在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
小银行给过我的巨大助力
（2024年8月25日，星期天）
如山
人们常说，银行的行为就是当无雨时给你提供雨伞，而当下雨你需要雨伞时，他们收走雨伞。换成直白话就是：当你有足够钱并不需要贷款时，银行会积极向你推销贷款Programs，而当你真的很缺钱很需要贷款渡过财务难关或者发展时，他们就不会贷一分钱给你。其实银行是一个商用机构，商业行为就是要在降低风险的前提下赚钱。同时，银行还有行业/政府的监管，风险控制的要求比普通公司/人更严，所以提供“雨伞”与否的行为完全合理，可以理解。
而作为普通投资者或者企业从业者，没有财务杠杆的作用，发展速度甚至想开始投入都会是一个难题。既然如此，作为房产投资者或者初创企业者，我们需要银行的帮助不言自明。
2006 到 2007年之间大概是贷款要求最为宽松的时候。我的自住房与出租房通过几次Refinance后每一个物业的贷款都超过自己的现金投入。也就是说，我当时拥有的30多个物业全部不是我自己的钱，都是滚动贷款得来。但资产净值还是有，因为通过装修、Improvement等等手段加上市场价格的上升其价值已经超过贷款额。就在2008 年金融危机前，我除了投资物业的长期贷款，还在上面加了8 条Credit lines，总共1百多万可以动用的现金。其中自己住房用的Bank of America 给我Credit line 就有50万，而且其利息最低，是 Prime Rate 减 0.5%。是减，你没听错。2008年底开始就2.75%利息。2009年开始越来越觉得银行会随时收回Credit line，最少是减额。我开始将所有Credit line的钱提取，分别存入不同银行。其中一个小银行为了吸引存款，给了我4%的利息。当然我也需要用钱，只是短时间存他们而已。果然，不久陆陆续续收到几条credit line减额的通知。钱已经提出来，他们无法冻结，只能是适当减额。当然在外面的钱我也同样不会按他们减额要求补回。一直保持按期付利息，他们也没办法send default notice 给我。
本地房产从2009年开始持续下跌。在差区，最大跌幅高达60% 到 70%。当然好区如东区房最高跌幅只有20% 左右。差区房已经全部在“水下”，也就是贷款额高于物业的市场价值。那几年我的出租物业现金流是很差的，差区出租房全部为负，好区出租房勉强Break even。所幸，手上的一百多万现金可以使用。小部分用于建筑与补出租房的现金流，大部分用于超低价购买可开发的地。建筑贷款也还是可以，只是减少到建筑成本的60%。建筑的获利还是不错。我那个时候全部建低价小房子。面积2000尺以下，建筑周期4个月到8个月完成，建筑成本差别是现在的一半还少。
假如仅仅是出租房的贷款，用普通贷款经纪或者当地银行就行。但如果做Flipping、建筑、开公司做商业，保持本地小银行、Credit Union 几个紧密好的良好关系必不可少。
为什么说本地小银行、credit union的关系重要呢？因为他们基本是Portfolio lender。他们不必将Note卖出二级市场，所以他们有比较高的灵活性。例如，2009年之后，他们也不必按照两房4个Loan或者某些银行10 个 loan的限制。他们是有多少都可以贷，只是需要看credit、计算Income/Debet，资产净值等，而他们在计算这些income/debit 的方法也比大银行的宽松很多。例如你在大银行申请贷款的计算不合格，他们那里还是可以通过。另外，建筑贷款或者商用周转贷款也是他们一个重要内容。
更好的机遇是，在2010 到2013年，我在小银行的手上直接买入几个潜质很大的好区可developing 地。是因为其它开发商资金问题给回银行。这样，不必走Foreclosure程序，对银行与客户双方都好。
所幸，我在最低潮被迫卖出的物业很少。则使在“水下”的物业，我也保持按时付贷款。
新东方俞敏洪有一句话说得很好：在失望中寻找希望，人生终将辉煌！
坚持过了房产的低潮期，后面就有亮丽的收获了。这十几年来，土地开发的成果，再加上本地房产的大幅上升，迅速将我的总资产价值跃升到一个我从前没指望达到的高度。坦白说，在20多年来我资产织累中收获最大的还是土地开发。而这些，离不开银行尤其是本地小银行的帮助。
跟小银行的关系也像人与人之间的关系一样。要是你长期老死不相往来，到需要对方帮忙时才去联系，是比较难得到最好的帮助的。
那么如何能保持与小银行打好关系？就是有余钱时在他们存款，也常常贷款并按时付利息、mortgage。他们的贷款利息与手续费一般比外面的略高。但我到现在也一直用他们。因为他们的贷款过程方便、快速、LTV 高。小银行很注重熟悉的老客户。而小银行人员一般流动性比大银行小很多，所以也比较容易建立个人关系。一些华人背景的小银行还有些“中国风”，常常主动联系长期客户、请吃饭等等保持关系。
贷款是房产投资成长的不二法门，不管你是向哪里贷款：个人、Lender、网上银行、本地银行等等。只要你还在房产投资领域里，财务杠杆的运用永远有意义。至于比例与风险控制是个人的风格与考量，甚至与年龄无关。当然，年龄变大后一般更加稳重与风险厌恶感增加，这是一般人的规律。
上面是我在二十年多来与贷款银行打交道的一些往事。也许能给正在或者将要投资房产者一些参考与启示。
声明：我不是搞贷款的Broker，也没开银行：）。上面所分享的只是经历与体会。
谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
