建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
为方便说明，文中将用以下例子：
房主几年前买房的价格是16万，到房主去世时已经折旧掉了6万，剩下的Basis是16-6=10万，房主去世时市场价是20万。
现在比较以下几种情况下的税收问题。
一. 房主自己卖房
如果房主自己在去世前以市场值20万把房子买了，那么需要交税的利润是：
20万（卖价）- 10万（Basis）= 10万
其中6万的depreciation recapture，4万的long-term capital gain。
二. 房主生前做为礼物赠与
比如父母在生前把房子做为礼物（Gift）送给子女，那么子女将延续原来房子的Basis， 也就是10万，如果子女以市场价20万把房子卖了，需要交税的利润是：
20万（卖价）- 10万（Basis）= 10万
其中6万的depreciation recapture，4万的long-term capital gain。
三. 做为遗产继承
1. 继承人没在Title上 - 比如子女继承
如果继承人的名字不在Title上， 那么继承人会有 Step-Up Basis。
比如，如果例子中是子女继承父母的房子，那么子女继承后房子的Basis就会提高到市场值，也就是20万，这叫Step-Up Basis。以前的利润一笔勾销，所有税务问题包括折旧等，就如同子女在父母过世那天买了个20万的房子。
如果子女在父母过世后也以20万卖掉房子, 那么利润：
20万（卖价）- 20万（Step-Up Basis）= 0
当然，这继承人也没有说必须要是子女，任何继承人都可以。
2. 继承人在Title上 - 比如配偶继承
如果继承人也在Title上，比如夫妻共同拥有的房产，其中一个过世，那么健在的一方做为继承人也有Step-Up Basis， 但是否是100% Step-Up取决于所在的州：
1）Community-Property State：
如果是住在community-property state，是100% Step-Up Basis，跟子女继承完全一样。
2）Separate-Property State：
如果是住在Separate-Property State，夫妻俩各自拥有50%的产权，只有过世一方的50%有Step-Up Basis。两方每人的Basis是10/2=5万，各自拥有 20/2=10万的财产。 由于只允许去世的一方Step-Up Basis，也就是说去世的一方的basis会从原来的5万， Step-Up到10万，而健在的一方的basis不变， 仍然是5万，所以继承人总的basis 是：
5（自己的）+ 10（继承的Step-Up Basis）= 15万
如果健在的一方以20万的价格卖掉，那么利润是：
20万（卖价）- 15万（Step-Up Basis）= 5万
其中3万的depreciation recapture，2万的 capital gain。也就是说利润都是健在一方资产的回报，过世一方的利润给一笔勾销了。
旁边那位同学一看：哇！这太适合谋财害命了，就如同那些为保险索赔而谋害亲夫（妇）的主一样。这位聪明的同学，我可要批评你了，你的脑瓜是蛮灵光的，但人活着不能只为钱，是不？所以心里想想就得了，可别真的去干，哈哈！
结语
可见，单从税收上来讲：
- 做为遗产继承比生前做为礼物赠与更加有利
- 配偶中一方过世后卖房更有利
- 出租房的增值利润要想完全免税，或者永远持有不卖，或者1031 Exchange 到死， 然后做为遗产传给子女，就可以完全避税了。
当然，无论是遗产还是赠与，都受法定总遗产额12米的限制。并且Step-Up Basis也一直是民主党的眼中钉，未来是否会被推翻也难说。
如果是做为遗产继承的话，最好在房主过世那年做个正式的appraisal，以此做为凭证，尤其是房子有大额增值的情况， 毕竟空口无凭，IRS 要证据的时候总不能只寄张嘴过去， 对不？
建宁 2022/5/13
而假如考虑的不是买卖问题，而是继承，那就很简单了。首先就是美国的遗产税门槛不算低，除非是几百万的房子，基本不存在遗产税问题。
如果继承涉及的钱太多，那么使用living trust模式就是了，这东西本来就是为了给富人逃避遗产税而设立的。你的孩子继承时不仅不需要缴税，而且不需要经过法院，一般一两周就完成继承程序，而不是常见的需要经过法院验证的模式，需要半年时间（而且需要花钱，以万计）。
做一个living trust不过几百到一千的费用，明显高于单纯遗嘱的费用，但益处远大于遗嘱模式。
而且你的孩子未来继承以后可以自己根据需求解除这个trust，自由度很高。