出租房是该卖还是该接着出租

大约11年前，在佛州买个出租房， 成本（买价+维修）大约9万，首付和维修自己投入现金约3万， 3年后套现重贷拿出5万，租客一直在那里住了11年，刚搬走。

重新维修至少需要1.5万，包括打算把1000平尺的脏地毯换成tile就得$7500（客厅在刚买的时候就换成tile了），鉴于佛州出租房的持有成本太高，包括空调等的维修费用，比其它地方要高得多，一直在犹豫是否该把房子处理掉。

权衡了一下卖和继续持有的利弊（主要回报高低）。

1）卖掉

房子还有贷款9万，最高点时房价超过30万， 但现在卖估计能卖出26~27万就不错了，减去维修费用，卖房佣金，交完税，到手能拿10万现金就不错了。10万现金若投资别的，若每年的回报率是10%，每年潜在利润是10000。

2）继续持有

一年租金利润：

1800(月租金)*12 *0.9(10%管理费)*0.8(20%维修费用+空置)-4000(地产税)-2500(保险)-3700(利息)=5300

每年增值： 270000*0.03=8100

未来利率合适时Cashout 10万净值每年可以套利： 4000

继续持有一年潜在总利润： 5300(租金利润)+8100(增值)+4000(套利)=17400

3）小结

显然17400要大于10000。

两者差别大的主要原因，一是卖房消耗太大；二是卖房后无法再利用杠杆。

卖房的三大消耗：

• 税
• 佣金等卖房成本
• 维修费用，卖房要做大维修，出租差不多就行了。即便不做维修，也不会影响cashout估值。

这样就消耗掉差不多5万，相当于消耗掉每年5千的潜在利润；再加失去杠杆每年会失去至少4千的回报。

尽管不想当地主，但看在钱的份上，还得接着当！

建宁  2024/8/28

[jenning]

回复 '哈密顿' 的评论 : 长期投资有10%的回报就不错了！

[哈密顿]

“10万现金若投资别的，若每年的回报率是10%” 这个回报率是不是太保守了？S&P500 YTD已经快20%了。

算近十年平均回报率，投QQQ可以到15%：

https://www.youtube.com/watch?v=dG6raZeRdog

[油翁]

這篇文章真是太有趣了！文筆生動，讓人看了忍不住會心一笑。您的觀察力真是一流，能把這麼平凡的日常生活轉化成如此有趣的內容。期待看到更多您的作品，謝謝分享！

[jenning]

回复 'BeijingGirl1' 的评论 : 数字结果中预留了每年20%的维修和空置费用，这个费用可能低估了一些。

[jenning]

回复 '无法弄' 的评论 : 总起来说，美国还是个比较正统的资本主义社会，与欧洲国家相比经济还是比较有活力，但也造成贫富差距悬殊。再说我的房子买在低谷，现在就没那好事了！

[BeijingGirl1]

17400 没有算进继续租需要得维修费用“至少需要1.5万”； 还有风险： 预计房价每年的3%增长。 另外， 4% 的贷款利率收入也是不确定的。 当然， 风险两项可以是正/负的。

[无法弄]

米国买房真合适，我们英国买二房就多交税，税高着呢，很少有人买2房以上的，不值了，挣不了多少，全交税了，租客还什么都要求换新的，