在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
高利率下美国公寓楼是一个投资机会
如山
（2024年6月12日，星期三）
建宁兄写了一篇好文哀鸿满地的美国公寓楼私募众筹业 - jenning发表于 房地产经 - 论坛 | 文学城 (wenxuecity.com)。里面描述的“惨景”就是目前美国的高利率所致。
显而易见，利率的升高导致有贷款的商用物业持有成本上升，而商业贷款都是3、5年，最多固定7年利率。所以部分Loan到期需要refinance的商用物业净利润快速下降。而想要出售的话得提高Cap rate，因为买家也大多需要贷款。在其它条件不能改变的情况下，只能用降低价格来提高Cap rate求售。
对于一个老练的投资者，市场的下跌变动才会有更多的机会去挑，房市股市皆然。
为什么只说公寓楼呢是好机会呢？独立屋、Townhouse、Condo都是可以长期固定利率的，并且其中部分是自住就不轻易卖出。本地市场所见独立屋还是卖方市场，一个房子出来基本是多个Offers。我去年卖出2个，今年已经卖出2个，现在在卖第三个。我卖出目的是减少烂区烂房，增加好区好房。而商用物业中住宅公寓的需求也很难变少的，不像办公楼、商铺在Online、AI的冲击下需求续步变小是明显的。所以目前见的公寓向下调整只是利息因素为主。那未来要是利息不降反升怎么办？放心，长期来说通货膨胀与人口增加都会令住宅需求增加。
我一直在固定范围观察本地房产市场。本地近来明显可见高于5% Cap rate的公寓时有出现。也不会是很多，只是两年前是很少见的。有人会说，Cap rate 5%就算好了？看区看building。我说的是我这里，西雅图东区、市中与咯北区（属于City of Seattle，不包括周围城市的大西雅图），目前我只关注好区好buildings。cap rate为 3%的好区好building市场也在频繁成交。也可能有人会说，存款都能拿5%以上的利息，为何还买5% 回报以下的物业？答，成熟的房产投资者都是看物业的长线。长期就是租金会升，物业价值会升。
有人说，年龄大了钱也够吃够花了就不必“冒风险”贷款了。首先，贷款有良性贷款与不良贷款之分。凡能带来利益的都是良性贷款。这个利益或者利润未必是眼下，也可以是预期的。假如看不到或者无法预见的结果人们通常叫“赌”。但人生何时不是”赌“？只是你的”赌“是否有些判断做基础而已。
国人喜欢说”无债一身轻“，这是典型的小农经济思想。在我看来，不会充分利用财务杠杆的不是一个真正的房产投资者，或者还不到成熟房产投资者的程度。他们可能也有很多钱，或者能够赚很多钱，但这些钱不是来自房产而是从别处而得。但炒股不应该轻易利用贷款倒是正确的。
其次，年龄大了钱也够吃够花了就不必投资了？不必做辛苦的事不必做太麻烦的事我是同意的。但不再去投资会少了很多认真思考的内容。会不会老年痴呆早来？
我前一段在温哥华一个药店碰到一位香港来的顾员，大概60多岁。他十分感慨地说，我1997年带了2千多万港币移民过来加拿大，现在还是2千多万。27年前有2千多万港币是富人，现在还能算？在温哥华好区想买一栋好点的独立屋都买不起。
20年前认为自己已经有足够退休钱的，而20年后发现已经落入赤贫的美国人不少。华裔相对好些，大都量入为出，不做投资的也保守花钱。60来岁不用做投资？万一你活到90多100岁还有30多年啊！到时候会不会牛奶几百块上千一瓶，鸡蛋几百块上千块一个？
声明：本人不做任何意义上的经纪、顾问。上文只是个人一些体会与观察，不是投资建议。
谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
