建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2024-03-29 18:56:03)
买卖房产的程序非常复杂，中间牵扯到很多法律问题，肯定不可能像买卖股票，或者到集市买卖东西那么简单。所以，双方买卖经纪自有其作用。
但是，在科技和信息如此发达的今天，肯定可以通过整合各方面资源和技术来提高效率，压低交易成本。
让我们想像未来有这样一家Listing公司A。
A有自己的网站，收取固定Listingfee,每个房子5千到1万，取决于房价的高低，然后[阅读全文]
(2024-03-21 09:55:31)
经常会有人问这个问题，得到的答案也不一致，这里说说我个人的理解。
1.自住房等个人用途
个人保险理赔，包括汽车保险理赔，自住房保险理赔，以及其它个人liability等保险理赔，没有任何税务后果，也就是说不需要报税。
这大概也是为什么有很多人说保险理赔不需要报税的缘由。
2.出租房等商业用途
而出租房等商业用途的资产，它的保险理赔是有税务后果的[阅读全文]
(2024-03-19 11:23:44)
NAR被迫让步的消息传出后，听到了各种不同的评论。有的朋友说，有的地区的中介费已经降到3~4%，有没有让步都一样；还有的朋友说，本来费用全部是卖家付，现在分开也一样，除非把费用设上限。
还有的地产经纪朋友委屈地说，我们也是用自己的经验和知识辛苦为客户服务的，我们的服务是有价值的，不能把我们贬得一无是处。
地产经纪的服务当然是有价值的，但问[阅读全文]
(2024-03-17 08:51:15)
在各方面(包括法律、财务以及政府等各方面)几十年持续和强大的压力下，曾经滴水不进、长期垄断美国房地产交易市场、故意抬高交易费用的邪恶组织-美国地产经纪协会（NAR，NationalAssociationofRealtors），今天终于低头，被迫做出让步，愿意对规则做出重大修改。
其中，最关键的一条是，从今年7月中旬起，不再强制卖家必须要付买家中介费，也就是说使买家中介费和卖家中[阅读全文]
(2024-03-12 03:55:13)
在美国，自住房变为出租房，报税时需要注意哪些问题呢？
比如10年前买了个20万的房子。以前是自住，后来开始完全变为出租房。
其中最重要的是计算房子的CostBasis。
首先，需要计算一下房子的AdjustedBasis，因为在居住期间Basis可能调整过。
如果自住期间做过improvement，需要加到Basis，也就是成本中去。但一般的Repairs就不能加。
另外，如果自住房曾经部分用于Busine[阅读全文]
(2024-03-09 08:45:25)
大阿牛兄说的那个关于第二贷款拍卖的案例，应该说是个比较常见的反面例子，主因是第二贷款竞拍者没对房子做详细了解，事先可能不知道第一贷款的存在以及余额，因而铸成大错。
这里我就蹭一下关于第二贷款讨论的热度，说说第二贷款是否值得投资。
注意，大阿牛兄讲得是拍卖，而我要讲的是投资（购买）贷款，是两码子事！
因为房贷（Notes，或票据）跟国债等[阅读全文]
(2024-02-23 07:13:29)
接着前天说的那个外州朋友想移地投资房产的话题。这个朋友是个专业地主，执行力非常强，但他们家门口房价太高，现金流不好，发展遇到了瓶颈，所以在考虑想转移阵地。
在房价高和现金流不好的地区，专业地主要做大，最靠谱的方式可能是建商或者flipping，且不说这两者都自有其风险和难度，我个人一直觉得长期持有并逐渐扩大规模，是更稳健更容易致富的策略。而[阅读全文]
(2024-02-21 19:12:03)
出租房换了新屋顶、新空调、或者新窗户等，该如何报税呢？
首先，看看是否满足关于维修的那三个SafeHarbors，若能满足的话，可以在第一年一次减掉，这个可以参考我以前写过的一篇关于三个SafeHarbors的文章：
美国投资房维修费用报税的三个SafeHarbors
其次，如果是非民居（non-residentialbuilding），新空调可以用179Expensing在第一年一次减掉，而民居则不可以。
如果不满[阅读全文]
(2024-02-20 08:09:24)
【前言：一位地产投资执行力很强的外州朋友，他们当地的房价比较高，租售比不好，想进军我们德州地产市场，问我的意见。我一直不喜欢德州的高地产税，实际对德州地产关注不多，这里也不过是胡说乱说。】
德州的四大都市区，基本可分为三个档次：1）赌升值无现金流的Austin；2）现金流好些但升值潜力不大的Houston和SanAntonio；3）介于前两者之间的Dallas。
由于Austin[阅读全文]
(2024-02-19 03:10:32)
一直以来，家里主要用一两张信用卡，回扣都差不多是1%，也一直对信用卡没给予太多关注，主要是刷卡不多，大多与出租房有关的费用也不走信用卡，前些年又经常贷款，也不想让信用卡影响信用分数（实际上这属于多虑了）。
现在终于闲暇了，最近也不会贷款了，外出也多了，又看了JY老大和goingplaces等撸卡大佬的信息，受益匪浅，觉得也该选几张对自己合适的信用卡。
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