美国商业地产交流
商业地产科普知识
博文
(2019-12-29 22:26:20)
1.佣金：和购买住宅一样，支付买卖双方经纪的佣金都是由卖家支付的。所以，投资人并不需要支付佣金。某些时候，买方经纪为了吸引顾客，还会从佣金里面拿出一部分来和买方共享。和客户分享佣金在加州是合法的。但在某些情况下，需要在产权交割文件中予以披露。
2.律师费：这是支付房地产律师审核买卖合同、贷款文件、产权保险、租约等文件所产生的费用。从几千[阅读全文]
(2019-12-29 22:25:17)
商业地产经纪。他/她是帮助你制订收购策略和目标、寻找房源、起草购买意向、协调贷款和尽职调查、安排产权交割的主要顾问。
律师。他/她是为你审核和谈判买卖合同、审核租约、产权保险、测绘图纸(survey)的法律顾问。如果你的商业地产经纪经验丰富，也可以提供一些基本意见。投资者应该尽可能地找专长于商业地产的律师，其他领域的律师有可能不仅没有帮助，还[阅读全文]
(2019-12-29 22:24:19)
1.第一步（也是最重要的一步）：确定投资类型、目标、和其他策略。知道自己要投资什么类型、在什么地方、多大金额、多少回报、需要多少贷款、持有多长时间、投资后如何管理、如何配合自己的整体理财和投资计划？
2.第二步：寻找符合要求的地产。这是一个寻找和删选的过程。投资人需要把握地产的地段、建筑设计、和租户/租约的质量，对地产带来的现金流的质量[阅读全文]
(2019-12-29 22:23:42)
直接个人持有、C-公司、S-公司、LLC、合伙公司（Partnership)、REITs等。以LLC为多见。各州注册LLC公司的程序较简单。
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(2019-12-29 22:22:58)
净租赁地产(NetLeaseProperties)。由于净租赁地产的租约要求租户负责全部运营维护费用、地产税和保险，所以业主除了收租金、支付贷款本息等简单的事情之外，不需要参与任何的物业管理。这样，投资者即使在万里之遥，也不需要管理房地产，也不需要承受物业运营费用变动而带来的收益波动。如果租户的信用等级高，剩下的祖约时间长，租金收入在长时期内都会是非常稳定的[阅读全文]
(2019-12-29 22:22:16)
商业地产的投资目标是由投资者对风险/回报高低的喜好程度，和投资者对现金流分布的时间要求来决定的。
从财务收益的角度，地产的投资目标主要分为追求稳定的运营现金流和追求资本增值两大类。前者的收购对象为现金流已经稳定下来的地产，如净租赁、运营稳定的出租公寓等。这些地产的升值的空间低于尚未稳定运营的房地产，如正在建设尚未出租的写字楼。追求稳[阅读全文]
(2019-12-29 22:21:07)
优点：
1.运营现金流回报通常比单户住宅高。
2.资金吸纳量大，便于集中管理。
3.某些抗经济波动的商业地产类型（例如刚需出租公寓、高信用等级的长期净租约商业地产）比单户住宅更稳定。在上一次经济危机时，大量住户无法获得住房贷款而无法购买住宅。因此，单户住宅的市场售价下降约20%-50%。而出租公寓的租金、出租率和售价的波动要小的多。从另一方面来理[阅读全文]
(2019-12-29 22:18:50)
首先，获得运营现金流。现金流通常分为运营和资本项两类。前者为租金收入扣除地产税、维修管理成本、保险、贷款利息等支出后为运营现金流。运营现金流的回报率(CashonCashReturn/ReturnonEquity)通常为3%-15%。资本项的现金流主要指的是出售时实现的价值增值或贬值。
其次，获得价值增值。长期来看，房地产的增值速度等同于整体经济通货膨胀。短中期来看，在某些地区、某[阅读全文]
(2019-12-29 22:14:57)
商业地产(CommercialRealEstate)是区别于单户住宅的房地产类型。商业地产的产权持有人多以投资收租为目的。通常来说，商业地产包括多户住宅、零售商用、办公楼、工业仓储、酒店娱乐等。多户住宅是许多投资者，特别是个人投资者喜好的商业地产类型。
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