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?上图显示,加州的平均房价从07年的最高的57.5万降到了11年的最低点30.2万。这么大的降幅非常惊人。降价的原因有两个:1.开发商建造的新房供过于求。2.银行放松了贷款标准,把贷款借给了付不起房贷的低收入、低信用、低首付的借款人。我们把这样的贷款成为“次级贷款”或者“次贷”。次贷的贷款人购买了房产之后,无法支付贷款的月供。银行不得不将房子[阅读全文]
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短期打击有人员接触、非生存必须的租户从短期来看,疫情打击了绝大多数的租户。这其中,餐饮、健身房、幼儿园、加油站、非生活必需品的零售百货被打击得最为严重。短期利好提供生存必需品、药店和提供网购的租户在疫情发生之后,沃尔玛、药店、DollarGeneral、亚马逊纷纷宣布雇佣员工来应对增加的需求。其中,沃尔玛计划增加15万名员工。亚马逊计划增加10万名员工。[阅读全文]
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NNN成为避险产品有许多要求。在下面的录像里面实际上都有。 https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1381362.html 但很多人没有时间看,造成很多误会。我在这里补充一下: 1.必须是优质的NNN租户,例如政府、大医院、大建材市场、AMAZON、麦当劳、星巴克、DollarGeneral等等。这些租户的信用和市场基本面都很强,不怕经济波动。 2.必须是抗AMAZON和网络化的行业。我没有把同样时高信用等[阅读全文]
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? 不可阻挡的亚马逊 过去的20年,对于美国大多数零售业业主来说,是痛苦的20年。 一开始是沃尔玛从中国进口大量的廉价商品,整垮了中小零售店主。现在是Amazon的网购狂潮。网店让实体店纷纷停业关闭。 根据eMarketer的统计,美国去年网购花了5869亿美金,首次超过了整个零售金额10%。预计到2023年,网购金额将到达9697亿,占16.2%。 [阅读全文]
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回顾前面一回说到,NNN地产在租约里面的违约风险,是可以通过分析租户的信用和财务状况来规避的。同样重要的是,如何规避原有租户离开之后,难以招租的风险。NNN地产,尤其是单户、高信用等级的,租金水平往往高于市场其他商业地产很多。这种现象在餐馆、药店、银行这样精装修的设施里面会更为突出。租金高的原因不仅在于装修,而且在于地产本身给租户带来顾客[阅读全文]
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自从到了投坛,发了不少理论总结的帖子。虽然自认是干货,但的确与“文学城”的“文学”两个字有些差距。所以写一个收购的真实故事,希望以此作为向大家靠拢的基点。 收购的对象是在威斯康辛州的小镇CASHTON新建的DOLLARGENERAL店。之所以在威斯康辛州,是因为这是我在美国的故乡。我相信我们旅居美国的华人,除了中国的家乡之外,在美国也同样一个称为[阅读全文]
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住大House,是美国梦的一部分?Yes!做洋地主,只有出租house吗?No! 不用管理,不用刷马桶,不用evict租户,每个月轻轻松松从信箱里拿租金支票。一拿就是10年、20年、30年?真的假的?真的!这就是我们常说的NNNLease投资。 街上看到的星巴克的地主是谁?不是星巴克,星巴克只是租户,在里面卖咖啡。大胆假设一下,你是星巴克的地主。星巴克每个月付给你1万美金租金。[阅读全文]
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选择净租赁地产的方法可以总结为“一个中心”,“两个基本点”。一个中心是:以有利于租户运营为中心。两个基本点是:1.防范租户违约风险;2.防范租约到期后转租风险。 投资者应该时刻牢记,商业地产价值的根本决定因素是能否让使用者(租户)获利。地段、车流和人流密度和形态、面积、设计布局、出入便利、建筑质量、社区发展、交通便利、人口密[阅读全文]
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净租赁地产有两大风险:1.租约内租户倒闭不能支付租金的风险。2.租约期满租户搬离后重新招租的风险。对于租户风险,投资者需要分析租户的信用和财务经营状况,来判断租户违约的可能性。对于重新招租风险,投资者需要考察地产的位置、建筑和停车场的布局和设计、建筑物的质量、面积大小等多重因素。避免位置偏、交通不便、可视性差、建筑布局和质量淘汰、面积太[阅读全文]
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