州众议院刚刚通过的议案，已经考虑了州参院的意见，所以有很大可能会通过。

这次地产税改主要有两条：
1）每年房产估值（appraisal value）增长上限由原来的10%降到5%。原来的10%只适用于自住房，而新法案中的5%适用于所有房产。
2）Homestead Exemption由原来的4万提高到10万。

乍一打眼，好像全是利好，包括对地主，其实不然，里面有烟雾弹。

大家知道，一个地方政府的财政总支出，不太可能因为税改而改变太多，很可能是拆东墙补西墙。比如说，如果一个学区原来一年的财政支出是1亿，不太可能在其他条件都没改变，包括学生和老师的数量等保持不变的情况下，只因为税改而降到0.8亿。

德州这次税改，不像加州的Prop 13， Prop 13既对房价的增值设了上限，也固定了地产税率。而德州的这次税改，却只对房价的增值设了上限，而对地产税率没有任何规定。若地方政府财政不够，只需要提高税率就行了，所以议案中设置房价增值上限的条款实际意义不大。

而有实际意义的是Homestead Exemption的提高，德州的平均房价是30万，可以减掉10万是个不小的折扣，尤其对低房价家庭，所以自住房主是绝对的赢家。而自住房主少交的税，只能由商业地产和地主来承担。

刚开始的时候，政客们无论谁都会给点甜头。德州今年有330亿的财政盈余，州政府下一年打算从财政盈余中拨款约130亿给学区，这样就可以少交地产税，无论自住房主还是地主，都可以得益。但问题是，以后是否每年都会有财政盈余拨给学区，这是个大大的问号？？？

这次地产税改：
1）对自住房主来说，无论是短期还是长期，都是利好。
2）而对地主来说，短期内是利好（只要州政府有足够的财政盈余），但长期是利坏（如果州政府没有足够的财政盈余），自住房主少交的地产税，需要地主来当接盘侠。

BTW，德州的同学们，赶紧去抗议地产税，否则基数上去以后就不好玩了！

建宁 2023/5/26