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购买商业地产时,应该如何出价?

(2019-12-29 22:27:19) 下一个

投资者需要牢记:房地产的价值的最终决定因素不是面积的大小,不是地段有多中心,不是造价的多少,而是房地产本身的一些特征可以帮助它的使用者(租户)赚到更多的钱。如果你的地产是让租户趋之若鹜,争相出高租金来追求的优质地产,那么恭喜你,你投资了一个高价值的房地产。否则,面积再大、装修在富丽堂皇、地段再中心的房地产,也有可能一文不值。

所以,而确定市场价值的最主要方法是根据地产的运营收入、预期的现金流、以及预期的投资回报率来估算地产的价值(Income Approach)。例如,一栋出租公寓的贷款前净运营收入为10万美金,市场的预期投资回报率(Cap Rate)为5%,那么我们就可以用10万美金除于5%,得出200万美金的公寓市场估价。对于运营收入尚未稳定,地产本身有很强的改造增值预期的,我们还可以通过预测投资周期内现金流、用风险折扣贴现率(Discount Rate)来求净现值的方法(Net Present Value Method)的方法来估价。

除了收入推算法之外,投资者还可以参考其他类似地产的每平方英尺单位售价(Sales Comparable Approach)和重建成本方法(Cost Approach)来估价。但参考售价和重建成本评估法只能作为辅助的参考方法。

当然,除了地产本身的价值之外,投资者还应该考虑买卖双方的成交愿望、其他买家的数量和价位、贷款成本等因素,来决定如何出价。这些是出价的微调因素。

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