此 DSCR 非彼 DSCR

1.  商贷的DSCR

DSCR (debt-service coverage ratio) 是衡量一个商业地产(包括大型公寓楼)自身债务偿付能力的一个最主要的指标。可以说，一个商业地产能贷出多少款来，基本是由DSCR来决定的。

这是DSCR的定义公式：

      DSCR = NOI/Total Debt Service

其中NOI（net operating income）是一个物业不包括债务的租金利润，可以理解为用全现金买物业减去所有费用后一年的净利润。

Total Debt Service是需要付的贷款额。

比如一个物业，一年的NOI是20万，一年需要付的贷款是15万，这个物业的DSCR是：20/15=1.33

一般商业地产贷款要求的DSCR是不低于1.2~1.25。低于1.2的情况也是有的， 尤其对于有Value Added潜力的物业。

商业贷款的一个重要特征是不需要个人收入，也就是说是否能贷出款来，完全是由物业自身的偿付能力决定的，与贷款人的收入无关。

2.  民居 DSCR Loan

与商贷不同的是，大多以DTI（Debt-to-income）为基准的民居贷款，是需要个人收入为依据的，这包括常规贷款和非常规贷款。

近几年，因应市场的需求，在民居出租房市场上，新出现了一种类似于商贷，不需要个人收入，而只靠物业自身偿还能力的一种贷款，被称为DSCR Loan。

不得不说，DSCR Loan这种叫法，真的是误导人，反正刚开始我就被它搞晕了。因为前面讲过，DSCR是有明确定义的术语。刚开始读到DSCR Loan的介绍时，我就在想，我岂能不知道DSCR是个什么东东。未承想，此DSCR非彼DSCR，DSCR  Loan中DSCR 的定义是：

      DSCR = Gross Rent/PITIA

其中PITIA是： Principal, Interest, Taxes, Insurance, and Association fees

比如，一个出租房每月的租金是1500，每月的PITIA是1500，那么：DSCR = 1500/1500 =1

一般情况下，lender要求DSCR  Loan中的DSCR  要不小于1。有些lender低于1的也做，不过考虑到风险，利率和费用会高些。

大多DSCR  Loan适用于1~4单元的出租房，有少数的lender 5~8单元的也做。单元再多的话，就成了商贷了。

一般情况下，DSCR  Loan的利率会比常规贷款高一些，但也高不了多少。但不同于常规贷款的是，DSCR  Loan会有1~2个点数，不少的有pre-payment penalty。

由于DSCR  Loan借贷靠的是物业本身的偿还能力，DSCR  Loan当然就不适合于自住房。

也因为DSCR  Loan靠的是物业本身的偿还能力，不需要个人的收入，这对于没有工作收入，又想投资地产的人来说，是种很好的工具。它也不像常规贷款那样，每个人没有个数限制。

很显然，DSCR  Loan需要物业要有好的租售比，不适合于高房价地区。

算是篇小科普文。

建宁  2024/1/23