投资房意外损失和保险理赔报税探讨

投资房有时会遇到天灾（风水火灾等）和人祸（被盗和故意破坏）等突发事件，造成损失（Casualty and Theft Losses），需要花钱修复，有保险的有时可以得到全部或部分理赔，牵扯到的报税问题其实是蛮复杂的。

意外损失和保险理赔报税，关键有两点：
1) 申报损失/利润
2) 调整Basis和折旧，中止损失部分在修复期间的折旧

具体来说，需要做三件事：
1) 申报意外损失/利润
2) 调整原资产的Basis
3) 新修复资产的折旧

其中3)跟前两条没有关联，如果想象力太丰富，把三个问题关联起来，反倒不容易理解。

先介绍一个术语，Adjusted Basis，它是购房成本，减去土地价格，加上后来的改进，再减去折旧。比如一个房子买价25万，土地5万，换屋顶和新空调3万，折旧2万，它的Adjusted Basis = 25-5+3-2 = 21万。

下面将用这两个例子来帮助说明：

例1：出租房完全给烧掉了，原来的Adjusted Basis 是10万，毁坏后资产的剩余值 2000，保险理赔了9万。
例2：出租房的屋顶让风给刮坏了，原来的Adjusted Basis是20万，花了1万换了个新屋顶，保险赔了9千，自己花了1千。

一. 该报多少损失（Loss Deduction）

第一个问题就是，当年可以减掉多少损失(以下简称可减损失)？

这又要分资产是完全被毁坏，还是只是部分被破坏两种情况。

1．完全毁坏

可减损失 = Adjusted Basis – 毁坏后资产的剩余值 – 保险理赔

例1是房产完全被毁掉的例子，它的可减损失：
 100000（Adjusted Basis）- 2000 （剩余值）- 90000（保险理赔）= 8000

2．部分损坏

如果属于资产部分损坏情况，就需要从这两者中：

• Adjusted Basis
• 意外造成的资产损坏额

找到最小值，然后再减去保险理赔等补偿。

关于资产损坏额，一般是需要评估资产发生意外前后的市场值，找到差价。 比如如果意外发生前资产的市场估值是15万，意外发生后的估值是10万，资产损坏额就是5万。

由于用资产事故前后做估值的方法既昂贵，又难于操作，一般都用其它参考方法，比如用合理的修复费用做为资产损坏额。

例2是属于部分损坏的。如果我们用修复费用的1万作为资产损坏额，房产的Adjusted Basis是20万， 两者的最小值是1万，再减去9千的保险理赔，得到的可减损失是： 10000 - 9000 = 1000 。

意外损失需要在Form 4684 的B部分中申报。比如例2， 如果意外前的市场估值是30万，意外后的估值是29万，那么Form 4684看起来应该类似这样：

二. 对原资产Basis的影响

根据IRS Publication 551:

If you have a casualty or theft loss, decrease the basis in your property by any insurance or other reimbursement and by any deductible loss not covered by insurance.

也就是说，意外损失会降低原资产的Basis，需要减去可减损失和保险理赔，所以：

• 例1：可减损失是8000，保险理赔是9万，意外后的Adjusted Basis 从原来的10万变为：10万 - 8000 - 9万 = 2000
• 例2：可减损失是1000，保险理赔是9000，意外后的Adjusted Basis 从原来的20万变为：20万 - 1000 - 9000 = 19万

三. 修复资产的折旧

修复资产的报税是独立的，与前两者没有关系。这个乍看起来好像不符合逻辑，但如果细想起来还是蛮有道理的。

这是因为，即便发生意外损失，修复也不一定是必然发生事件，有的人或许根本就没有保险，有的人即便收到保险理赔，愿意花的修理费用也不见得跟理赔额一样，比如收到1万理赔，他也许为了省钱只想花5千修理，或者想借机花2万做一个他期待已久的改进，或者他根本就不做任何维修而直接卖给别人。

再说， 即便选择修复， 有些人也许会马上修复， 有些人也许会等到十年后再修（你不能排除这种可能）。

总之，这第三条无法知道能否发生，何时发生。无论它发生与否，如何发生，都不应该影响前两条的报税，这也是符合逻辑的，对吧？

再换个角度， 如果张三的房产遭受灾难，无论他自己修复， 还是把受灾后的房子直接卖给李四，让李四来修复，那么从修复开始， 这两者在报税上不应该有差别，这也是符合逻辑的，对吧？

所以，修复的费用报税独立符合逻辑，立法者在这点上不糊涂。

下面具体讲讲修复费用的报税问题。

美国税法 CFR 1.263(a)-3(k)(1)(iii)明文规定，修复意外损失的费用属于restoration, 必须加到Basis里去折旧。

2014的税法 CFR 1.263(a)-3(k)(4)(ii)对之放宽了限制，只需要把修复费用中不超过意外前Adjusted Basis的部分加到Basis里去折旧，而超出的部分如果是一般维修的话可以减掉。

我们拿例2为例，意外前它的Adjusted Basis是20万，意外损失1万已经从Basis里减去，现在的Adjusted Basis是19万，我们假定重做屋顶和打扫清理共花了1.2万，而其中的1千属于与重做屋顶无关的清理。按照税法， 前1万必须要加到Basis里去，而余下的2千中，其中1千的清理可以作为费用减去，重做屋顶的1千则需要加到Basis里去。

用软件报税降低Basis遇到的问题

前面讲了，报税需要做三件事：
1)  在Form 4684 的B部分填报损失
2)  降低原房产的Basis
3)  把修复费用加到Basis中去折旧

如果用TurboTax或TaxAct 等软件报税，1）和  3）都比较容易操作。

 问题是 2）降低原房产的Basis，用软件很难操作。我们以例2为例，假定意外发生在7月20日，原来的Adjusted Basis 是20万。也就是说，前7个半月需要以20万折旧，后四个半月要以19万折旧， 这用软件报是很难做到的。

这里有一个变通方案。因为每年报税的时候，在不卖房的年份，实际上并不直接需要Basis，而只需要这一年的折旧额。Basis只有在卖房的哪一年才直接需要，平常年份它只是用来计算折旧额的。

而意外发生的那一年，软件很难自动算对折旧额，但可以手工计算出折旧额。所以我们的思路是，凑一个初始Basis，使它的折旧额等于需要的折旧额。

假定意外发生时资产已经折旧了9年，还有27.5-9=18.5年才可以完全折旧完。

若Adjusted Basis 是20万，每月的折旧额是：200000/(18.5*12)=909.90

若Adjusted Basis 是19万，每月的折旧额是：190000/(18.5*12)=855.86

所以，前7个半月需要以20万折旧，后四个半月要以19万折旧，一年的折旧额应该是：909.90*7.5+855.85*4.5=10675.58

而要凑够每年10675.58的折旧，只需要把初始Basis改为：10675.58*27.5=293578 即可。

从下一年开始，再把初始Basis改为：855.86*12*27.5=282433，就可以达到想要的目的了。

实际报税中的变通???

如果没有损失和利润，不报1)应该没问题。

有些人会问，如果2)降低的Basis和3)增加的Basis)相同的话，后两者可不可以相互抵消，从而不需要报？

这里说说报与不报的差别。

假定房子2月1号遭灾，保险公司理赔10万，6月1号维修完工，正好用掉全部的10万。

因为保险理赔的钱正好够维修的，所以：
1) 意外损失是零，这个不报应该可以
2) 2月1日，原资产Basis减掉10万
3) 6月1日，新增加10万Basis，需要开始折旧

按照税法，这10万从2月1日至6月1日是不能折旧的（因为毁坏了，已经不存在了）。 

而如果不报的话， 这10万仍然在折旧，这显然是不对的。并且这10万的前后折旧速度也是不一样的，新的10万需要重新以27.5年开始折旧。

即便修复和灾害是在同月发生，前后的折旧速度也不一样，报了后的折旧速度会变慢。

当然，如果钱数比较小，前后修复的间隔不长，报与不报的差别不大。

但如果2)和3)的数额不一样，或者意外发生的时间和修复的时间间隔很长，或者损失和修复额都很大， 那肯定应该报。 

几点说明

• 上面说的是出租房，自住房的规则有些差别， 我没有去细做研究。
• 如果没有保险，那么理赔额就为0，以上的所有结论都仍然成立。
• 前面讲的主要是讲如何报损失，但如果有保险理赔的话，还可能会出现有利润的情况。比如说，一个房子目前的市场价是25万，土地5万，由于折旧，目前的Adjusted Basis是10万，如果一把大火把房子完全烧了，保险理赔20万，那就会有： 20万（理赔） - 10万（Adjusted Basis）= 10万的利润。这10万的利润，可以当年作为利润交税，但大多情况下大家会选择延税，用它来降低修好后房产的Basis。

注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！

建宁   原创于2022/2/18  更新于2024/3/13