建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
地产私募众筹（real estate syndication），就是大伙凑钱一起投资地产。比如如果发现一个前景很好的400万的公寓楼，自己没有资金，可以找15个人，一人出10万，募得150万，然后用其中的100万做首付，再贷款300万买下公寓楼，其它的50万做为翻修和储备资金。几年后公寓楼的租金收入和利润提高后，或者套现重贷把初始的资金返还给投资者，也可以选择把它卖掉。也就是说，可以做成 BRRRR，也可以做成 Flipping。不过，一般地产私募项目的期限不超过5~7年，也就是说必须要在这个期限内卖掉，把资金返还给投资者。
过去十来年，确切地说是过去七八年，这一类的地产私募在美国是多如牛毛。尤其是过去十来年， 房产价格一直处在一个上升的趋势，就是随便逮只猴子，让它去投资地产，也不见得会亏钱，阿狗阿猫就更不用说了，赚了钱就认为自己是专家了，也加入了私募操盘手的行列，所以这个私募众筹的队伍是越来越庞大。在地产投资论坛BiggerPockets上，无论是做广告的， 还是普通的讨论，都是非常非常多，就是随便google一下“real estate syndication”，你也应该会找到很多的搜索结果。
先交代一下，我自己没有投过私募众筹的单个地产项目，但我投过私募众筹基金，并且我对地产的私募众筹很感兴趣。因为我自己没有投过单个项目，按理来说我没有多大的发言权，但杜撰的事我干过好多次了，索性就再来一次。
私募众筹的操盘者被称为syndicator或sponsor，是General Partners（GP）, 其他只提供资金不参与运营管理的投资者是limited Partners（LP）。GP 和 LP 的利润分配一般会采用所谓的“Waterfall（瀑布）”分配方式， LP会先得到6~8%的优先股（preferred share），剩余的利润GP 和 LP会按一定比例分配， 比如GP 30%， LP得到70%，这是两层瀑布。当然也有采取三层甚至更多层瀑布分配方式的，比如协议中可以规定， 当LP的年回报率超过15%后（两层瀑布后），剩余的GP/LP各50%，这是三层瀑布分配方式， 这个都取决于具体协议。
地产私募众筹跟一般地产投资一样，既可以用杠杆，也可以通过翻修增值，所以操作得当的话，即便减去操盘者的利润，也仍然可以得到不错的回报。
私募众筹不仅可以买公寓楼，也可以投资办公楼、厂房、仓库和其它物业。既可以买现有的物业， 也可以开发新的项目， 当然开发新的项目风险更大。
参与私募众筹，需要注意以下几点：
- 操盘者必须要有长期的良好记录，类似的项目必须要做过很多个，并且应该有很好的回报率，而不是只做过一两个的新手，这是最最重要的。
- 对所要投资的项目，自己必须要做充分due diligence，也就是说自己必须要研究项目的数字回报是否靠谱。一般现成的物业会有过去12个月的回报，和未来的pro forma的数据， 要看看pro forma的数据是否靠谱。 比如公寓楼，如果现在空置率是20%，每个单元租金$1000, 而pro porma说两年后的空置率将减为5%，租金会增加到$1300, 这是否能达到。
- 要分散投资，这玩意跟一般风险投资（venture capitalist）一样，不能赌一个投资，要投资多个项目以分散风险。
- 投资项目要越具体越好，尤其是新开发项目，本来风险就大，如果项目不具体，那潜在的风险就更大。 投资一个具体项目，比如，一个200个单元的公寓楼，6个月后开建，预计2年内完成的项目，就比画一个大饼，比如说要开发住宅区、酒店、商场等既没有具体规划，也没有时间规划的项目，要好的多。
私募众筹投资地产，风险还是蛮大的，即便是经验丰富的操盘手，如果时机不好， 比如买在2005~2007年的高点；或者买在经济单一的城市，又碰上不利的经济环境，比如如果是投资在石油重镇，又恰逢石油价格低迷；或者遇到其它意外情况，都会影响到投资的收益， 甚至会造成重大损失。
这篇文章只是篇一般的科普性文章，不是鼓励大家搞私募众筹。再说，目前美国公寓楼的估值是历史最高的，Cap Rate 约是4.6~4.7%， 而30年的房贷利率都快超过这个数了，公寓楼的价格面临下行压力，不是投资的好时机。
无论做什么都要做自己真正懂得的，否则还不如投指数基金。
感兴趣的朋友可以读读 Brian Burke 所著的 The Hands-Off Investor，一本不错的专门介绍地产私募众筹的书。作者 Brian Burke 是一家地产私募众筹公司的CEO， 我读过他的书，也曾经听过几次他的采访。
建宁 2022/4/2
