答网友关于Foreclosure 拍卖的起拍价起之问-CND房地产线

答网友关于Foreclosure 拍卖的起拍价起之问-CND房地产线

如山整理

（2009年12月15日）

评论与提问者: 三言两语 于 09-12-15 11:46

如山好，

小弟下个月就南下去美国，开始“经营房地产”的事业（不是一时冲动，是蓄谋已久），到时会有更多问题要请教。

近来一直在学习相关的知识，观注市场。

现有一事不明，请教一下，

Foreclosure Auction 的起拍价一般是怎么确定的呢？

小弟以为是原房主欠款总额（假定只有一个贷款），比如下面这个例子：

Notice of Trustee's Sale 上说：...Failure to pay when due the following amounts which are now in arrears: $13,628.77. The sum owing on the obligation secured by the Deed of Trust is: Principal $140,684.37.

起拍价应该是：$140,684.37

但最后Trustee's Deed上说：the Trustee then and there sold at public auction to said Grantee (XXBank), the highest bidder therefor, the property hereinabove described for the sum of $132,990.00.

这说明起拍价就是 $132,990.00, 没人要，bank收回，变成REO了。

从上面的例子来看，起拍价可能会少于Bank的债权额。不知小弟理解得对不对？

如果一个房子上有两个贷款，第二Lender Foreclosure 拍卖。应该如何计算 拍卖后应该再给第一Lender多少钱呢？是不是一般只能自己根据贷款额，年限，利率计算出来呢？（在Title Report里没有第一Lender的欠款额计算）贷款余额计算的截止时间是不是第二Lender file Trustee Sale的时间呢？

如山回应（回答） 

三言两语好！

欢迎来美国。有些地区的州法我不熟悉，不一定都能回答。到时有问题我们一块讨论。以下是对你的问题的回答：

1. 从你给的例子看，你对起拍价的理解正确。起拍价由债主，也就是Lender决定。通常是计算借款人所欠本金、利息、罚款、拍卖手续费等等的总和。债权人可以用低于这个总额来开拍，但是不能高于。现在很多Lender用远小于总欠款额来开拍。我们通常叫discount bid。比如，用以上方法计算出来借款人总欠款50万，但是开拍价25万。我这里现在常常可见。

2. 假如第二Lender Foreclosure 拍卖，在拍卖前，对拍卖后所欠第一Lender的钱只能是猜，可以接近，但是不能准确。与第二Lender file Trustee Sale的时间无关。Title 也只是显示原来借款的本金。至于到底本金还了多少，借款人多长时间没付本息、罚款多少都只能是估计。有一定风险，所以预算要加大。

   (注：以上是基于使用Deed of Trust 的州，对使用Mortgage州可能不适用，并且只是本人的理解，不一定正确。请读者查对本州相关法律或咨询本地专业人士）

 

 

[如山]

回复冰糖2010的评论:
谢谢你的光临和评论。不过，请再读我的注：

(注：以上是基于使用Deed of Trust 的州，对使用Mortgage州可能不适用，……）

从你的所引用的文字来看，你那是在使用Mortgage州。这是我不熟悉的Foreclosure程序。我在所有文章、体会、故事中都注明这一点。全美基本两种Foreclosure方法， Trustee sale 和 court order sale。要是不明白，或者想查对你所提到的州，请读我的文章《全美50州Foreclosure拍卖方法简介》。

[冰糖2010]

对于拍卖在我们这个法拍州有这样陈叙的:

What does the amount to be raised mean?
That is the amount of any debt owed to the party seeking to satisfy their judgment debt and may or may not have anything to do with the value of the property. Nor is it necessary that the property sell for that amount. Regardless of the purchase price, all liens or claims of the parties in the case will be satisfied and released when the deed passes to the purchaser. Taxes are paid as noted in Question 10.
Who pays the property taxes?
The purchaser shall be required to assume and pay all taxes or assessments upon the property for the current fiscal tax year (i.e. the amount that will be due thru June 30, 2010) and all subsequent years. All other delinquent taxes or assessments upon the property for prior years shall be paid from the sale proceeds if properly claimed in writing and filed of record by the purchaser, as explained in Question 9.


我是这样理解的:
如果拍卖最后所卖得的款项(sale proceed=winning bid)小于all liens or claims of the parties and All other delinquent taxes or assessments upon the property for prior years.

剩余的债务自动消除.
我在你的文章: 乌龙地址还是乌龙看客,资料显示该房子第一按揭欠款11万多，第二按揭欠款8万多，再加罚款，销售的相关税和佣金，必须卖22万以上才能平帐。
你提及罚款, 什么样的罚款?它不包括在” all liens or claims of the parties”中吗?另外你提及销售的税款，难道卖房子还有销售税，是因为以公司的名义卖么？ 我以为卖房只有房子增值的部分才交税。
谢谢你的文章，每篇文章都值得新手细心的读几遍。