美国短租房中的 Tax Loopholes

自1987年税改以来，美国个人收入被分为三类：

• 主动/普通收入
• 投资收入
• 被动收入

一般情况下，只允许同类收入之间可以相互抵消，也就是说主动只能抵消主动，被动只能抵消被动，而不准跨类抵消。

比如一个高工资收入的人，年薪80万，同时又有30万的被动损失，这两者是不可相互抵消的，这30万的被动损失只能带到下一年，用来抵消未来的被动收入，或者卖房利润。

对于一些高工资的人来说，如果想延税又不怕烦的话，就应该努力争取一下，看看能不能同时达成以下两个目标：

1）尽可能多地创造被动损失
2）争取把被动损失转换为主动损失

关于如何创造更多的被动损失，通常也不过是通过多分出个人资产， 甚至通过Cost Segregation来达到加速折旧的目的。关于这一点，我曾经写过几篇文章：

•  为何报税时应从房产中多分出个人财产
•  Cost Segregation能替代1031 Exchange吗

而要把被动损失转换为主动损失，通常主要是通过满足REPS（Real Estate Professional Status）资质来达到的。

当然若能满足REPS资质，那是再好不过了。但要满足REPS资质比较难，至少如果有其它全职工作的话，基本上是不可能的。

如果无法达到REPS资质，而又有短租房的，可以利用短租房的Tax Loopholes，把短租房的经营，变为像旅店一样的主动经营，使收入变为主动收入。

而短租房要满足主动经营的要求，并不难，主要有两点。

第一，是要短租，具体条件如下：

• A guest stay lasts no more than seven days on average.
• The average period that a guest uses the property as a rental is 30 days or less and the owner provides basic services that are on par with what a hotel might offer.
• Owners provide extraordinary personal services to make the property ready for us.
• Property rentals are treated as being incidental to the non-rental activity of the owner.
• Use of the property is available during defined business hours and it’s not exclusive to any one guest.
• Any provision of the property for use in activities conducted by a partnership, S-corp or joint venture the property owner has an interest in is not a rental activity.

一般来说，只要房客平均住的期限不超过7天就行。

第二，是要满足 material participation test的要求，这个比满足REPS资质的条件要求要容易得多，只需要满足以下7个条件中的任何一项就行：

1) You spend more than 500 hours working in your short-term rental business.

2) You carry out all the necessary tasks to run the business yourself.

3) If working with someone else, your participation must be greater than 100 hours and equal to the number of hours they put in.

4) You significantly participate in activities for more than 100 hours, with 500 combined hours of participation in the business.

5) You participated in the activities in five of the last 10 years.

6) You participated in a personal service activity for three of the previous taxable years.

7) You worked more than 100 hours in the business on a regular, continuous basis.

比如第2)条，如果自己经营管理，就满足条件。

或者第3)条，在所有参与经营管理的人中，你参与的时间要最多，并且要超过100小时，这个也不难做到。

不过，我的理解是，如果满足REPS资质，那所有出租房的收入，都可以变为主动收入。而短租房Tax Loopholes，只适用于满足条件的物业。

比如，你有10个出租房，且满足REPS资质，那这10个房子的收入全都是主动收入。

而如果你有10个房子，不满足REPS资质，只有一个房子满足短租房Tax Loopholes的条件， 那只有这一个房子可以变为主动收入，其它的仍然是被动收入。

所以，对于工资高又不怕烦的人来说，每年买个短租房，然后做一下Cost Segregation，就可以延掉不少税。

注：非CPA，只是自己的学习笔记，若有理解错误，欢迎指正！

建宁 2024/1/19