建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2021-12-07 08:40:00)
这些年精力主要集中在买房上了，对各种保险没给予太多关注，当然该买的保险都买了，像车险、房险和伞险等人家说该买的咱也都买了。只是有一点，房子没几个，租金没多少，但每年要交很多的保费，感觉都快赶得上租金利润了，当然这样说有点夸张，主要是这个保险费用高的太夸张。正好近些日子几个大的保险快要到期需要续约，也有时间，就决心趁这个机会把保险的[阅读全文]
(2021-11-29 09:47:24)
美国出租房折旧和Recapture的规则是非常复杂，容易使人犯糊涂，我试着看看能不能解释清楚。
首先，房产分为不动产（RealProperty）和个人财产（PersonalProperty），它们各自的折旧和Recapture的规则也是有区别的。
常用的有两种折旧法：
直线折旧法（straightlinedepreciation）每年的折旧额是相等的，按照直线折旧法的折旧额称为容许折旧。
加速折旧法(accelerateddepreciation)开始[阅读全文]
(2021-11-26 12:45:08)
昨天刚写了一篇文章“为何报税时应从房产中多分出个人财产”，文中提到，将个人财产（PersonalProperty）与不动产（RealProperty）分开有两项好处：
可以加快折旧速度。
可以将未来税收上不利的收入转化为税收上有利的收入
结论是：应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来，这样好处多多。
那么，到底什么是不动产，什么是个人财产呢？关于这点，我[阅读全文]
(2021-11-24 19:41:38)
美国税法将出租房产分为不动产（RealProperty）和个人财产（PersonalProperty）。 不动产的折旧期比较长，民宅地产是27.5年，商业地产为39年。 个人财产的折旧期比较短，通常为3~7年。目前甚至可以用100%bonusdepreciation在一年内一次性全部减掉。 将个人财产与不动产分开有两项好处： 1）可以加快折旧速度。
2）可以将未来税收上不利的收入转化为税收上有利的收入 这[阅读全文]
(2021-11-22 02:33:54)
任何投资都不能杠杆过度，这是毫无疑问的！ 问题是，怎样才算是杠杆过度?如何才能防止杠杆过度？这两个问题的答案其实很显而易见：只要资金链断裂了就意味着杠杆过度了，要防止杠杆过度就是要防止资金链断裂。只要能保证资金链不会断裂，那就说明杠杆没有过度。这里既没说现金流好了就意味着杠杆不过度了，也没有说现金流不好了就一定杠杆过度了。因为现金流[阅读全文]
(2021-11-16 13:32:29)
十年前的今天，我还不是个地主。第一个投资房，还是半年多以后才过户的。
但我真正下定决心开始投资地产，却正是十年前的感恩节！
家住美国德州南部，刚开始工作的几年，家庭收入尚算可以，可惜好景不长，意外出了变故，家庭收入变得很低，过着过着就成了贫困户了。
我是被家住加州湾区的一个朋友忽悠上船的。
因此，有必要先说一下这个贵人朋友。
以[阅读全文]
(2021-11-06 10:02:39)
我是个远程投资者，我的投资策略是在现金流至少能打平的基础上，寻找增值潜力稍微好点的地方，争取达到美国长期历史平均增值的3%，我的自住房连这个标准都难达到，并且我也不愿意自己管理。
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这些年买了有上百本投资的书，大多是地产投资的。现在看来，只有很少几本值得买，因为地产投资理论上也就那么点东西，各种书基本上都是大同小异，而投资最重要的[阅读全文]
(2021-11-01 06:57:42)
2021年8月24号FederalReserveBankofDallas网站上有一篇分析文章，主要讲房价增长和租金增长的关联性，这是文章的链接： SurgingHousePricesExpectedtoPropelRentIncreases,PushUpInflation 这里主要摘录两点： 1.房价增长与租金增长有很强的关联性，也就是说随着房价的增长，租金也会增长,房价增长是领先指标。下图中蓝线是Zillow房价增速，红线是BureauofEconomicAnalysis租金增速。只要把左边的蓝[阅读全文]
(2021-10-30 09:59:47)
一提到用杠杆来投资房产的风险，大家便不约而同地想起次贷危机，以及次贷危机中由于杠杆过度而造成的无数受害者，其中也包括因杠杆过度加上失业以致生活难以为计而杀害上司的华人吴京华。
所以，债务的风险管理问题是每个投资者都必须要慎重对待的一个重要的问题。
其实，债务风险管理最重要的一条就是：需要钱时要能拿出钱来。如果你真的明白了这句看似是[阅读全文]
(2021-10-15 12:32:06)
我以前曾经写过一篇介绍美国历史房价和房价指数的文章（文章链接），里面提到过，美国各个都市区（MSA）比较准确的房价指数，无论是FHFA房价指数，还是FreddieMac房价指数，数据最早只能追溯到1975年，其中FreddieMac都市区房价指数最为全面。这里结合FreddieMac都市区房价指数，简单介绍一下自1975年开始近半个世纪以来，美国发生的三次大的地产崩盘，它们分别是： 八十[阅读全文]
