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美国土地开发规则中的Zoning 与Legal Lot
如山
（2025年3月19日，星期三）
近日有朋友询问哪些物业有机会多分一块地出来。
我的回答是，第一步看该物业的Zoning。假如物业地面面积与Zoning不符合应有条件，就已经99%排除了可以分地的可能性，当然还有1-2%的可能性后面谈。
Zoning中文翻译为“分区法规”，但其内涵很大。就是美国城市用来规范与控制土地使用的规则。是个十分重要的概念。美国没有一个统一的Zoning规则或者法律，全由各地方政府自己制定执行。所以，当地主们问或者述说我的地Zoning是什么，你的是什么的时候，往往鸡同鸭讲。因为它不是统一的。只是有一般的共同特性，而不是每一个城市的都一样。Zoning 的基本要素有土地使用用途如该地只能做住宅、商用、工业、农业或者其中一种与多种的混合使用；包括建筑面积的高度、密度、Setback、建筑对地面的覆盖率等等。
Legal Lot ，中文翻译为合法地块。伴随着一个独立的Parcel number。是经过政府确认的合法地块，可以自由买卖。但这块地上面能否建房子，能建什么样的建筑物受Zoning Code的相关条件限制。有时候你会见到Legal lots小于所在Zoning 区规定的面积。那是因为这些Legal lots 的被确认先于Zoning codes的实行。
Legal lot 与Zoning开始流行与实施在美国很多城市不是同步的。所以你会看到有小于现行Zoning的 Legal Lots存在。这个说明该合法地早于现Zoning Codes的存在。这类地块通常称为 "Legal Non-Conforming Lots" 或 "Grandfathered Lots"。前面说1% 到2% 可能性就是这种Legal Lots。
而Zoning Map 与Zoning code是由各个城市/县自己定义的，在美国不是一个统一的符合，不能望文生义。但也有些共同一点的加法。如R开始通常是Residential 区，而 C开头为Commercial 区。 以华州为例，共有39个County（县）；而大西雅图中心区所在的King County 也包括了39 个cities。 我在其中的10 个City 建过房子或者持有物业，清楚每个City 的Zoning code 表达的不同与含义差异。
下面用些例子来解析其中的意义与投资注意点。
在King County范围内的东区某城市郊有一块地，Zoning为RA-5。这里RA代表 Rual Area。就是城市边缘的郊区意思。5是5个Acres。结合起来RA5就是每5个Acres允许建一栋房子。凡RA 开始的都是低密度住宅。后面的数字以此类推。King County 有RA -2.5， RA-5，RA-10，RA-20…等等。所以，如果你看到一块地有10 Acres，在RA5 Zoning区，可以说是有可能可能分两个Lots，但不是保证能分，因为还有其它条件要满足。但如果看到一块6 Acres地在 Zoning RA-5，几乎可以肯定不能分。
请留意Zoning与地块分割的逻辑关系：相应的Zoning与面积是可以分割地块的必要条件，但不是充分条件，更不是充要条件。
其它条件是什么？很多具体的要素：例如有Access 到公共路、排除Criteria areas的影响、Soil condition等等。
Zoning RA 所在的区基本都是使用Septic tank系统与 Private well的，所以其分割又受该地用于Septic system的土壤渗透性与要于使用水的地下水源状况影响。
例如在一个 RA-5的区你看到一个只有25000 平方英尺的地。它是Legal lot，可以自由买卖。但因为要使用Septic system 与 Private well，Code 要求两者必须相隔100英尺。但如果该地形状限制无法分开那么长距离，又或者土壤渗透性不好需要占用很大面积去做Drain filed与地下水原因，可能不够位置做，那么也无法通过建筑许可的申请。
总之，相应的Zoning Codes 下还有很多细则规范能建房子多大面积、高度、停车要求等等限制了建筑的设计与要求。
综上所述，所有Zoning 的含义与相关codes 必须在该地所在的City 去寻找答案。所以买一块地通常要有30 天到45 天的可行性调查时间，有些复杂的需要更长才能完成。因为有很多答案需要第三方专业人士去完成。城市中心的地相对简单与费时少些。
本文为回答一位朋友的询问而写。一篇小文不可能回答Zoning的所有问题，难免挂一漏万。望读者包涵。
对投资土地有兴趣的读者可阅读我前面的有关博文：
谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
