建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
美国是一个制度等各方面都相对完善的国家， 她的地产行业跟其他很多行业一样也是比较成熟的， 尽管市场也时常有大的起伏。同时，美国的地产市场也是充满机遇的，广阔的地域，种类繁多的房产类型 (独立屋，公寓楼， 办公楼等)，为每个愿意投身这一行业的投资者提供了无限的可施展身手的空间。另外，在房贷方面，美国是贷款市场化最发达的国家， 有种类繁多的贷款选择， 相对宽松的贷款环境， 和很多的优惠贷款政策。 这些，在世界上你可能很难找到第二个这样的国家。这里，就自己的亲身经历和体会， 谈谈美国房产投资的五大美妙之处！
一. 可以人为地创造增值
一项好的投资（包括股票，地产，或任何可买卖的商品）并不是要等到卖掉以后才知道赚了, 而是在买的时候就已经赚了。这就是许多有经验的地产投资者提到的购买原则：买出租房价格一定要低于市场价，有些专家强烈建议要以低于市场值20%的价格买入。你也许会说，好好的房子谁会以低于市场值20%的价格卖给你？说的没错，完好的房子的确很难买到， 所以就不要买条件完好的房子， 而要买条件不好，经过维修可以增值的房子。一般来说房子越不好，风险越大，但回报就越高。
我曾经买过一个银行房， 原房主在扩建还没完工时就被银行收回了，状况很差， 房子也整整空了估计有七八年，上市后大半年没人愿意要，要价从起始的11万， 一路降到9万也无人理睬。 后来我以8万多买下，花了差不多3万维修， 相当于11万多的买入成本， 一个月修好后就租出去了，市场价格就有13多万了。你可知道， 一个月的时间整体外部市场价格不可能有太大变动， 也就是说这2万多的增值不是外部市场价格引起的， 而是我自己的劳动创造的（英文叫added value, 或 created value, 或 forced appreciation）。这段亲身经历给我感触颇深，知道靠自己的劳动是可以人为创造增值的。
二． 尽享由通胀及供需引起的增值
现代世界经济的发展是建立在适当通胀的基础上的，比如美国联储会以前就把美国的通胀目标设在2%， 就是说联储会认为2%的通胀最利于美国经济的发展。而日本过去一二十年则为了摆脱通货紧缩的命运而使出浑身解数拼命想提高通胀。 但通胀会引起几乎所有商品价格的上涨， 当然也包括房产。美国过去100多年的历史数据表明， 美国房价是以3.2%的年均增速上涨的， 如果房价以3.2%的增速持续30年，就意味着房价会是原来的2.57倍， 所以投资房产是抵御通胀的一个非常好的方法。当然房产价格增长的原因除了材料价格上涨， 劳动力价格上涨， 还有一个重要的原因是土地是稀缺资源， 用一点少一点， 这就意味着土地的价格会越来越贵。
房产价格上涨的另一个原因是现在政府的法规越来越多，过多的法规会给开发者带来越来越多的负担，也增加了他们的开发成本，反应到最终房子上就是价格的上涨！
另外， 经济和人口因素是影响房价的一个很重要的因素， 所以投资房产最好投在经济和人口都在快速增长的地区，中国大陆的房价在过去的20几年的快速增长尽管有制度和政府的因素， 但大量人口从农村转向城市也是主因。
实际上无论投资地产还是股市，靠得都是利滚利原理，从一定程度上说都是靠耗时间，这就意味着投资要越早越好！ 当你持有房产很长一段时间后， 由房价上涨增加的财富就会是一个不小的数目！
三．慷慨房客帮你付贷款
开始投资地产以后才知道， 原来世上有那么多乐于助人的慷慨之人，你借贷买的房子竟然还有人帮你还贷款，这等天上掉馅饼的美事竟然还是真的！每个出租房客不都是这样的慷慨之人吗？！房客的租金， 其中的一部分就是帮投资者还贷款了，长期下去，房客也就帮投资者把贷款还完了。实际上我自己决定投资房产，就是听了一个有出租房朋友的忽悠，他很得意地说自己住房白住，有人帮着还贷款，15到30年后还白得几个房子！ 听了他的忽悠我才走上了投资出租房这条不归路。 凭这点， 我真得好好地感谢他！
四． 得到逐步迈向财务自由的现金流
这些慷慨的出租房客除了替你还房贷外，他们竟然还觉得过意不去，还非要给你零花钱。当然如果你有很多份（很多出租单元）这样的零花钱的时候， 它就不仅仅是零花钱了， 而完全可以取代你靠出卖自己劳动力赚取的收入，并使你逐步迈向财务自由， 这就是现金流！ 一个好的投资房， 它的出租收入不仅应该能够覆盖地产税， 保险， 维修， 房贷等费用， 还应该有剩余的现金供你支配！实际上当我刚买完最早的两个出租房并把它们租出去后， 我就意识到为什们穷人越来越穷， 富人越来越富了， 尽管我自己也不是个富有的人！ 每个房子当时10万左右， 每年差不多能有5千的净租金收入（现金流+付掉的房贷本金）， 并且我只是付了首付， 买房的钱大多是别人的钱（贷款）。 房客经济条件本来可能就不如我，每年再慷慨地支援我5千，日积月累，如果我们俩都保持现状的话，10年，甚至30年后的我们俩各自的经济情况是怎么样就不难想象了吧？！
五．享受优惠的税收政策
美国对地产投资有非常优惠的税收政策， 尽管这种优惠主要体现在延后交税，而不是完全免税，但即使这种延后交税对投资者来说也是非常利好的政策，因为资金仍然控制在自己手中， 你自己仍然可以支配。 这种延后交税的政策主要体现在两点：
- 房屋折旧 (Depreciation)
美国税法把民居房产（除土地以外的实际建筑）的适用寿命设定在27.5年（商业的为39年）， 也就是说税法允许房产以每年1/27.5的折旧从当年的收入中减掉(即便房产的市场价格当年是增值的)。
比如我前面提到的10万买的房子， 如果买房时土地价值是2万， 实际建筑的价值是10 - 2 = 8万， 那么我每年可以从我的收入中减掉 8万/27.5 = $2909. 我的租金收入本来是$5000, 而我现在只需要以 $5000(净收入) - $2909（折旧） = $2091的收入交税， 多妙！
有很多每年地产收入很多的人， 可以合法地一点税都不需要交。 也就是说， 租金净利润的分量， 工资收入是无法比的， 因为工资没有合理避税的渠道， 你挣$1的工资， 能拿回 $0.70 就不错了， 而租金收入有时可以100% 拿回家！
- 1031 Exchange
1031 Exchange也是美国地产投资中延后交税的一项优惠法规，它允许房产卖后的利润若接着投入类似的房产， 可以延后交税。举个例子，60万买的房子， 两年多后以100万卖出， 实际利润是 100 – 60 = 40万， 如果你把卖后的100万 在180天内再投入新的房产， 这40万的净利润现在就不需要交税。 否则， 你需要在当年按长期投资税率交40万利润的税。
这里再牢骚地评论几句：社会的规则都是强者制定的，本来好好的法律， 各种利益集团凭借其强大的影响力愣是塞进了很多的私货，尽管有些私货也不是一无是处。而我们作为普通人，除了跟那些貌似道德高尚的人士一起大喊几声无耻外， 回过头还不如多花些时间好好研究一下这些无耻的私货，也好为自己所用，我们不是生活在一个民主和法制的国度么？！
结语
任何一个地产投资者，如果能够充分地利用上面提到的五大妙处， 采取长期持有的策略， 坚持不懈， 努力地增持你的房产， 假以时日， 比如20年， 你肯定可以积累起一大笔财富！
当然也不见得非得全部利用五大妙处，有些人专用一项就可以赚不少：
- 职业炒房者（Flippers）就是单靠第一项吃饭的， 有的也会赚很多钱， 但单靠这一项的难度和风险较高，对资金， 人脉， 时机等， 都有很高的要求。并且一旦有危机， 这批人也是最先倒下去的一批。
- 就像中国大陆的北京和上海等房价高增长地区一样，在加州湾区等房价高增长的地区， 也有不少人单靠第二项升值就赚了个盆满钵满， 但这一项有太多运气的成分， 主要是无法复制。况且现金流不好，一旦有危机， 风险很大！
- 有些人在房价不增长地区， 单靠第四项现金流也会有不错的回报， 但单靠这项必须要有规模， 并且需要自己投入大量精力来管理和维修， 属于劳动密集型！
对于我们一般的普通人，如果觉得第一项难以达到的话，那么只要好好地利用余下的四条， 长期坚持下来， 仍然会有相当不错的回报！
作者：建宁 2018/1/27 (转载须经作者本人同意)
是的，要补交，所以只是延税，不是是免税。