卖投资房手记之一：要如期拿回房子不容易

 

朋友看了这个题目可能心想：自己的房子要卖，这不是天经地义的事？通知租客收回房子不就成了。今非昔比，现在的房东好像做贼一样，得低三下四求租客。据说现在很多地方都差不多，“租客权益”可狠呢，不能随便涨房租，要你装空调你就装，要你做这做那都不能怠慢。 

最要命的是终止租赁合同时赶都赶不走，要是在租赁合同期（比如常规的一年租赁合同里），基本上想都别想。要是没有长期租约的，那就是Monthly Based按月续约，墨尔本的租赁法得有2个月的通知期，今年11月1号开始，得有3个月的期限。提前3个月通知租客找房子搬家，要是租客立马找到房子，容许他们随时搬家，但3个月还是找不到，房东没有权力赶租客出门，还得拖。什么世道？！ 

我在上个“装修/出售投资房”系列中谈到，那个房子租客是印度人，人也还算不错的，自己也在努力找房子，我的中介管理公司也给他们开不错的介绍信。但因为印度人普遍口碑不好，房东们都很讨厌印度人，他们每周面试十来个房子，就是租不到房子，所以一拖再拖，直到最后一刻才搬到朋友家中过度。这对房东是很大的挣扎，要是遇到诡诈一点的租客推迟清空，我后续安排的装修项目和销售进程就会全部泡汤。 

从上个投资房出售到现在，又过去两年，我要卖另一个投资房。为什么要卖房子？这主要还是一种“资产的整合”。不久前我写过两篇文章《为什么说上了60岁需要注意调整资产结构？》和《投资房地产，要搞清楚税务制度》，很多因素。所以对于这个群体的朋友，需要认真了解和规划。因为装修和出售房子，牵涉到很多环节，一个环节受阻停顿，以后整个链全玩完。 

首先第一步，也是最无奈的，即便是我自己的房子，我必须去警局，约一个时间找太平绅士JP做一个公证，当着法人宣誓我要将我的房子收回来，装修后卖，不做他用，也不再继续出租。好家伙，好像我做了亏心事。拿到公证书，要请租赁公司中介填写通知书，一并用挂号信寄给租客，还要由中介电话给租客确认他们收到通知，并签字确定交房日期。通常在墨尔本没有长期租约的情况下，需要留2-3个月时间。按照我的经验，给出通知后还是要经常和中介保持沟通，由中介随时联络租客，每周看到周边适合的租赁房，可以推荐给租客。其实在帮助租客的情况下，也造给租客造成一定的急迫感。 

其次就是要了解装修的审批范围，以前墨尔本室内装修根本不要Council审批，只要是室内，怎么弄都可以。现在有很大的改变，只要在结构上有改动，水电煤有重新布局，都要经过Council审批，这不是钱的问题，需要持牌装修公司提供图纸和方案，审批几个月谁都不知道。开始我有点紧张，对于这些新规我并不知道，要是再拖几个月，我预约的装修工作全部得重来。但最后我和律师详细确认，我只是在原有基础上更新，也就是Replace而已，不需要Council审批。但结束之后，一定要请注册的“建筑审计员”做一个“137B report”才可以上市销售，吓出一身冷汗。 

这是一个单层的两房一卫带前后花园和车库的Unit，占地近170平米，一块地4个单元。这种类型的单元房还是很有吸引力的，地段相当好。这个单元房我是2000年买的，25年时间里，估计能增值500%以上。其实我原先的计划准备在疫情前拿回来装修出售，但疫情和之后墨尔本的房市一塌糊涂。所以我处以一种“整装待命”状态，准备市场好转就随时开始脱手。中介一直要我签长租约，可以大幅度提高租金，但我想一旦签约长租约，怎么可能想拿回来就拿回来？ 

当然可以带租约上市，但在地产出售中这是犯大忌的，很多房东不想损失销售期的一点租金收入，卖一个有租客的房子，其实得不偿失，以后有机会再谈这个话题。所以在Monthly Based按月续约的情况下，租金不能有大幅度涨，这两年的毛回报率只有2.3%。但有一点我说好的，除非紧急的修缮（比如水管爆裂，电线短路等故障），你租客别没事找事加这加那，我可以给你添加设施（比如租客曾经要求安装强力排风扇，遮阳外窗帘，橱柜增加衣架等），但我一定会大幅增加租金，租客你自己想好。所以这个Unit的租客入住6年，相安无事，很少打扰我。

 

厨房做了清洁，但都要打掉做新装修

客厅清洁不错，墙面油漆一下就可以

 

租客怕加租金，损坏也不报告

 

室外遮阳窗帘也烂了

 

这一对租客是马来西亚华人小夫妻，男士利用车库，自己修缮后做咖啡批发仓库，疫情期间反而赚一大笔钱，生意在稳步发展，刚买了一个蛮大的仓库。因为马来西亚华裔英文比较好，也不像印度租客口碑很差。他们接到搬家的通知，很快就找到房子，但因为我给的租金更便宜，多住几个星期就按照规定搬走，里面也清理的干干净净。所以对这个投资房的清空，我就没有什么压力，如期交钥匙，如期接通水电煤，装修工如期开工，我也如期整理和种植前后两个院子的园艺工作，以后慢慢给大家介绍一些要点。