这几乎是卖房朋友问的最多的问题,有很大因素取决于房子的个性,但也具有一定的共性,无论是自住房还是投资房的卖房:是不是要装修?花多少钱装修?我不是房产买卖中介,但我经手过很多自己房产的买卖,积累了一些经验,连不少地产中介、银行贷款经理和会计师遇到个人的问题,有时也会参考我的意见。进入到这一个投资房的装修/销售,这次我借着一些例子,谈谈“卖房需要装修吗?”的问题。
一、是否要装修:关键要看几个因素
1、目标买家是谁
对房屋的视觉印象和可立即入住性(move-in ready)非常看重,普遍喜欢装修过的房子。
适当装修(如新油漆、地板、灯具、厨房台面)能显著提高吸引力和售价。
2、房屋本身状况
这就体现到住房的“个性化”问题:是否装修?花大钱装修?还是轻装修?
举例:我曾经有次帮助朋友买房,一面客厅的主墙是红色的,没人喜欢,房子很久卖不出。我朋友开始也不喜欢,我劝他别怕,结果还价了5万块。买下来之花了1千5,将室内各个角落都按照自己的喜好,请人油漆一遍。这个例子说明业主在卖房子时,略花点钱“轻装修”,点缀而已,就可以止损。
3、市场行情
这也是非常关键的一个因素,宏观市场需要了解,特别是该房子区域的房价值得认真判断,一般来说:
装修可略轻,买家容忍度高。
装修宜更用心,提升竞争力。?
不但要了解本时期、本地区是“买方市场”还是“卖方市场”?还要关注本地区同一类型房源数量。比如在一个高楼林立的公寓群附近,持有带院子的别墅房、联排别墅和单元房,这就具有一定的稀缺性,最好要好好规划,重视通过装修来提升房价。
二、装修投入比例
很多人以为装修过的房子将会成倍地提高售价,理性看问题:一定会提升售价,但不会成倍提高房价。所以很多投资资料的建议,使用预期售价的5%-10%作为装修费比较好,现在各国的通胀指数很高,人工很高,可以选择比例中的高端。按照投资成本,他们是将一个房子不经过装修和装修后,售价能提升多少的比例来算花多少装修的比例。所以不要期望全新装修后房子的售价会翻倍,这是不可能的。一般的规则:在投入装修1万的情况下,能产生2万的房价增值,这完全有可能的。所以过度装修很可能造成投资的亏本,或是在做“无用功”。
但有一点是肯定的,经过装修,哪怕是小小的点缀,比如刷油漆,花园的整理等开支很省的“轻装修”,肯定会提升房子的吸引力,从而加速卖房的速度。
三、装修重点建议(性价比高到低)
装修项目 | 效果 | |
1 | 室内重新油漆 | 成本低、效果显著 |
2 | 照明升级(LED, downlight) | 成本低、效果显著 |
3 | 更换地板/地毯 | 视觉效果强 |
4 | 花园的修整 | 视觉效果强 |
5 | 厨房小改造(新台面、水龙头、柜门) | 重点区域 |
6 | 浴室翻新(局部更换) | 重点区域 |
7 | 厨房、浴室的大装修 | 注重性价比 |
8 | 软装陈列(staging) | 对售价影响大 |
四、我这个例子
具体来说我这个单元房差不多有50年历史了,我接手25年没有装修过,所以设施陈旧,式样老式暗淡。要是按照目前屋况,只能是“烂卖”,接手的人只有经验极其丰富的投资者和具有装修经验的能工巧匠,可能占市场不到10%的买家,极大地局限了购房的人群。
另外不久前我介绍“资产增值税”,各国都会有一些,只不过优惠多少而已。这个房子基本上会得到500%的资产增值,增值税不得了。一种合理合法的退税方法就是增加装修和销售开支,所以在理财决策上是做大装修,并精心布置。在最大化争取购房者群体的同时,提升售价,并享受税务优惠。
下面是“花园装修”,“厨房装修”和“浴室装修”的例子(还没有完成),大家很容易判断:没人会买这个没有装修的房子,除非经验非常丰富的投资者,而且一定是贱卖:
说明:本文不构成投资建议,我也不是地产中介和投资顾问招揽生意。我只是分享我自己的经历和体会,谈不上探讨,不认同的朋友请“弯道超车”,别在这里浪费时间,谢谢。
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