建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
美国有九个州没有州税，这些州的地产经纪们爱向投资者兜售：我们州没有州税，你看多好，赶快到我们这里来投资房产吧！
我们来分析一下这种说辞否靠谱。
美国的地方财政来源，除了地产税和州收入税外，还有其它几种来源（以下简称其它财政来源）：
- 联邦拨款（Federal Transfer）： 我们交的联邦税除了用于社保、医保和军费等联邦支出外，也有部分分配到各个州的地方政府
- 一般销售税（Sale Tax）
- 其它特殊生产和销售税（Excise Tax）, 比如汽油和烟酒税费，像Nevada尽管没有州税，但赌博业有特殊税费。
- 等等
如果排除其它财政来源，或者说如果假定每个州的其它财政来源是相同的，只考虑地产税和州收入税这两部分，我们来比较一下有无州税的差别。
假定每个州每个家庭税务支出是相同的，比如假定每个家庭每年都需要交5000美元的税，用以地方财政支出。
现在来比较两个州：
- A州无州税，也就是说这5000美元的地方财政都来自于地产税；
- B州有州税，并且假定地产税和收入税的比例是2:3，也就是说这5000美元的地方税赋中，2000是地产税，3000是州收入税。
如果你是拥有自住房的当地居民，住在A州和B州差别不大，因为都是5000的税赋，尽管来源有差别。但如果你是个房东，出租房是在A州还是B州这差别就大了，在A州地方税赋的5000美元全部由地主来承担；而在B州，地主只需要承担40%的2000美元。
如果你是地主，你是喜欢承担100%的地方税赋，还是更愿意只承担部分？我是更愿意拉个垫背的，只承担部分而不是全部，毕竟咱没那么无私。
到没有州税的地方去住，从省税上来说是件好事。但一般情况下，没有州税就意味着高地产税，对地主并不是一件好事，地主首选的应该是地产税低的地方，而这些地方往往有州税。我自己在几个州投过房产，投资回报基本跟地产税率成反比，地产税率越高越不赚钱。地产税率高的德州和佛州，倒是没有州税，但不赚钱，有没有州税跟我关系不大。而西部山地州，尽管需要交州税，但我仍然很高兴，因为赚钱。赚钱交税总比亏钱不交税好，是吧？
如果有人邀请你到没有州税的地方去住，那可能真是好心。如果是以没有州税为由向你兜售房产，您尽可以送他四个字：胡说八道！
有的同学出离愤怒了，人家Austin在过去30多年，房产的增幅在全国380多个都市区里排名第一，也是在高地产税的德州，你有啥说法？对此，我还真没词了，只能说任何规律都有特例！
啰嗦了半天， 就一句话：尽量投地产税低的地区！
建宁 2022/4/24
保险费用，还有HOA费用，都要综合考虑。不然就算房产增值快，现金流不行也是有压力的，毕竟增值是个未知数，现金流是个确定数。
运气好。