在德州抗议地产税

熟悉美国地产的朋友可能清楚，美国不同州地产税收的法规是不一样的。比如加州，每年地税房产的估值（appraisal value）基本上就是买价再乘以个系数，计算机系统就能自动搞定，不太需要人工的掺和。还有一些州，尤其是东部的一些州，每隔个三五年会有人工正式的评估，中间年份可能会做一些自动调整，或者根本就不调整。

而德州的房产则是每年都需要评估，每个县（county）的评估机构（Appraisal District）都是很庞大的部门。就说我的自住房，买了有20年了，前十年房价变化不大，县政府每年的估值跟市场值差不多，2012年房价开始上涨后，估值开始明显落后于市场价。前几年德州通过了立法，限制自住房每年估值不能超过上一年的10%。

由于德州奇高的地产税，并且每年的估值也不见得都那么靠谱，有时同小区相同的房子的估值也会有不小的差别，所以抗议地产税就成了家常便饭，反正降一点是一点。也有专门替房主抗议地税的律师事务所，他们的收费一般是降下来的地产税的25~50%， 有的还收点固定费用，固定费用不管降不降下来都收。

由于跟人打交道的事都不是我愿意干的，太太便自告奋勇承担起每年自住房抗税的任务。最近几年，一个单元的房产允许网上抗议，不需要人亲自去（Harris County两单元以上的必须要人亲自去），太太也不过是照了一些照片，比如哪儿有裂缝，哪儿比较破旧，总之，让房子显得破一些，每年或多或少基本都能降下一些。 以前用过几次抗税律师，效果不是太好。

太太有一个国人同事，每年抗税总能降下很多来，问他诀窍，他说，进去就跟他们瞎侃，侃得他们高兴了就能降下来。问题是，要把人家侃高兴了也需要不小的本事，而咱没这本事。

三年前买了个新Fourplex，当时的估价约80万，本来我不想自己去抗议， 恰好建商统一推荐了一个抗税律师，收费是每年固定费用$100，再加降下来税的25%。我对这个固定费用不甚满意，因为可以找到不收固定费用但提成比较稍高些的律师。正犹豫间，再看了看同小区的估值记录，发现相同房产很多估值已经降到65万，估计是抗税律师的功劳。有了这些对比，我自己去抗议也让他们降到了65万，省了有4000多地税，算是沾了人家抗税律师的光，否则单凭我自己这点本事，是不可能降下这么多的。可见，晚抗税有好处，可以占别人的便宜。

去年，评估机构的估价又是约80万，又在寻摸着找个抗税律师，结果一瞟同小区的房价，发现又有两个类似的房产比我的估值低七八万，于是决定自己再亲自出马一次。这次的办事人员是位不太友善的越南裔年轻女士，很不好说话，看得又仔细，说是尽管我的房子的建筑面积跟对比的那两个房子一样，但我的地皮大点，好说歹说最终估值给降了3.5万。后来我发现， 我找的那两个参考房产只是Triplex，县政府记录上的建筑面积给多算了，应该只有我的3/4，也是我胡乱给蒙对了。并且，当年同区的很多都没太降下来， 很多都是原来的估值，看来，抗税律师也不总是能成功的。

今年，县政府的估价又是约80万，终于下定决心找个抗税律师，主要是这不是我喜欢干的事，本来选好一个收35%费用的，恰好物业管理公司又推荐一个跟他们合作的，只收固定费用140元，索性让他们去整得了，问了太太， 是否自住房也让他们一起做，太太说自住房她自己可以做。

得，又少了我一桩烦心事！

建宁  2022/4/23