袋鼠国Bob
澳洲华人的生活记载
先说个故事：很多年前我买房，结识不少地产中介，有位西人中介Ian，因为接触很多成了好朋友，说起话话也比较随便。他总是抱怨：“Bloody Chinese，Buy One keep one，never sale”，说话很难听，他的意思是华人买房，买一个留一个，从来不出售（地产中介总想你买了再卖，一买一卖他两边赚钱）。我知道Ian没有恶意，也不是种族歧视分子，但这句话高度总结了早年华人朋友置业的状况。我告诉Ian，别说的那么难听，中国人是跟犹太人学的，犹太人别说Keep One，还家族传承，遇到犹太人，你更别想再赚他们的钱了。
很多九十年代来澳洲的朋友，投不少地产。当时房子比较便宜，政府还有非常优惠的“负扣税”政策，鼓励大家投资。银行的利息也不高，而且贷款的政策相当优惠，我当时在IT公司做系统工程师，因为打税的工资很高，买房子通常可以110%的贷款，连印花税、律师费都可以贷出来，最大限度贷款。还按揭的压力也不大，最实惠的还是在每年退税时，还拿到不少退税款。所以别说华人朋友，就是专业领域的西人高管都那么做，我最初就是跟一位西人IT高级工程师学的，给我最大税务指导的也是一位头脑极为聪明的西人会计师。所以当年周围的华人朋友抓住机会，除了自住房，普遍都有一套以上的投资房。
这一晃三十四年过去了，业主真的Buy One Keep One，为什么要卖？租客在为业主还房贷，很多当年全额贷款买的投资房，现在基本上还清了。至今这些朋友大多数60岁以上，也逐渐退休，告别职场。所以现在的状况和九十年代的财务状况有很大的不同，这就引出了这次的话题：资产结构随着投资者年龄、市场、税务安排和个人收支状态改变，而需要调整。
一、 工作收入降低：
进入退休年限，或是接近退休年限的朋友，工作收入在下降。假如还继续持有的地产需要还高额的按揭，这会造成财务上很大的压力。因为工作收入的下降，可以退税的额度越来越少。这从财务结构上产生严重的“收支不平衡”，很容易产生危机，所以不是想不想调整，而是必须从长计议，提早安排调整。
工资逐年下降
二、 年龄的限制：
年龄上了六、七十岁，身体状况不容许各种事情亲力亲为，心理素质也在下降。二三十年前，我自己做一份专业工作，还运行一个生意，十几套房产都是自己管理，自己参加物业大会、自己收租、自己上门维修，自己做税表，精力充沛没问题。但上了60岁，逐渐感到体力不支，现在所有物业委托地产中介管理，遇事由中介派人高价维修。尽管这样还是有很多事情要过问，感觉很烦，需要减少操心的范围。
年纪大了心理素质在下降，一点事会睡不着觉
三、 新、旧房子的特点：
早年投资地产的朋友，都着重在带地的House，至少带一点地的Townhouse和Unit，普遍都是老房子。这些房子经过二三十年，资产增值都会在200%到300%以上。但是出租回报率是一塌糊涂，能拿到2%-3%已经很好了。另一个大问题是房子陈旧，不考虑大翻新，即便是应急的修修补补，每年都会化很多钱，很多情况下收来的租金，都抵消不了修缮费用和中介管理费等费用。这就形成守着巨大的资产，但没有现金流的财务状况。
一年前我做的一个Unit的装修和销售，就是一个很好的例子：这个Unit结构还不错，但因为多年出租，内部一团糟，院子也是杂草丛生，租金一直加不上，回报只有3%。这个房子是10年前买的，经过装修成功出售，扣除所有装修和销售开支，资产翻倍。同年再将资金的2/3买一个挡位比较高的公寓，租金收入是Unit的一倍，而且比较新的公寓几乎没有维修麻烦事，租客也非常稳定。
以前和大家分享过的旧房装修
换了新公寓还拿二十几万的现金，租金翻倍
但毫无疑问，对公寓的资产的增值幅度肯定没有带地的Unit大，对我来说这没什么，我又不是在“炒房”，在没有房贷的情况下，靠现金流养老，老年人的“资产增值”是留给下一代的，但管好自己的生活是上上策。
四、 还清的房子税务上没有优惠
很多投资比较早的朋友，尽管都是借贷的，但基本上都会使用25年（或30年）的连本带利。这30年里按揭是租客帮助还的，因为借贷的利息、维修费用、中介管理费用等等，投资者要是有份收入不错的交税工作，或是自己经营生意者，财年结束都可以将所赚钱的税收部分相抵消，反而可以少交税。
“负扣税”政策是杠杆，可能也要取消了
但30年过去了，很多早年投资的地产借贷都已经还清，可以退税的折旧也用完了，这就意味着没有大笔的投资开支可以退税。守着巨大的资产增值，无法享受税务优惠，缺乏足够的现金流。
五、政府的福利政策：：
表面上看澳洲的福利很好，但很多人不了解政府的福利制度。更有一些在澳洲生活几十年快要退休的人士，还是搞不清楚澳洲的退休金制度，以为只要到了67岁可以领取政府养老金。不久前还有朋友问我：他有6个投资地产，每月都有一万多的租金收入，能拿多少退休金？答案很遗憾，你需要经过“资产测试”和“收入测试”，这是福利部最新的标准：
“资产测试”：
- 一对夫妻除了自己的自住房之外，任何资产超过$48万（包括投资房、股票基金、自筹养老金Super等），就会递减。假如超过$106万，那就一分钱的养老金都拿不到，并且没有任何福利待遇。
“收入测试”：
- 一对夫妻的联合收入每周超过$182，就会得到递减。当收入超过$1926，就得不到任何退休金。
所以这位朋友有上万的租金/月，算下来无论从“资产测试”还是“收入测试”都远远超过政府福利部的评估，即便是到了退休年纪，即便是工作年限为国家一直在交税，很遗憾，就别想了。所以很多人用过去的居住地，或是和他国的政策，或是自己固有的思维来想当然比较。其实没有意义，在哪国，就用哪国的政策。
福利和税务制度
六、留意新政：
像很多国家，澳洲是联邦制，每个州都有自己税法和规定。我们维州是苛捐杂税最厉害的地方，疫情后缺钱，政府就拿业主开刀，由投资地产拥有者多交一笔“疫情税”。我们过去一个Unit也就交几百块的地税，现在5倍10倍地涨。而且地越大，收费比例越高。我的一个西人邻居，原先是宠物连锁店的老板，很会投资，买了两个几千平米的农场和海边的度假房，因为土地面积大，每个都收到上万块的地税，靠租金根本无法承受得了。
还有华人朋友按照中国“炒房”的思路，新区新房子一大批买，买了也不出租，封在那里，一些新区一到晚上漆黑一片，引起民众的公愤。于是政府设立了“空置税”，按照1%-3%的递增，假如一个一百万的房子，每年无缘无故3万块就没了。
今年又设立一个新税种叫Short-Stay Levy（短期租赁税），对短期租赁（如Airbnb、学生短期公寓），每年累计超过90天，还要征收7.5%的附加税，有迹象以后还会逐年增加。
现在国会在大辩论，可能未来还会取消“负扣税”政策，甚至拿“资产增值税”开刀。对于租赁房投资者，还要面对逐渐推出、几近苛刻的租赁法，这些全部是保护租客权益的不公平条例。
三十四年前，政府是鼓励人们投资，给与投资者很多的优惠政策。任何社会因为流动人口，部分人群的经济实力和人们的居住传统，都不可能人人买房，需要有相当数量的租赁房在流通。对投资者有一定的鼓励，人们才有积极性投租赁房为社会提供房源。但现在是无理性地赶尽杀绝、薅羊毛，对投资者取消各种优惠政策。信不信，这对未来社会肯定会造成动荡因素。所以作为一个投资者，一定要明白政府的动向，及时做调整。
七、对60岁以上的群体，需要关注的几个方面：
1、 了解政府政策和税务动向：
这是最难预测的，政府出台新政会随心所欲，说变就变。但哑巴吃黄连，不吃也得吃。
2、 停止投资地大长线地产：
有朋友快60岁，还贷款30年买非常偏远地大的房子，设想没几年就要退休了，在收入骤降的情况下还款30年到90岁？偏远地大的房子肯定会增值，但轮不到你这一辈子，唯一的结局是贱卖。而且偏远地区需求量甚微，接盘的人非常少，这是非常被动的财务安排。
3、 适度调整自住房：
一些朋友因各种变化，在经济来源大大减少时，惶惶不可终日。其实也不要担心，做调整，将大房子换成小房子。假如孩子都已经工作、有正规稳定收入，鼓励他们置业。还可以将卖大房子的钱，除了全款买小房子，或者Townhouse或Unit，小而精，向现代化、舒适化和便利化过度。再有余钱可以资助孩子们置业的首付。
但是有朋友想到将大房子换小房子之后的余钱，再购置一个投资房，可以产生一些租金收入补贴家用。我并不认为是好方法，因为再买一个房子就是投资房，需要进入福利部的“资产评估”和“收入评估”，可能会影响拿政府退休金，搞不好处于很尴尬的境地：政府退休金拿不到，但靠这点租金又维持不了生活开销。而且一旦需要一些急用的钱，临时再去卖房，这又是一个漫长的过程，救不了急，很被动。
4、 适度调整投资房
总的原则，在预测收入骤降前，做好投资房的调整。不要将战线展开太广，保留几个最好的，或者卖掉一些地大、破旧、资产增值比较高，但租金收入非常低的房子，将借贷降低到最低。有可能在不借贷的情况下，再添置一些具有稀缺性和回报相对高一点的公寓，从而提升“现金流”，并将打理的精力降低到最低。
我这十年都在逐渐进行调整，两年前的这个老旧Unit的装修和销售就很成功，接下来即将开始另一个Unit的装修和销售，将会和各位分享装修的一些片段。
说明：
1、我不是卖房子的中介、不是持牌理财人士，也不是做贷款和会计师，只是一些投资地产多年的个人经验分享，谈不上投资建议。
2、本文谈到的都是澳洲的情况，各国各地都有自己的法律和条规，也有自己的市场规律。本文可能有一些共性，仅仅是我所在地区的情况。但这是思路：在我们做地产资产调整时，一定要对本地的市场、法规、税法和未来的动态了如指掌。
3、最后说明，所谓的“资产调整”并非指房地产，再投资的方向也可以是多样化的，本文只是举地产投资的例多一点。
退休了就好好享受生活，用不着被租客一个电话叫去修水管
