建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2024-04-04 15:30:37)
每个人的一生中都会遇到很多人，其中有的人可能会在我们命运的转折中起到关键的作用，当然这样的人也并不一定非得为我们花上很多的时间和精力，并不一定真真正正地为我们付出很多，有时也许仅仅就是几句话，甚至是简简单单一句话，就可以改变我们的思维，从而改变了我们的人生。有时这种影响施与者本人可能都不见得知道，这种人可能就是我们所说的贵人吧！
[阅读全文]
(2024-04-04 15:30:04)
宁大人竟然也能当地主，这是一件听起来相当滑稽且不可思议的事，即便是在已经做了多年地主后，就连宁大人本人仍然还这么认为！
这倒不是说宁大人真就缺根筋，其实他老人家也就顶着个普通脑瓜，不能说有多聪明，但也不能说有多不聪明，属于大街上随便可以抓一大把的那一类。
主要是宁大人的个性，根本不适合做地主！
宁大人自小就是个个性相当内向的主，[阅读全文]
(2024-04-04 15:27:52)
闲来说说宁大人当地主经历的那点事儿。
说起来都是房子惹的祸，那肮脏的马桶应该并不迷人，却让宁大人在十几年间，从几万现金，直到欠了一屁股债…
【作者注：想写一篇小连载，讲讲一个小地主买房的故事，如果您对细节不感兴趣，那么谢谢您，这个故事我已经讲完了，也就没必要再浪费您宝贵的时间了。若您对细节感兴趣，请听下回分解…】
建宁2024/4/[阅读全文]
(2024-04-03 13:30:01)
大家知道，美国自住房有25万（夫妻两人50万）的免税额，这是根据税法Section121的规定。Section121的具体要求是卖前的5年内，至少有两年要是自住。
而Section1031Exchange，却是投资房的一种延税策略。要求买卖的前后都必须要是Investmentproperties。要满足InvestmentProperty的要求，除了必须要是Investment外，还要满足HoldingPeriod的要求。税法并没有对HoldingPeriod有具体的规定，但通常认为，[阅读全文]
(2024-03-31 08:16:23)
-----1-----
大约是2011年，那一年，Mike刚过四十岁，而Steven刚刚三十出头。
Mike以前有过建房子的经验。
而Steven是个broker，还在上大学期间，他就已经是他们州RE/MAX的销售冠军，以至于他大学只上了三年半就中途辍学，专注于地产经纪业务。
因为当时，当地备受投资者青睐的小型多单元物业短缺，他们俩一拍即合，决定共同开发小型多单元物业，主要对象是投资者。
[阅读全文]
(2024-03-29 18:56:03)
买卖房产的程序非常复杂，中间牵扯到很多法律问题，肯定不可能像买卖股票，或者到集市买卖东西那么简单。所以，双方买卖经纪自有其作用。
但是，在科技和信息如此发达的今天，肯定可以通过整合各方面资源和技术来提高效率，压低交易成本。
让我们想像未来有这样一家Listing公司A。
A有自己的网站，收取固定Listingfee,每个房子5千到1万，取决于房价的高低，然后[阅读全文]
(2024-03-21 09:55:31)
经常会有人问这个问题，得到的答案也不一致，这里说说我个人的理解。
1.自住房等个人用途
个人保险理赔，包括汽车保险理赔，自住房保险理赔，以及其它个人liability等保险理赔，没有任何税务后果，也就是说不需要报税。
这大概也是为什么有很多人说保险理赔不需要报税的缘由。
2.出租房等商业用途
而出租房等商业用途的资产，它的保险理赔是有税务后果的[阅读全文]
(2024-03-19 11:23:44)
NAR被迫让步的消息传出后，听到了各种不同的评论。有的朋友说，有的地区的中介费已经降到3~4%，有没有让步都一样；还有的朋友说，本来费用全部是卖家付，现在分开也一样，除非把费用设上限。
还有的地产经纪朋友委屈地说，我们也是用自己的经验和知识辛苦为客户服务的，我们的服务是有价值的，不能把我们贬得一无是处。
地产经纪的服务当然是有价值的，但问[阅读全文]
(2024-03-17 08:51:15)
在各方面(包括法律、财务以及政府等各方面)几十年持续和强大的压力下，曾经滴水不进、长期垄断美国房地产交易市场、故意抬高交易费用的邪恶组织-美国地产经纪协会（NAR，NationalAssociationofRealtors），今天终于低头，被迫做出让步，愿意对规则做出重大修改。
其中，最关键的一条是，从今年7月中旬起，不再强制卖家必须要付买家中介费，也就是说使买家中介费和卖家中[阅读全文]
(2024-03-12 03:55:13)
在美国，自住房变为出租房，报税时需要注意哪些问题呢？
比如10年前买了个20万的房子。以前是自住，后来开始完全变为出租房。
其中最重要的是计算房子的CostBasis。
首先，需要计算一下房子的AdjustedBasis，因为在居住期间Basis可能调整过。
如果自住期间做过improvement，需要加到Basis，也就是成本中去。但一般的Repairs就不能加。
另外，如果自住房曾经部分用于Busine[阅读全文]
