袋鼠国Bob
澳洲华人的生活记载
这几乎是卖房朋友问的最多的问题，有很大因素取决于房子的个性，但也具有一定的共性，无论是自住房还是投资房的卖房：是不是要装修？花多少钱装修？我不是房产买卖中介，但我经手过很多自己房产的买卖，积累了一些经验，连不少地产中介、银行贷款经理和会计师遇到个人的问题，也会参考我的意见。
进入到这一个投资房的装修/销售，这次我借着一些例子，谈谈“卖房需要装修吗？”的问题。
一、是否要装修：关键要看几个因素
1、目标买家是谁
- 自住买家（Owner Occupiers）
自住房买家，特别是首次购房者，对装修没有一点概念，花多少钱？哪里请装修工？等问题无从下手，在心里没有底的情况下，希望买一个装修过的房子。 - 对房屋的视觉印象和可立即入住性（move-in ready）非常看重，普遍喜欢装修过的房子。
- 适当装修（如新油漆、地板、灯具、厨房台面）能显著提高吸引力和售价。
- 投资买家（Investors）
更注重租金回报率和性价比，对表面装修要求较低。 - 有经验的投资家是不买装修过的房子（除非非常便宜），因为装修过的房子，房东期望值比较高。要是市场疲软，市场上投资买家多，过度装修反而难以收回成本。
2、房屋本身状况
这就体现到住房的“个性化”问题：是否装修？花大钱装修？还是轻装修？
- 若屋况良好，设施齐全，只是旧，但干净整洁，可考虑轻装修或不装修，靠良好陈列（styling）提升观感。
- 若有明显缺陷（如地毯破旧、墙壁发霉、厨房和卫浴太旧），适当整修能让买家更安心，也避免买家无理性砍价。
举例：我曾经有次帮助朋友买房，一面客厅的主墙是红色的，没人喜欢，房子很久卖不出。我朋友开始也不喜欢，我劝他别怕，结果还价了5万块。买下来之花了1千5，将室内各个角落都按照自己的喜好，请人油漆一遍。这个例子说明业主在卖房子时，略花点钱“轻装修”，点缀而已，就可以止损。
3、市场行情
这也是非常关键的一个因素，宏观市场需要了解，特别是该房子区域的房价值得认真判断，一般来说：
- 卖方市场（供少求多）
装修可略轻，买家容忍度高。
- 买方市场（供多求少）
装修宜更用心，提升竞争力。
- 房源类别
不但要了解本时期、本地区是“买方市场”还是“卖方市场”？还要关注本地区同一类型房源数量。比如在一个高楼林立的公寓群附近，持有带院子的别墅房、联排别墅和单元房，这就具有一定的稀缺性，最好要好好规划，重视通过装修来提升房价。
二、装修投入比例
很多人以为装修过的房子将会成倍地提高售价，理性看问题：一定会提升售价，但不会成倍提高房价。所以很多投资资料的建议：使用预期售价的5%-10%作为装修费比较好，现在各国的通胀指数很高，人工很高，可以选择比例中的高位。按照投资成本，他们是将一个房子不经过装修和装修后，售价能提升多少的比例来算花多少装修的比例。所以不要期望全新装修后房子的售价会翻倍，这是不可能的。一般的规则：在投入装修1万的情况下，能产生2万的房价增值，这完全有可能的。所以过度装修很可能造成投资的亏本，或是在做“无用功”。
但有一点是肯定的：经过装修，哪怕是小小的点缀，比如刷油漆，花园的整理等开支很省的“轻装修”，肯定会提升房子的吸引力，从而加速卖房的速度。
三、装修重点建议（性价比高到低）
| 装修项目 | 效果 | |
| 1 | 室内重新油漆 | 成本低、效果显著 |
| 2 | 照明升级（LED, downlight） | 成本低、效果显著 |
| 3 | 更换地板/地毯 | 视觉效果强 |
| 4 | 花园的修整 | 视觉效果强 |
| 5 | 厨房小改造（新台面、水龙头、柜门） | 重点区域 |
| 6 | 浴室翻新（局部更换） | 重点区域 |
| 7 | 厨房、浴室的大装修 | 注重性价比 |
| 8 | 软装陈列（staging） | 对售价影响大 |
四、我这个例子
具体来说我这个单元房差不多有50年历史了，我接手25年没有装修过，所以设施陈旧，式样老式暗淡。要是按照目前屋况，只能是“烂卖”，接手的人只有经验极其丰富的投资者和具有装修经验的能工巧匠，可能占市场不到10%的买家，极大地局限了购房的人群。
另外不久前我介绍《资产增值税CGT》一文，各国都会有一些，只不过政府的优惠多少而已。这个房子基本上会得到500%的资产增值，增值税不得了。一种合理合法的减税方法就是增加装修和销售开支，所以在理财决策上是做大装修，并精心布置。在最大化争取购房者群体的同时，提升售价，并享受税务优惠。
所以我这次是聘用一位具有40多年丰富经验，具有正规装修执照的技工。尽管价格稍微贵一点，但所有工作都按照行业标准完成，从下面一些室内装修照片也可以看出，厨房、浴室、洗衣房和厕所几乎敲掉所有的旧设施和内墙，重新铺设水电煤设施重建，和新造的房子没有两样。昨天有专门的政府建筑审计公司上门做各项检测，顺利拿到建筑审计报告证书137b。
下面是“花园装修”，“厨房装修”和“浴室装修”的例子（还没有完成），大家很容易判断：没人会买这个没有装修的房子，除非经验非常丰富的投资者，而且一定是贱卖：
厨房装修中
浴室装修中
说明：本文不构成投资建议，我也不是地产中介和投资顾问招揽生意。我只是分享我自己的经历和体会，谈不上探讨，不认同的朋友请“弯道超车”，别在这里浪费时间，谢谢。
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