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地产投资的资金周转速度

(2021-08-20 06:58:06) 下一个

我在2017年时曾写过一篇介绍BRRRR的文章:

地产投资中的BRRRR策略

未承想前几天这里的大地主,一个BRRRR实战行家网友竟然说这篇文章对他启发很大。这么说来,我算是他的半个师父了,我真不知是该高兴呢,还是该欢喜。比较滑稽的是,这个徒弟可是践行BRRRR的实战高手,而我这个半吊子师父呢,在BRRRR上实际上只是个纸上谈兵,没有实战经验的嘴皮子专家。

BRRRR离我最近的一次是在2013~2014, 当时我在佛州买的几个银行收回房破坏严重,每个都得花1~3万维修,由于我的臭个性不喜欢与人打交道,实际上我是全权委托PM来做的,这样就不可能达到BRRRR的全部效果,但我还是从中看出点门道来。

BRRRR所要达到的最终目的是加快资金的周转再利用,以提高收益!

实际上任何投资,无论是股票还是房产,靠的都是利滚利(compounding),用数学公式表示就是:

(1 + Rate)^N

也就是说我们最终的回报除了取决于回报率Rate(比如说每年回报率是10%,还是20%)外,滚动的速度N也同样重要

假如你是个手机贩子,每个手机进价是$200一个,卖价是$300,也就是说你每卖一个手机的回报率是50%,如果你手上只有$200美元现金,那么你进的货多长时间才能卖得出去,需要一年才能卖得出去(资金每年周转一次),还是一个月就能卖得出去(资金每月周转一次),最终的回报差别可就大了,这个比较容易理解。

因此在投资的时候,我们当然希望找到高回报率的机会。但单纯追求高回报率是有上限的,比如说如果长期S&P的平均年回报率是10%,如果你也想投资股票,但你想使长期的年回报率达到20%,那难度是相当大的,因为连股神巴菲特都做不到!

如果你无法再提高回报率,另一个办法就是看看能不能提高周转速度

房产投资也是一个道理,除了尽量要找到高回报率的物业外,另外一个就是要尽量提高资金的周转速度。前面提到的BRRRR就是提高资金周转速度的一种方法,当然那不是唯一的方法。

即便没有维修带来的增值,随着持有时间的增长,房产也会有通胀等因素带来的市场增值,这一部分增值也一样可以再利用。我自己就是通过好好利用市场带来的增值来增加规模的。我的房子的增值大多是由大市本身带来的,当然我的时机比较好,再一个我选择投资地区的时候也稍微费了些心思,当房产一旦有足够多的升值,我都会尽可能快地通过套现重贷来抽出资金,然后继续投入,以扩大规模。其实除了最早的两个房子由于时机好增值比较快外,其它房子的增值也不是那么快,但资金的快速滚动和杠杆(贷款)的放大, 明显地加快了我的进程。

由此可见,尽管我这个半吊子师父和BRRRR高手徒弟在具体打法上有差别,但我们的本质核心还是一致的:资金的快速周转。我们是同门不同派:

  • BRRRR高手徒弟有超强的组织管理能力和超强的执行力,可以通过翻修增加附加值来实现资金的快速周转,这种模式不仅资金周转速度更快,也容易复制。
  • 而我这个半吊子师父是个懒蛋,缺乏执行力,所以只好想点外门邪道,碰巧我开始的时机好,选择的市场增值也比较快,所以仍然可以通过利用市场增值来实现资金的快速周转,只是资金周转速度比徒弟要慢一些。

自当地主这么多年以来,我花的时间最多的就是:把数目不多的我的破房子们(包括自住房),每天拿着个放大镜,把它们每个检查三遍,看看有没有多余的净值可以套出来,无论是用来继续投资,还是吃喝嫖赌,总比把它们扔在那里啥都不干要好!

我是不想把房产中多余的净值放在那里无所事事,你呢?你想让它们变成死钱毫无产出吗? 当然这是个很个人的问题!

作者:建宁   2021/7/17  (转载须经作者本人同意)

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阅读 ()评论 (6)
评论
jenning 回复 悄悄话 回复 'thegreen' 的评论 : 对的, 这就是我另一篇博客文章 “房产投资财务风险管理” 讲到的, 也是我自己目前需要面临的问题。
thegreen 回复 悄悄话 你的讲解太好了。 我明白了其中的道理。那么我们要注意的下一个关键, 我想到的是要防止资金链断裂 (确保有足够的现金以备不测)。我的理解对吗?
jenning 回复 悄悄话 回复 'thegreen' 的评论 :

这个问题是个很好的问题,实际上也是困惑着很多初始者(包括当年的我自己)的一个问题,就是把一切债务都认为是坏债务。实际上,债务有好债务和坏债务。一切消费债务都是坏债务,包括信用卡债务,买车债务,甚至买自住房的债务(这个有值得商戳的)。而投资房的债务是好债务,因为它是能给你带来财富的,所以这样的债务应该越多越好,还的越慢越好,因为你一旦还完了它就不会再给你带来财富了。所以有贷款不是坏事,甚至是好事!

Cashout Refinance当然会使被Refinance的那个房子的现金流变差,但你买的另一个房子会有现金流,两个房子的现金流加起来不见得比一个差。 就算刚开始时两个房子的现金流加起来也不如以前好, 但现在你有两个房子的增值,并且由于现金流也会越来越好,即便初始没有以前好,持有一段时间后两者加起来现金流也会比以前好! 当然这需要时间。

thegreen 回复 悄悄话 宝贵的经验分享, 作者精明能干又谦虚。 我有一个傻问题。房子不断地 被cash out refinance, 是不是房子总有贷款?会退迟 payoff, 减少现金流?
jenning 回复 悄悄话 回复 'ahniu' 的评论 : 说的妙!
ahniu 回复 悄悄话 资本的力量是指数发展。
不懂资本,都穷。
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