尽职调查都做什么？

尽职调查的目的是对收购地产做一个全方面的调查分析，确定投资的可行性。由于尽职调查需要花费巨大的人力和资金，投资者在正式的尽职调查之前，都应该做一个较为全面的初步分析，确认投资物业大体上的可行性。

在确认意向，签署合同之后，正式的尽职调查的主要内容有：

1. 地产状况评估(Property Condition Assessment/PCA)。类似于购买住宅的Home Inspection。 很多时候，贷款机构有他们认可的公司来做PCA。
2. 投资财务分析预测。这是尽职调查的一项重要内容，直接关系到投资的财务可行性。财务分析的核心部分是建立现金流预测模型。建立模型的关键步骤在于确定影响现金流的变量：租金、租金涨幅、入住率、非租金收入、地产税、保险、运营成本、贷款、通胀率、退出时售价等。卖方的销售文件中通常包括现金流预测。但是买方必须做独立的分析。卖方的分析往往是基于最乐观的假设。
3. 环保测评。通常需要做一个初步的PHASE I报告。如果报告显示该物业在历史上存在环节隐患，例如地底下埋了几个废弃的储油罐，有可能污染了周围的土壤。这就需要看这个隐患是否已经被消除，是否已经获得了州政府的No Further Action Letter，表示环境隐患已经基本消除了。除了环保测评之外，投资人也需要核实地产没有处在洪水区内。
4. 租约、管理服务合同等从卖方带过来的法律合同。
5. 产权保险报告，也就是Title Insurance的Preliminary Report。投资人需要了解:一个地产实际上并不仅仅卖方一个受益权利人。政府、银行、邻居、承包商等和地产有关系的单位或者个人都有可能对地产有一定的权益。政府要收地产税，银行有按揭抵押权，邻居或许有借道通过的权利(Easement)，承包商有权对未付清工程款的地产注册施工债务(Construction/Mechanical Liens)。产权报告的作用就是披露所有这些潜在的债主和利益相关者是否在地产里面还有未了的瓜葛。
6. 贷款文件。