建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
昨天刚写了一篇文章“为何报税时应从房产中多分出个人财产”，文中提到，将个人财产（Personal Property）与不动产（Real Property）分开有两项好处：
- 可以加快折旧速度。
- 可以将未来税收上不利的收入转化为税收上有利的收入
结论是：应该尽可能多的将个人财产从不动产中分开出来，这样好处多多。
那么，到底什么是不动产，什么是个人财产呢？关于这点，我们有些认知是对的，比如我们知道像冰箱、家具等能移动的物件是个人财产；但有些认知，却不见得完全正确。比如说不动产，并不是说所有固定的资产都是不动产，不动产必须要固定且永久，也就是说有些固定但不永久的资产也属于个人财产。
办公大楼业主会说，每当换房客，新房客一般都会把大楼内部的所有房间布局等全部砸掉重做，所以大楼除了结构本身外，内部几乎所有东西都不是永久性的，全部是个人财产，她说得合情合理。
大型公寓业主会说，我们的房客全是些糟蹋房子的混账房客，厨房需要八年一重做，地毯需要四年一换，所以厨房和地毯都不是永久性的，都是个人财产，他说的是事实，您不能说他胡说八道。
当然是否是个人财产不能由自己说了算，有专门从事分解个人财产的公司和专业工程师，他们会详细地把每一项个人财产给分出来，再把它们一一估价，最终生成一份报告给业主，这个过程就叫Cost Segregation。业主凭借这份报告来报税，同时也可以作为IRS审计的凭证。一般来说公寓楼和其它民居有20~35%的建筑部分（不包括土地）属于个人财产。
以前，只有靠工程师到现场实地考察评估而做出的传统Cost Segregation（以下简称传统Cost Segregation）， 但是既昂贵又费时，费用一般在$4000~15000 之间。具体的分拆过程需要遵循一定的规则， 比如新建不久的一般会用建筑成本，老旧的物业一般会到现场详细评估，由此可见，传统Cost Segregation一般只用于大型物业。
尽管一般情况下只有大型物业才做Cost Segregation，但税法明确规定Cost Segregation可以适用于任何出租房产，哪怕是破白菜房。哪里有需求，就有提供服务的，于是就出现了不需要人亲自到现场检查物业，而由网上软件算法生成的Cost Segregation（以下简称算法Cost Segregation），基本上就是从数据库取出相似的物业取平均，这个一般只适用于价格1百万以下的物业，费用低于1000元。
做为新生事物，算法Cost Segregation尚存在着很大的争议，不少人质疑它的合法性，因为算法Cost Segregation显然不符合基于传统Cost Segregation而制定的规则。但IRS并没有明确规定必须要用那种方法，至少没有明确说不能用算法Cost Segregation。 实际上，个人把明显的个人财产分出来也是符合要求的。
上面讲了Cost Segregation的大背景知识，至于具体细节如果想多了解的话网上随处可以查到。
下面说一下我与Cost Segregation的缘分。
我一直自己报税，刚开始时不太懂报错了多次，由于税法97%以上都是教我们如何省税的（如何报费用），报错了一般就意味着多交了税。尽管后来发现报错了也懒得去改，反正钱也不多，就当是交学费了。啥也不懂时，自己报税多半不会省钱，我们可能省了给CPA的钱，但却多交了几倍给IRS。但是，自己报税可以学到税法知识，这些知识可是受用终身的，交了的学费最终还是会赚回来。
今年（2021年）报税前的一两个月，我照旧又苦读税法。说是苦读，实际上也不过是把那两三本税法书再拿出来翻几遍。税法这玩意是非常繁琐，再加上现在脑瓜也不好使，前一年报完税时觉得很明白的东西到下一年要报税的时候已经忘掉了至少80.5%，所以不得不拿出来再翻两遍。
以前对Cost Segregation没太多关注。第一次瞟了几眼的时候，只觉得天底下竟然还有这么个东东。到第二次再读到它的时候，倒觉得这东西有点意思，但好像只适合大型物业，离我很遥远，我总不能花个几千到上万做个Cost Segregation，只为了省250元税钱吧，这个二百五咱们不当也罢！但到今年再读到它的时候，我忽然意识到它距离我也许并没有那么遥远。为嘛？去年（2020年）卖了一个房子，又买了一个房子。卖掉的那个房子减去各种费用利润还不到10万，而我买的那个房子去掉土地成本后也有50多万的可折旧财产，如果Cost Segregation能分出20%，就可以分出10多万，用100% bonus depreciation一年就可以间接抵消掉卖掉房子的利润，并且还绰绰有余，这么想来倒有点意思了。但传统Cost Segregation过于昂贵，所以剩下唯一的选择就是看网上的算法Cost Segregation是否靠谱。
于是就在网上查了查，读了BiggerPockets上的不少评论，主要是看了经常用它的一个投资者Lee Ripma的评论和她丈夫（还是她本人？）写的一篇博客，Lee说她买的每一个房子都做Cost Segregation，尽管她买的房子大多在 Kansas City，价格不贵，这是博客文章，里面推荐了一个网站，还包括折扣coupon：
The Huge Value of Algorithm-based Cost Segregation Studies for Smaller Rental Properties
经过再三考虑后决定做，总共花了有约600美元（包括约200美元IRS审计时的保护计划）。报税时，选择了100% bonus depreciation，这样就产生了约10万passive loss。根据Passive Activity Loss Rule，可以释放大约跟卖房利润等量的passive loss，用于抵消普通收入，相当于bonus depreciation间接抵消了卖房利润。
整个操作中唯一有争议的地方的就是算法Cost Segregation的合法性问题，但我最终还是决定做，主要基于以下考量：
- Cost Segregation和1031 exchange 等一样都是法律明文规定的，合法性是毫无置疑的。
- 2017年税改中的加快bonus depreciation实际上是在鼓励人们这样做。
- IRS对Cost Segregation并没有给予过多的关注，或者说没有数据显示Cost Segregation会加大被审计的机会，关于这点，传统Cost Segregation公司都有过统计，只要你不超报个人财产。税法明文规定：如果个人财产超报200%（实际1万，报了超过3万），会面临20%的处罚。前面说了，一般有20~35%的民居属于个人财产，我做出来的结果只有19.9%，是非常保守的，即便被审计我也不怕。这也难怪我用的网上算法Cost Segregation公司在网站上说，他们做了上万例，只有6例被审计过，他们为之辩护还从没输过。这个我倒愿意相信他们，尽管他们自己的网站愿意说什么都可以，别人无法查证，主要是他们做出的结果是最保守的，那怎么可能会输呢？！
- 上面提过了，多花200美元买他们的保护计划，IRS审计时，他们会帮助向 IRS证明他们结果的有效性。
- 如果买房的当年做，报税的时候跟没做一样，根本看不出来。
- 最坏的情况：被审计，官司输了，我交税就是，本来卖房的时候也没打算做的。
Cost Segregation能否替代1031 Exchange吗？当然不可能完全替代，这两个各有用途。但在特定情况下，比如说我自己的例子，Cost Segregation不仅完全做到了1031 Exchange能做到的，而且达到了比1031 Exchange更好的效果，未来税收上更有利。1031 Exchange把税收不利的depreciation recapture也带到了未来，Cost Segregation却把它大多转换成了 Long term capital gain(参考前文“为何报税时应从房产中多分出个人财产”)。当然以后100% bonus depreciation取消了效果就不会这么好了。
Cost Segregation不见得非得买房的当年做，实际上许多大型物业业主，比如私募众筹公寓楼的业主，他们往往会选择后来对他们税收有利的年份做。但对小地主来说，最好买房的当年做。买房的当年做，报税的时候跟没做一样，根本看不出来，因为即便不做正式Cost Segregation（包括传统和算法两种，以下简称正式Cost Segregation），通常也会分出一些像电器等比较明显的个人财产。而后来做的话需要填一个非常复杂的3115 Form，正式向IRS报告做了Cost Segregation的。
我自己例子中买卖房是在同一年，但也不见得非得是同年。比如说今年买了房做了Cost Segregation， 如果由于 passive loss rules 无法在今年把它抵消掉的话，可以把它转到下一年和未来，仍然可以抵消掉未来年份卖房的利润。
那么是否该做Cost Segregation呢？
传统Cost Segregation对于小型物业来说，一般是划不来的。
而算法Cost Segregation，对于偶尔会卖房的小地主来说，单从税收和钱上来说，大多是划得来的。举个例子，一个折旧额（除去土地）有20万的房子，20% 的Cost Segregation就有4万，如果家庭边际税率是22%，就可以抵消8800的普通收入。如果花600元，可以使8800元的税无限期延长，这不能说是个糟糕的投资。
但这事不能只单纯从金钱上衡量，因为还有对算法Cost Segregation合法性的信心问题，做Cost Segregation毕竟麻烦且增加工作量，并且小型物业做起来也不像大型物业做起来好处那么明显，所以划不划得来就是很个人的问题了。
对是否该花钱做正式Cost Segregation，我持中立态度，既不鼓励，也不打击。
即便你不想花钱做正式Cost Segregation，至少应该自己做个简单的Cost Segregation，尽可能地分出明显的个人财产。如果你不知道如何分的话，我听过一个不错的建议：假想有一只大手把你的房子倒过来摇晃几下，凡是能动的列为个人财产肯定没错。
这篇文章，主要想提醒一下大家，有这么一种选择。
（注：非CPA，只是个人总结和体会，具体操作请咨询专业而有经验的CPA。）
作者：建宁 原创于2021/11/20 更新于2023/3/11 (转载须经作者本人同意)
“也可以*间接*抵消Passive Loss”。所以不是直接抵消capital gain，而是*间接*
https://blog.wenxuecity.com/myblog/78767/202302/27329.html
Passive Loss 是无法直接抵消capital gain， 因为Passive Loss只能直接抵消普通收入，但是capital gain可以决定有多少Passive Loss可以抵消普通收入。 Section 1245 Depreciation Recapture最终会变成普通收入，所以您说的两点也都对。
"用100% bonus depreciation一年就可以完全抵消掉卖掉房子的利润"
我的理解是：这里after depreciation的passive loss应该是可以抵消卖掉的房子的Section 1245 Depreciation Recapture，但是无法抵消卖掉的房子的capital gain? 不知道对不对？