建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2024-04-03 13:30:01)
大家知道，美国自住房有25万（夫妻两人50万）的免税额，这是根据税法Section121的规定。Section121的具体要求是卖前的5年内，至少有两年要是自住。
而Section1031Exchange，却是投资房的一种延税策略。要求买卖的前后都必须要是Investmentproperties。要满足InvestmentProperty的要求，除了必须要是Investment外，还要满足HoldingPeriod的要求。税法并没有对HoldingPeriod有具体的规定，但通常认为，[阅读全文]
(2024-03-31 08:16:23)
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大约是2011年，那一年，Mike刚过四十岁，而Steven刚刚三十出头。
Mike以前有过建房子的经验。
而Steven是个broker，还在上大学期间，他就已经是他们州RE/MAX的销售冠军，以至于他大学只上了三年半就中途辍学，专注于地产经纪业务。
因为当时，当地备受投资者青睐的小型多单元物业短缺，他们俩一拍即合，决定共同开发小型多单元物业，主要对象是投资者。
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(2024-03-29 18:56:03)
买卖房产的程序非常复杂，中间牵扯到很多法律问题，肯定不可能像买卖股票，或者到集市买卖东西那么简单。所以，双方买卖经纪自有其作用。
但是，在科技和信息如此发达的今天，肯定可以通过整合各方面资源和技术来提高效率，压低交易成本。
让我们想像未来有这样一家Listing公司A。
A有自己的网站，收取固定Listingfee,每个房子5千到1万，取决于房价的高低，然后[阅读全文]
(2024-03-21 09:55:31)
经常会有人问这个问题，得到的答案也不一致，这里说说我个人的理解。
1.自住房等个人用途
个人保险理赔，包括汽车保险理赔，自住房保险理赔，以及其它个人liability等保险理赔，没有任何税务后果，也就是说不需要报税。
这大概也是为什么有很多人说保险理赔不需要报税的缘由。
2.出租房等商业用途
而出租房等商业用途的资产，它的保险理赔是有税务后果的[阅读全文]
(2024-03-19 11:23:44)
NAR被迫让步的消息传出后，听到了各种不同的评论。有的朋友说，有的地区的中介费已经降到3~4%，有没有让步都一样；还有的朋友说，本来费用全部是卖家付，现在分开也一样，除非把费用设上限。
还有的地产经纪朋友委屈地说，我们也是用自己的经验和知识辛苦为客户服务的，我们的服务是有价值的，不能把我们贬得一无是处。
地产经纪的服务当然是有价值的，但问[阅读全文]
(2024-03-17 08:51:15)
在各方面(包括法律、财务以及政府等各方面)几十年持续和强大的压力下，曾经滴水不进、长期垄断美国房地产交易市场、故意抬高交易费用的邪恶组织-美国地产经纪协会（NAR，NationalAssociationofRealtors），今天终于低头，被迫做出让步，愿意对规则做出重大修改。
其中，最关键的一条是，从今年7月中旬起，不再强制卖家必须要付买家中介费，也就是说使买家中介费和卖家中[阅读全文]
(2024-03-12 03:55:13)
在美国，自住房变为出租房，报税时需要注意哪些问题呢？
比如10年前买了个20万的房子。以前是自住，后来开始完全变为出租房。
其中最重要的是计算房子的CostBasis。
首先，需要计算一下房子的AdjustedBasis，因为在居住期间Basis可能调整过。
如果自住期间做过improvement，需要加到Basis，也就是成本中去。但一般的Repairs就不能加。
另外，如果自住房曾经部分用于Busine[阅读全文]
(2024-03-09 08:45:25)
大阿牛兄说的那个关于第二贷款拍卖的案例，应该说是个比较常见的反面例子，主因是第二贷款竞拍者没对房子做详细了解，事先可能不知道第一贷款的存在以及余额，因而铸成大错。
这里我就蹭一下关于第二贷款讨论的热度，说说第二贷款是否值得投资。
注意，大阿牛兄讲得是拍卖，而我要讲的是投资（购买）贷款，是两码子事！
因为房贷（Notes，或票据）跟国债等[阅读全文]
(2024-02-23 07:13:29)
接着前天说的那个外州朋友想移地投资房产的话题。这个朋友是个专业地主，执行力非常强，但他们家门口房价太高，现金流不好，发展遇到了瓶颈，所以在考虑想转移阵地。
在房价高和现金流不好的地区，专业地主要做大，最靠谱的方式可能是建商或者flipping，且不说这两者都自有其风险和难度，我个人一直觉得长期持有并逐渐扩大规模，是更稳健更容易致富的策略。而[阅读全文]
(2024-02-21 19:12:03)
出租房换了新屋顶、新空调、或者新窗户等，该如何报税呢？
首先，看看是否满足关于维修的那三个SafeHarbors，若能满足的话，可以在第一年一次减掉，这个可以参考我以前写过的一篇关于三个SafeHarbors的文章：
美国投资房维修费用报税的三个SafeHarbors
其次，如果是非民居（non-residentialbuilding），新空调可以用179Expensing在第一年一次减掉，而民居则不可以。
如果不满[阅读全文]
