美国商业地产交流
商业地产科普知识
博文
(2019-12-29 22:37:15)
尽职调查的目的是对收购地产做一个全方面的调查分析，确定投资的可行性。由于尽职调查需要花费巨大的人力和资金，投资者在正式的尽职调查之前，都应该做一个较为全面的初步分析，确认投资物业大体上的可行性。
在确认意向，签署合同之后，正式的尽职调查的主要内容有：
地产状况评估(PropertyConditionAssessment/PCA)。类似于购买住宅的HomeInspection。很多时候，贷款[阅读全文]
(2019-12-29 22:36:29)
首先，投资者应该努力学习商业地产的基本知识。特别是懂得相关的不确定因素是如何影响项目的成败的。投资者需要明白，风险是相对的。对于“涉世未深”的初级投资者，到处是风险。对于资深的投资老手，风险会低很多。打一个比方，对于从来没有吃过皮蛋的老外，吃皮蛋的风险是非常高的。但对于老中来说，吃皮蛋没有任何风险。看过老中吃皮蛋的老外，觉得[阅读全文]
(2019-12-29 22:35:53)
和其他投资一样，商业地产的投资风险在于失去预期的运营现金流、失去部分或者全部投资本金、甚至失去投资本金之外的其他资产（例如支付个人资产担保的银行贷款）。具体来说，带来投资风险的常见因素有：
先天缺陷。物业本身有难以修复的缺陷。例如停车位不足、建筑设计过时、环保隐患等等。
市场风险。因市场周期波动、竞争等原因导致出租率和租金水平的[阅读全文]
(2019-12-29 22:34:54)
我们常说，酒店、养老公寓、写字楼、BigBox的零售和服务设施是相对高风险的投资。为什么呢？
因为导致这些类型项目失败的不确定因素更多。
大体来说，导致项目失败的因素有：
房地产本身的因素。例如设施和社区老化、产品设计定位失误等。这一因素是所有类型的房地产都不可避免的。
房地产管理运营的因素。例如管理团队做出了错误的决策、运营出现事故[阅读全文]
(2019-12-29 22:32:14)
每一个房地产从无到有，从有到无，都有它的生长和衰老周期。具体来说，房地产的生长周期需要经历下面几个阶段：
开发期。这是开发商发现机会、绘制蓝图、雇佣建筑商施工的阶段。这一阶段的投资风险最高。
出租期。这是开发商寻找租户，租用房地产的阶段。这一阶段的投资风险较高。
稳定期。这是房地产成熟运营的高峰期。房地产创造的收入稳定增长。这一[阅读全文]
(2019-12-29 22:30:54)
投资风险，就是收回投资本金和投资回报的不确定性，也就是投资失败的可能性。导致投资失败的不确定性因素越高，风险就越大。例如，导致开发项目失败的不确定因素很多，开发项目的风险也因此比收购稳定项目的风险要高得多。
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(2019-12-29 22:29:48)
通过买方经纪的好处：
代表买方的利益。如果买方找卖方经纪，卖方经纪难以做到兼顾买卖双方的利益。通常，卖方经纪介于约定，不得不偏重卖方的利益。
房源。一般的买家很难收集到完整、及时的商业地产出售信息。
免费的地产收购顾问。优秀的买方经纪可以帮助客户设计合理的投资目标和策略、提供及时丰富的房源和市场信息、提供删选投资目标的专业建议、[阅读全文]
(2019-12-29 22:28:55)
验证经纪的执照没有过期。
确认经纪有相关的商业地产投资管理知识和经验。同等情况下，有资产管理经验知识的比仅仅有收购经验的更好。
确认经纪有丰富的地产交易经验和中英文沟通能力。懂得谈判的心理学。
确认经纪有诚信、并有足够的时间为你服务，解答问题。
确认经纪有诚信的基础上，愿意冒失去客户的风险，在关键问题上提出与投资者观点不一致的建[阅读全文]
(2019-12-29 22:28:10)
商业地产的投资者应该对交易中存在的陷阱有充分的准备。根据我的经验，遇到陷阱是普遍现象，不遇到是个别现象。下面是一些常见的:
宣传资料中的信息和实际不符。常见现象为：抬高租金收入、压低运营成本。从而人为的夸大地产的市场价值。
卖家同为租客。卖家为了提高卖价而自己支付给自己高于市场水平的租金。
隐藏的年久失修的问题。例如，屋顶漏水，进[阅读全文]
(2019-12-29 22:27:19)
投资者需要牢记：房地产的价值的最终决定因素不是面积的大小，不是地段有多中心，不是造价的多少，而是房地产本身的一些特征可以帮助它的使用者（租户）赚到更多的钱。如果你的地产是让租户趋之若鹜，争相出高租金来追求的优质地产，那么恭喜你，你投资了一个高价值的房地产。否则，面积再大、装修在富丽堂皇、地段再中心的房地产，也有可能一文不值。
所以[阅读全文]
