袋鼠国Bob

澳洲华人的生活记载
个人资料
袋鼠国Bob (热门博主)
  • 博客访问:
正文

卖投资房手记之二:卖房需要装修吗?

(2025-10-08 00:51:02) 下一个

这几乎是卖房朋友问的最多的问题,有很大因素取决于房子的个性,但也具有一定的共性,无论是自住房还是投资房的卖房:是不是要装修?花多少钱装修?我不是房产买卖中介,但我经手过很多自己房产的买卖,积累了一些经验,连不少地产中介、银行贷款经理和会计师遇到个人的问题,有时也会参考我的意见。进入到这一个投资房的装修/销售,这次我借着一些例子,谈谈“卖房需要装修吗?”的问题。

一、是否要装修:关键要看几个因素

1、目标买家是谁

  • 自住买家(Owner Occupiers)
    自住房买家,特别是首次购房者,对装修没有一点概念,花多少钱?哪里请装修工?等问题无从下手,在心里没有底的情况下,希望买一个装修过的房子。

对房屋的视觉印象和可立即入住性(move-in ready)非常看重,普遍喜欢装修过的房子。
适当装修(如新油漆、地板、灯具、厨房台面)能显著提高吸引力和售价。

  • 投资买家(Investors)
    更注重租金回报率和性价比,对表面装修要求较低。
    有经验的投资家是不买装修过的房子(除非非常便宜),因为装修过的房子,房东期望值比较高。要是市场疲软,市场上投资买家多,过度装修反而难以收回成本。

2、房屋本身状况

这就体现到住房的“个性化”问题:是否装修?花大钱装修?还是轻装修?

  • 若屋况良好,设施齐全,只是旧,但干净整洁,可考虑轻装修或不装修,靠良好陈列(styling)提升观感。
  • 若有明显缺陷(如地毯破旧、墙壁发霉、厨房和卫浴太旧),适当整修能让买家更安心,也避免买家无理性砍价。

举例:我曾经有次帮助朋友买房,一面客厅的主墙是红色的,没人喜欢,房子很久卖不出。我朋友开始也不喜欢,我劝他别怕,结果还价了5万块。买下来之花了1千5,将室内各个角落都按照自己的喜好,请人油漆一遍。这个例子说明业主在卖房子时,略花点钱“轻装修”,点缀而已,就可以止损。

3、市场行情

这也是非常关键的一个因素,宏观市场需要了解,特别是该房子区域的房价值得认真判断,一般来说:

  • 卖方市场(供少求多)

装修可略轻,买家容忍度高。

  • 买方市场(供多求少)

装修宜更用心,提升竞争力。?

  • 房源类别

不但要了解本时期、本地区是“买方市场”还是“卖方市场”?还要关注本地区同一类型房源数量。比如在一个高楼林立的公寓群附近,持有带院子的别墅房、联排别墅和单元房,这就具有一定的稀缺性,最好要好好规划,重视通过装修来提升房价。 

二、装修投入比例

很多人以为装修过的房子将会成倍地提高售价,理性看问题:一定会提升售价,但不会成倍提高房价。所以很多投资资料的建议,使用预期售价的5%-10%作为装修费比较好,现在各国的通胀指数很高,人工很高,可以选择比例中的高端。按照投资成本,他们是将一个房子不经过装修和装修后,售价能提升多少的比例来算花多少装修的比例。所以不要期望全新装修后房子的售价会翻倍,这是不可能的。一般的规则:在投入装修1万的情况下,能产生2万的房价增值,这完全有可能的。所以过度装修很可能造成投资的亏本,或是在做“无用功”。 

但有一点是肯定的,经过装修,哪怕是小小的点缀,比如刷油漆,花园的整理等开支很省的“轻装修”,肯定会提升房子的吸引力,从而加速卖房的速度。 

三、装修重点建议(性价比高到低)

  装修项目 效果
1 室内重新油漆 成本低、效果显著
2 照明升级(LED, downlight) 成本低、效果显著
3 更换地板/地毯 视觉效果强
4 花园的修整 视觉效果强
5 厨房小改造(新台面、水龙头、柜门) 重点区域
6 浴室翻新(局部更换) 重点区域
7 厨房、浴室的大装修  注重性价比
8 软装陈列(staging) 对售价影响大

四、我这个例子

具体来说我这个单元房差不多有50年历史了,我接手25年没有装修过,所以设施陈旧,式样老式暗淡。要是按照目前屋况,只能是“烂卖”,接手的人只有经验极其丰富的投资者和具有装修经验的能工巧匠,可能占市场不到10%的买家,极大地局限了购房的人群。 

另外不久前我介绍“资产增值税”,各国都会有一些,只不过优惠多少而已。这个房子基本上会得到500%的资产增值,增值税不得了。一种合理合法的退税方法就是增加装修和销售开支,所以在理财决策上是做大装修,并精心布置。在最大化争取购房者群体的同时,提升售价,并享受税务优惠。

下面是“花园装修”,“厨房装修”和“浴室装修”的例子(还没有完成),大家很容易判断:没人会买这个没有装修的房子,除非经验非常丰富的投资者,而且一定是贱卖:

 
前院接手时,凌乱破损
 
前院修整后
 
后院接手时,野草丛生
 
后院修整后
 
后院修整后
 
厨房接手时,陈旧杂乱
 
厨房装修中
 

厨房装修中
 
浴室接手时,破损肮脏
 
浴室装修中
 
浴室防水处理
 

浴室装修中 

说明:本文不构成投资建议,我也不是地产中介和投资顾问招揽生意。我只是分享我自己的经历和体会,谈不上探讨,不认同的朋友请“弯道超车”,别在这里浪费时间,谢谢。

 

本系列更多介绍:

《要如期拿回房子不容易》

《卖房需要装修吗?》

[ 打印 ]
评论
目前还没有任何评论
登录后才可评论.