建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2023-10-17 03:52:49)
2009到2021年，应该说是美国地产投资的黄金时期，房价本来就在从低谷一直爬升，再加上长期的低利率，如同火上浇油。这个时期是borrower的天堂，基本上杠杆用的越大，成绩越好。
2012年买了两个房子并租出去后，一扒拉算盘，才意识到当时真的是天上掉馅饼，且不说房价在增值，25%的首付，即便减去物业管理费后，仍然有正现金流。只可惜，当时资金太少。
当然，意识[阅读全文]
(2023-10-10 04:59:08)
MikeMichalowicz曾写过一本令成千上万垂死挣扎的中小企业起死回生的书，书名叫ProfitFirst（利润优先）。
这本书真的有葵花宝典般高深莫测的秘诀吗？需要小业主自身做出巨大改变、能力有巨大提高才能达到的吗？
答案显然是否定的。
全书的核心，也不过是把会计学的一个传统公式：
Sales–Expenses=Profit
改变为：
Sales–Profit=Expenses
一般的企业，随着销售额[阅读全文]
(2023-10-07 03:50:26)
最近买了一本有关退休的书，WadePfau著的RetirementPlanningGuidebook,2023，正在一部分一部分地学习，这是本很好的书，在此强烈推荐。 先是学习了社保那部分，又把Medicare看了个大概。正好这几天，坛子里有专家写了几篇很好的关于长期护理（LongTermCare）的科普文章，我也就开始阅读买的书中有关长期护理的部分。 我比较好奇长期护理保险（LongTermCareInsurance）的费用和收益，以[阅读全文]
(2023-09-28 02:14:01)
美国的社保金和IRA等退休金，表面上看很相似：年轻工作时出钱，退休不工作的时候再拿钱享受。
IRA、401K、甚至是一些政府和公司的pension等，都可以通过不断存钱，利滚利，把球滚大。当然，利滚利需要时间，时间在其中发挥了关键的作用，或者说这钱是时间挣来的。现在存1，以后可以拿N（N>1）。
而美国社保基金，却根本不是那回事儿。
美国的社保基金（SocialSecurit[阅读全文]
(2023-09-26 02:11:56)
最近读了几本有关美国社保的书，主要想增加点知识，免得以后自己拿社保金时稀里糊涂。 先说两个术语： FullRetirementAge（FRA）-正式退休年龄，1960年以后出生的是67岁，出生早的有65岁的，以下以67岁为例。 PrimaryInsuranceAmount（PIA）-这是社保金的正式名称，是达到正式退休年龄时应拿社保金的数额，以下简称工作者保金。 一.单身（Single） 目前，最早允许拿社保[阅读全文]
(2023-09-18 04:34:11)
如大刚写了篇文章，提到房产中经历的几件麻烦事：
房产经历中的斯得哥尔魔综合征
我也讲讲当地主遇到的几件破事儿。由于我是个甩手地主，不自己管理房子，大多房子都在远程没见过，也没见过一个房客，所以这些破事儿基本上都是烧钱的事儿。
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十多年前，买了一个短买房，这个房子高峰时价格约40万，我报价10万被接受了，这个房子有两个贷款，第一贷款超[阅读全文]
(2023-09-16 03:07:46)
影响房价的因素有很多，包括：供需关系、信用市场的松紧程度、民众的可负担能力，以及建筑成本等。
如果地产价格发生崩盘，无论是商业地产还是民居，最直接的原因可能既不是过建，也不是民众的负担能力变差，而是信用市场紧缩，甚至完全关闭。因为无论是过建，还是负担能力变差，都可以通过缓慢降低物业的价格，而不是以崩盘的方式呈现出来。只有信用市场关[阅读全文]
(2023-09-14 05:28:44)
我们住的小区有近500户人家，在这里住了有二十多年了，小区是有高尔夫球场的gatedcommunity。我们刚搬入时，是个还没建成的新区，买房时房子还没建成。 我很喜欢我们的小区，比较安静，社区25码的游泳池，每年大半年大多时间的下午，基本就我一个人在用，大人工作的工作，孩子上学的上学，就我一个闲人，而我又极其喜欢游泳。 我还有个雷打不动的习惯，晚饭后必[阅读全文]
(2023-09-12 02:11:44)
目前，美国住房的可负担能力（affordability）是非常非常之差，这是事实。
但是，这个但是…
至少到目前为止，负担能力对绝大多数美国民众来说，影响不大，因为绝大多数民众都已经锁定了低利率固定贷款，受影响的只是很少买房或重贷的群体，而这个群体数目很小。如果美国也像其他国家一样，贷款实行的是浮动利率政策，那情形就要严重得多。
其次，负担能[阅读全文]
(2023-09-10 02:56:05)
自上世纪大萧条之后的近一百年来，美国民居（四单元以下民居）地产市场很少在同时满足以下两个条件下大跌过：
地产市场本身没有太大问题
经济衰退
也就是说，在地产市场本身问题不大的情况下，经济衰退对民居地产市场影响不大。
那么，如何判断地产市场本身问题大不大呢？主要看以下几个因素：
供需关系
信用市场的松紧程度
民众的负担能力
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