建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2022-03-19 02:43:22)
私募基金管理人DaveVanHorn是我一向很推崇的人物。他的人生经历有点意思，确切地说是他人生的几次转折点很有点意思。
他家住宾州，上大学的时候因为家景不好，住的离学校很远，所以上学来回就浪费掉不少时间。同时为了维持自己的学业，还在外面的油漆公司做工给人家油漆房子，结果好不容易读完大学后却因为经济不好等原因找不到工作，又继续在原来的公司当油漆[阅读全文]
(2022-02-28 06:03:14)
本地有一个朋友的朋友A君，是地产界的前辈。只是我知道人家，人家不知道我。朋友知道我对地产感兴趣，就经常跟我提到他，所以我也就对A君格外关注，总想知道人家是如何操作的，看看能不能从人家那里学点什么。
A君从九十年代中期就已经开始在我们本地投资地产了，当时咱还是刚到美国，两耳不闻窗外事，尚在学校里闷头读书呢。所以人家意识超前，辈分极高，跟[阅读全文]
(2022-02-23 06:25:48)
前些日子，有个朋友发邮件问我，能不能说说在地产投资上如何省税？我说这个题目太大了，且不说我自己在地产税务上尚且是个半吊子，就连我所知道的这一丁点半吊子税务知识，要说也不是一时半刻能够说完和说明白的。 其实地产投资的许多优惠政策中，折旧（depreciation）是已经隐含的，而1031exchange是比较主动的策略，其它剩下的也不过是如何合法多减各种费用了，而[阅读全文]
(2022-02-21 05:00:17)
投资房有时会遇到天灾（风水火灾等）和人祸（被盗和故意破坏）等突发事件，造成损失（CasualtyandTheftLosses），需要花钱修复，有保险的有时可以得到全部或部分理赔，牵扯到的报税问题其实是蛮复杂的。 意外损失和保险理赔报税，关键有两点：
1)申报损失/利润
2)调整Basis和折旧，中止损失部分在修复期间的折旧 具体来说，需要做三件事：
1)申报意外损失/利润<[阅读全文]
(2022-02-17 04:04:58)
懵懂小地主 小地主们一般都是这个模样：房子一个接一个地买，每年到了该报税的时候，便很潇洒而又底气十足地（咱可是有几个破房子的，不要不把咱当根葱）把房子有关的资料全甩给CPA，并发誓再也不想见到这些让人头大的烂玩意儿，然后便又很兴奋地投身到寻找下一个房子的伟大掏粪事业中去了… 过了N年后,终于卖了个回报不错的房子，心里很是高兴。但不巧[阅读全文]
(2022-02-04 09:51:07)
在1986年税改之前，美国税法还没有把主动收入和被动收入分开，它们之间可以相互抵消，地主们可以任意从工资收入中减掉各种各样出租房的费用。比如如果你一年中有100万的工资收入，你只要买个大而破的物业，花100万元装修，就完全可以抵消掉100万的其他收入。所以当时，地产是富豪们避税的一个工具，有些富豪投资房产仅仅是为了避税，而不是真正想在地产上有所作为[阅读全文]
(2022-01-29 06:35:44)
在美国，无论你的收入来源为何，是在公司工作拿W2，还是作为合同工拿1099，或是自雇，亦或是投资地产或股票的收益等，最终计算个人税收时都会归于以下四类： OrdinaryIncome（普通收入） UnrecapturedSection1250Gain（传说中的depreciationrecapture） LongTermCapitalGain 28%RateGain 如果你说有第五类，估计你不是在美国。 首先说明一下，此文不是具体介绍这四种收入，每种收入[阅读全文]
(2022-01-21 06:05:38)
这篇小文是写给新手小地主们的，老地主们就没必要再浪费时间看这么小儿科的东西了。其中有好几个问题也是曾经困惑过我自己的，写下来可以使后来者少走点弯路：
-1-
折旧并不是可选可不选的，即便你不折旧，卖房的时候也跟你折旧过一样同样需要recapture，所以不折旧就亏了。有的人忘了折旧，或者以为现在不折旧以后就不需要recapture是错误的。
-2-
只有建筑部[阅读全文]
(2022-01-20 10:13:12)
CapRate是净租金收入（NOI，orNetOperatingIncome）和房价之间的比率。NOI是租金收入减去所有不包括贷款的其它费用，可以理解为用现金买房一年的净租金利润。
比如花10万买个房子，一年收到租金是10000，各种费用（不包括房贷）总共3000，那么这个房子不包括房贷的净租金利润是10000-3000=7000，它的CapRate就是7000/100000=7%。
一.商业地产（包括公寓楼）
CapRate主要应用于商业地产[阅读全文]
(2022-01-19 03:14:34)
若不考虑税收因素，地产投资可以通过四个方面获利：
一.大市增值（通胀和其他因素）
二.人为增值（ValueAdded）
三.付掉的本金（LoanPaydown）
四.现金流 这四条中，除了第三条付掉的本金在利率是3~5%的范围内的回报率大约5%，这一单独回报无法满足我们的投资要求外。其它三条中只要把一项做好就足够了。 Flipper是靠第二条吃饭的。 很多人在房价不增值的地[阅读全文]
二.人为增值（ValueAdded）
三.付掉的本金（LoanPaydown）
四.现金流 这四条中，除了第三条付掉的本金在利率是3~5%的范围内的回报率大约5%，这一单独回报无法满足我们的投资要求外。其它三条中只要把一项做好就足够了。 Flipper是靠第二条吃饭的。 很多人在房价不增值的地[阅读全文]
