建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
这篇小文是写给新手小地主们的，老地主们就没必要再浪费时间看这么小儿科的东西了。其中有好几个问题也是曾经困惑过我自己的，写下来可以使后来者少走点弯路：
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折旧并不是可选可不选的，即便你不折旧，卖房的时候也跟你折旧过一样同样需要recapture，所以不折旧就亏了。有的人忘了折旧，或者以为现在不折旧以后就不需要recapture是错误的。
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只有建筑部分才能折旧，土地不能折旧，应该把土地价格从房价中减去。至于如何评估土地部分的价格，IRS并没有明确的规定，可以参考以下几种资料，任何一种都可以：
- 县政府的地产税表
- 贷款Appraisal报告
- 附近类似土地的买卖价格
- 自己请专业人士重新Appraisal
- 根据保险单、或自己根据National Building Cost Manual估计重置成本
- 在买卖房合约中清楚地说明土地部分的价格
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房产在in service之前的所有建筑和维修成本都应该加到basis去折旧，不能在当年直接减去。注意这里的in service 不是说房客已经住进去，只要达到可以住人的状态，可以开始找房客了就可以。这里说两种特殊情况：
- BRRRR的房子一般起始状况都很差，大多达不到可以住人的状态，所以一般来说出租之前的维修都应该加到basis去
- 申请建筑贷款新建的房子，在房子还没建成前的所有费用，都应该加到basis去折旧。假定2020年开始建的房子，直到2021年才完成并租出去，那么2020年不需要报税，只需要从房子完成的2021年开始报税。这里有一个比较特殊的条款，是关于建筑贷款利息。税法规定，只有在建期间建筑贷款利息才需要加到basis，而在正式开建之前和建成之后的利息都可以直接减掉。比如建筑贷款从1月开始需要付利息，由于许可等原因直到4月才开工，11月建成，那么只有4月到11月的利息需要加到basis去，是个比较奇怪的条款。不过我自己一般把到11月之前的所有利息都加到basis去，主要是中间的利息太难分开。
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如果一年中在多个时间点有improvements 或 capital expense，需要把它们分别折旧。 比如2月买房子，6月换新空调，屋顶11月换新屋顶，那么需要三个折旧纪录。
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做过1031 exchange的需要把旧房的basis转到新房，折旧方案有两种选择：或者新旧房分开折旧，或者完全转到新房重新开始折旧。
比如，旧房的初始折旧basis 是20万，已经折旧掉5万，新替代房的Basis增加了30万，可选择两种折旧方案：
1) 旧房继续按原来的方案折旧，新房按 30万开始折旧
2) 两者加起来按 15+30=45万开始折旧
显然， 1)的折旧速度更快些，所以正常情况下应该选1)。
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尽管Cost Segregation大多情况下不适合小地主，但在特殊情况下，比如卖了个出租房有不少利润，同时又买了一个basis很高的新出租房，这时可以考虑Cost Segregation来抵消全部或部分利润。具体细节可以参考过去写的一篇文章“Cost Segregation能替代1031 Exchange吗”。
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即便不做Cost Segregation，也应该尽量分出个人资产，因为这样做好处多多，参见旧文“为何报税时应从房产中多分出个人财产”。
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合理利用关于维修费用的三个 Safe Harbours, 争取把满足条件的improvement 或 capital expense直接当年减掉，而不是加到basis, 详见旧文“美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors ”。
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购房时的部分过户费用需要加到Basis，部分不需要加，详见旧文“美国出租房购房和重贷贷款费用报税探讨 ”。
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对于折旧期少于20年的资产，无论是像新做的driveway和landscaping等不动产，还是冰箱电器等个人资产，都可以选择用bonus depreciation加速折旧。2022年是最后一年可以用100% bonus depreciation，也就说可以在第一年完全减掉。从2023年开始，bonus depreciation会逐渐phase out。2023年bonus depreciation减为80%， 2024年60%，2025年40%，2026年20%，2027年会完全phase out。
对于个人资产，也可以选择用Section 179 Expensing在一年内完全减掉，这与100% Bonus Depreciation非常相似，但Section 179 Expensing有额外限制条件，不像Bonus Depreciation没有额外限制条件。
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没有收入的土地，除非卖掉的那年，其它年份不需要报税，地产税也不能每年减掉，而只能做为卖地时的购买成本。
（注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！）
建宁 原创于2022/1/19 更新于2024/2/6
对不起，我之前的理解有错。既然是按gain报税，就不填Line 2e，recapture引起的资本增值税的确源自Line 22（通过Lines 23，24，30，32，6，7）。
用直线折旧法报损的recapture尽管不是完全视为普通收入，但低于25%税率的部分视为普通收入， 高于25% 税率的部分按25%算， 所以比普通收入好点。
无论Line 22包括哪种property，采用直线折旧法报损的话就没有recapture引起的普通收入税增加。
倒是Line 2e，不知谁有高见？
Form4797，Line 22 可以是section 1245 property，也可以是section 1250 property，
谢谢博主提示，说一下个人理解。
Form4797里面，Line22只影响section 1245 property，而出租房应该是section 1250 property，只要采用直线折旧法报损，就可以在Line 26g填零。
这样一来，Line 31和Line 13也是零，最后Line 18b还是零。
所以，Form1040的Schedule 1上就不会有来自Form4797的收入了，普通收入税不增加。
这就是说，只要采用直线折旧法，无论Line 22上recapture多少，都不会在卖出租房时吃亏。
但是，由此也可看出，既然IRS不把直线折旧法的报损当成卖出租房时的普通收入来收税，那为什么现在不折旧省税呢？
另一个可能发生的recapture是在Line 2e，影响的是资本增值税。
不过，我没找到在Line 2e如何recapture的说明，也许与Line22的处理相同？不知谁能解惑?
总之，我同意“不折旧就亏了”的说法。
我对这个根据有疑问，打算自己去证实。
请问博主（或者哪位卖过出租房的），卖房的时候IRS按照折旧计算我的收益是在哪张税表上做recapture的?
她们说，比如你买房100万，
到100年时，房子折成0了，
可是你卖房时得200万，
200万减去一些费用，增值190万，
一半儿即95万交给政府。
如果这时候减去折旧，剩下50万增值，
25万交给政府。
我说的是加拿大安省。