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卖投资房手记之五：卖房子的“美化装饰”

(2025-10-25 00:22:34) 下一个

这个话题不仅仅是房屋销售才需要做“美化装饰”，平时我们居家生活，少不了美化居住环境，买些心仪的时尚家具，室内挂些自己喜爱的画，放些有趣的小摆设布置一下室内空间。花不多的钱，立马让我们的居住环境变得更温馨。

同样卖一个房子，无论自住房还是投资房，是不是要装修？那要看房子的情况，有些仅仅稍微点缀一下的“轻装修”，有些需要大装修，上次谈到有没有必要装修？装修到什么程度？尤其是投资房，还要考虑花多少钱和时间因素。当一个投资房拿回来后出售，很重要的两个问题：一是“卖房要装修吗？”，这次谈另一个问题“卖房要请专业装饰公司布置展示吗？”

这就是地产买卖中重要的一个环节“Staging”，在中文里通常被称为“房屋布置”或“房屋美化”，它指的是通过专业装饰公司对房屋进行精心布置和装饰，使其在出售时更具吸引力。做好“Staging”之后，随即请摄影师拍照，上地产网广告，印刷广告单张和迎接看房开放日的展示。所以这一环节中有两位专业人士需要认真挑选和沟通：一位就是室内美化布置公司的装饰师，另一位就是摄影师。“staging”的目的：

提升房屋吸引力：通过美化房屋的视觉效果，吸引更多潜在买家，留下良好的第一印象。
突出房屋潜力：展示房屋的最佳功能和空间布局，帮助买家想象自己居住其中的场景。
加快销售速度：精心布置的房屋通常能更快售出，因为它看起来更温馨、更具“家的感觉”。
提高售价：Staging 可以让房屋显得更有价值，通常能帮助卖家以更高的价格成交。
中和个性化痕迹：去除卖家过于个性化的装饰（如家庭照片或独特风格），使房屋更符合大众审美，吸引更广泛的买家群体。

具体做法包括重新摆放家具、优化灯光、添加装饰品（如地毯、艺术品）、保持整洁等，以营造舒适且现代的居住氛围。
但是要小心，做展示除了美观，给买家一种室内布置的参考，还有一个功能可以分散买家的注意力，甚至对买家有导向作用。我以前谈到我带年轻夫妻去看房，女孩不是专注在房子的结构、朝向和固定设施上，而是对灯具和摆设大加欣赏，表面上看这是没有经验的买家失去了聚焦点，但这恰恰说明布置展示所起的作用。

很多人以为做Staging可以掩饰房屋的缺陷，其实专业的装饰公司并不刻意做这些缺陷的掩饰。举个例子：上次我请西人装饰公司，很专业和敬业的装饰技师，我学到很多流行美学和装饰技巧。我的主卧床边地上，有块地板上有些刮痕，要重新油漆时间来不及。所以在装饰公司布置时，我提出来是不是在这个刮痕区域放一块地毯进行掩饰（在床前放一块地毯是很正常的）。但被技师拒绝了，理由很简单，她的工作只是美化房屋，但不能做掩盖缺陷，这也可能会造成未来的纠纷。我采用了她的方案，只是用一种地板抛光液做了几次抛光，尽管还是有划痕，但无大碍，也没有带来什么负面的影响。我想正规的专业装饰公司应该是这样的，他们会帮助你出点子，最重要的是把握尺度，其实也是在帮助业主。

前面谈到做房屋美化的目的，如何布置也要围绕目的。以前谈到过因为各种原因“烂卖”房子，那肯定用不着做装修，更用不着做美化布置。除此之外，主要分两类：

一类是目前有人住的房子：

卖房子的时候，住家还住在里面，那室内当然会保持原来的家具和器具。这种类型一定要注意整洁，每次开放之前需要清理干净，床铺要铺好，乱七八糟的东西要放在柜子里面。特别是一些私人用品，贵重用品，个人照片都要放好。因为参加看房的什么人都有，人很杂，很多中介在合同书上都签好条例，无论房东的物品还是看房者的物品遗失，中介公司一概不负责。

另外特别注意在家中有特别的装饰品，需要隐藏起来，以前有新闻说一个古宅里面陈列有殖民时期的动物标本，该房子莫名其妙被人烧了，最后抓到是动物保护者所为。

最麻烦的还是投资房里面还有租客，很多投资者房东不舍得这个租金损失，想一边有租客一边卖房。其实很多地产投资书籍都指出这是严重的失误，因为一般租客不会配合开放展示，里面肯定乱七八糟，按照我们维州的规定，不但中介要提前通知租客，每次开放还要付一两百块钱。

要是遇到租客想买下这个房子，那更是奇葩，不但房间里故意搞的乱七八糟，还在看房的人面前说很多这个房子的坏话，到处都是缺点，其目的是赶跑竞争对手。所以我卖投资房，一定会清空房屋，干干净净地卖。

第二类就是空房：

这有可能是自住房的住家已经买房子搬家了，也可能投资房的租客清场后的空房子。我这次是后者，租客清场，再做了装修。像这种情况，当然可以空壳子卖，这样不花费用，也很省事。但最好摆设简单家具和布置，这就是本文着重谈的Staging“布置和美化”。

我以前都是自己做布置和展示的，将自己家中使用的家具，家电和装饰画加以布置，自己做布置，自己拍照，中介用这些照片做广告，印刷单张。换来换去就这几样旧家具，换来换去就那几个镜框画。但很管用，都是家中现成的，几乎不额外花钱。其实去地产销售网看看，都是些很棒的样板。

假如自己对展示布置心里没底，或怕麻烦，一般的销售地产公司手头都有一两个专门布置的装饰公司，这些公司会根据市场流行的，或是卖家的愿望来布置。一般这些公司都比较小，但有自己的仓库，各类家具，装饰品都有库存，并配有一两位室内装潢专家，一般都会上门设计和估算，定好时间用卡车搬家公司，将家具上门设置。

这次我面试了销售公司推荐的两个装饰公司，都是华人公司。我设定的主干线是：“浅色调”，“现代化”，“简约”和时下盛行的“留白”风格，以配合我厨房，卫浴装修的风格。一个公司认真听我的要求，并给出一些合理化建议。但另一个似乎根本不听顾客的要求，夸夸其谈而已，我当然没采用，不是钱的问题。

算下来也就2600的样子。按照我的估算，我买这些家具和摆设品，基本上这点钱也够了。那朋友会问，为什么你不自己买了再设置，卖完这些家具，装饰品和杂物不就是你自己的啦？的确这样，我只是图省事，没有精力，也没有仓库存放，自己也不需要这些家具。要是自己有时间，当然可以用完后，还可以在网上再卖了，但我没时间。

下面看看这次布置的展示：