美国历史房价增速和投资回报率

这是根据Freddie Mac于2023年11月30日最新发布的美国房价指数(美国房价指数最早数据从1975年开始，最新数据到2023年10月份)，我刚计算整理出的表格：

其中：

• 第1列是起始年份，每年从1月开始算起，分别是：1975年1月~2023年10月，1991年1月~2023年10月，2000年1月~2023年10月，2012年1月~2023年10月。
• 第2列是年数，采取四舍五入，1975年1月~2023年10月应该是48年9个月，这里取49，下同
• 第3列是房价在这期间增长值，比如1975年1月是1万，2023年10月就是11.9万。
• 第5列是：第3列乘4，因为3倍杠杆就是4倍增速。
• 第4列和第6列分别是相应的年复利百分比。
• 第7列是：第6列+5%
• 三倍杠杆是指首付25%，贷款75%，一般投资房的标配

也就是说，如果你从1975年1月买房，持有到现在，用现金买房的年复利是5.2%，加三倍杠杆年复利是8.2%。

而如果你从2012年1月买房，持有到现在，用现金买房的年复利是7.6%，加三倍杠杆年复利是20.7%。

注意，以上回报只是房价增值，并没包括租金利润。而出租房是有租金利润的，如果我们假定Cap Rate （租金利润率）是5%，贷款利率也是5%，也就是说贷款部分的租金利润给抹掉了，只有自己投入的资金有5%的回报率，如果把这5%也加到上面的房价增值回报（第6列），就是表中的第7列。其中前6列是真实历史数据，第7列有我的假定。

有些眼尖的同学可能会问，为什们以前的复利那么低，从1975年开始只有13.2%，1991年开始只有13.8%？这是因为，总起来说， 房价的增速在加快，租金利润回报率在下降。2000年左右及以前，公寓楼的Cap Rate在 7~8%之间是常态，Cap Rate经常高于利率1~2%，而最近几年Cap Rate只有4～5%。

比如Cap Rate 8%，利率6%，那最后的租金利润应该再加：8-5+(8-6)*3=9%。13.2%会变成22.2%，13.8%会变成22.8%。

就算Cap Rate 7%，利率6%，那最后的租金利润应该再加：7-5+(7-6)*3=5%。13.2%会变成18.2%，13.8%会变成18.8%。

就是说，我的第7列关于5%租金利润回报率的假设，严重低估以前租金利润回报率。

还有一点，前面的算法是假定用了三倍杠杆后，净值一直扔在那里不动，而如果不停地把净值掏出来继续投资，那就会大大提高回报率，这个我在以前写的这篇文章中有过详细说明：

   地产投资的资金周转速度

比如，以10万首付买个40万的房子，如果房价翻倍，回报是400%，但如果把投入的再通过cashout拿出部分或全部，继续投入别的，那回报肯定会更高。

这就是为什么在几天前写的这篇文章中我提到，在利率低于5%的情况下，年复利达到17%并不难， 就是要达到25%难度也不是太大，以上的数据基本验证了我的理论：

    也谈房产投资和股票投资

惭愧的是，以前，我一直对自己投资房产11年来35%的年复利感到有点小得意，算完数据后我就再也得意不起来了，因为同一时期开始的平均都达到25.7%，而我选择的地点有很大侥幸部分，又从房子里掏过无数次钱，这样算来我的成绩就真的一般般了。难怪大佬南沙翁好像说过，他七八年间的回报是约100倍，当然他是用BRRRR自己主动参与，与我被动投资还是有很大差别。

如果对平均和中位数有点概念的话，就应该知道，能达到平均， 已经好于大多数人了，所以有时要达到平均也需要努力的，况且投资房产无法像投资股市指数那样投平均，这也是实实在在的问题。

最后说明一下，写这篇文章，真的不是要跟投资股票的较真。单纯比较这两种投资的好坏，意义不大，况且，对大多数人来说，两种都应该投。

我也说过，其实我不想当地主，太麻烦，都是让钱给闹的！

建宁 2023/12/8