答网友关于土地开发与做建筑商之问-CND房地产线

答网友关于土地开发与做建筑商之问 -CND 房地产线

如山整理

（ 2009 年 8 月 9 日至 8 月 10 日 ）

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评论与提问者 : 三言两语 于 2009-08-09 12:27

从 “ 城 ” 里，一路找到这 CND ，算是找到如山的老巢了。花了一周的时间，读了如山 BK 上所有文章，又从这第一页读到 40 页。获益非浅！象如山这样成功，而又乐于分享成功经验的人是太少了。如山所做到的正是小弟想过很久，却还没有付诸实践的，这就更让小弟惊喜万分。
小弟是搞建筑出身，在国内房地产公司打过工，目前在加拿大 GC 做 PM （ commercial building ），也读过 MBA 。能自已做老板开发房地产一直是我的终级人生目标。现在每天都在想如何将 “ 如山经验 ” 本地化，从而走出一条自己的道路。这里有几个问题想请教，如果如山不想在这里公开回答，可以给小弟发 E ： [e-mail] 。先谢了！
如山的三种经营模式： Trading, Renting, and Developing ，其成功关键都是运用 “ 知识，判断力，时间，钱与果断行动能力 ” （如山语录）拿到大大低于市场价的 Good Deal 。已经有好多加拿大的网友谈过加拿大的房价并没有出现象美国一样的暴跌。如山拿到 Good Deal 最多的 Foreclosure 在加拿大非常少见，所以找 Deal 还是要依靠 MLS 这样的常规渠道，但是那里卖家出售压力很少，出现 Good Deal 很少，拿到 Good Deal 的机会就更少。请问如山是否有过从 MLS 上拿到 Good Deal 的经历。如果有，占总 Deal 多少比例？（真不知道为什么如山那里几年前（房地产最热门的时候）每个星期还有 200 个左右 Foreclosure Schedule sale 。）
结合小弟的自身情况和所处市场，如果进入， Developing 是最佳切入点。这就涉及土地发展问题，这也是如山谈得不多的一个话题。如山文中所提到的三个土地发展案例（不包括被税务局买回的那个）都与 Zoning 有关。如山也说过 “Zoning first” 。我猜想如山是只做熟地开发，不做生地。小弟这城里如果 Owner 要改变 Zoning ，一定要取得方圆 60 米以内业主的同意。不知如山那里的相关规这是怎样？如山是不是也走过这个过程呢？是不是有很大的难度呢？
如果如山是在成熟社区拿地再发展，想来周围新房很少，同类的新房可能就更少，在这样没有参照物的情况下，如果确定新房的售价呢？在老区建新房的最大卖点是 Location 相对周边新区的新房好，但周围的环境可能要差一些。市场的反映如何呢？
如山是在买入的土地上建好了房子再出售。不过好多 Builder 是在有了买主后，按买主的要求建房。这样的风险好象小一些。不知如山是怎么考虑这个问题的。
如山建房有没有请专业人士设计呢？如山给出过两个网站可以买图纸，是不是原封不动地按网上的图纸建房呢？

如山回应（回答）

三言两语好呀！ 不过你这个贴并非“三言两语”。看来我也不能“三言两语”把你打发掉： -P 。谢谢你对我的“煲奖”。你的问题没牵涉什么个人隐私，所以就在这里回答。以减少其他人问同样问题的可能。以下让我试着回答你的问题。由于你在加拿大而我在美国，所以我的理解和回答都会有不少局限，敬请留意。

1. 因为建筑和土地不是这里大多数人关心的话题，所以我谈得很少。在没有商业动机的情况下，我在这里发帖不就是希望看到有认同和喝彩声吗： -P 。所以多数都是谈买房有关的事。

2. “ Foreclosure 在加拿大非常少见”，我看有几个原因：一，加拿大采用英联邦银行体系，比美国而言相当稳健，不容易让借款人过度贷款；二，国外来的移民在加拿大占相当的比例，特别是温哥华和多伦多，这些人大多数都会量入为出，稳健理财。特别是这两个城市，用全现金买房的不少。因此他们不容易 default 。三，加拿大的 Foreclosure 程序也有两种：就是 法庭程序（ Judicial Sale ）和非 法庭程序 （ power of sale ）。 Judicial Sale 的地方因为程序复杂和费时较长， foreclosure 相对少很多（请参考我的文章《 全美 50 个州的房地产拍卖方法（ Foreclosure Method ）简述 》）。 B.C 省是 Judicial Sale 的省。我不知道你在哪个省。

3. 我当然在 MLS 上也拿到过 Good Deal 。比例大约 30% 。
4. 网友问我怎么决定地的价值，我在回答时说的 “Zoning first” ，是指先从地的现有的 Zoning 上面寻找地的最大价值。不是指做改变 Zoning 的事。改变 Zoning 的过程难易和费用多少是看当地（我这里同一个 County 的每个 City 都不同），甚至是城市对具体这块地的规划而定。我刚刚完成一个改 Zoning 的 project 。
5. 我不清楚你对“熟地”和“生地”的具体定义。假如“生地”（ Raw land ）只是定义为没有 sewers, storm ， electricity, water service, gas ， telephone service 等等的话，我是做的。但是不做还没有 Public 路通那个 Land 的。
6. 成熟社区所建的新房定价有挑战性，但是同样可以类比附近的新房和当区其它房。有时候是“猜 ” 和试。在好的旧区建房优点是容易卖出和价格好（当然要看你地的成本），缺点是通常要一个个建，很难买几个连一遍的地（较大的地）。
7. 在有了买主后，按买主的要求建房的风险当然小，而且资金使用上有优势，特别是手上现金少的建筑商。但是我建好了房子再出售，主要是避免跟买家打交道的麻烦。因为从建地基开始你就可能不停被问或者要求改变。特别是越到 finished 部分就越会有产生 argument 的可能性。这样，你等于从一开始服务这个顾客直到他们搬进去，时间长达几个月到一年多。我最近一个同行帮顾客建一间约值 3 M 的房子，时间差不多 2 年，。从 foundation 开始，我就知道他们有 argument （因为我跟他雇请的很多 subcontractor 相同）。完成后他告诉我，这 2 年跟顾客的 argument 令他身心皆疲。我建好后就交给 Agent listing 。就算有熟人说想买我也叫他们跟 agent 谈。
8. 我通常是使用这些已经有 Plan 的建筑师的图纸，最多是进行部分修改以适合该区和地形。这样做我是基于以下考虑：一，这些 Plan 已经经过别人多次 Practice ，设计上的缺点多数已经得到修改 ( 一个从来没被建过的 Plan 在使用时常常会发生设计不合理的部分 ) ；二，特别设计的 Plan 是根据你自己的看法而已，不见得是顾客所想要的；三，拿到图纸快， City 审批可能也快，要是已经有 Builder 在这个 City 申请过同样的 Plan 的话；四，省钱。买现成的价钱大概是找人专门设计的一半，而且不一定比专门设计的差（常常是更好），除非你建给自己或者有顾客才建的情况。

希望以上已经回答你的全部问题。

从你介绍你的背景来看，我认为你已经充分具别了最重的条件：有做这方面的足够热情和相当的知识、经历。其它的是起步资金。我估计你也具备（其实要的也不多）。这样说来，剩下就是迈开第一步的胆量。这就看你属于哪一类人了。

要我说，兄弟你就大胆地往前走吧！希望 2-3 年后听到你的捷报频传，是“满城尽带黄金甲”！

以上是我个人意见，不一定正确，也不一定适用。如山谨注。

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评论与提问者: 三言两语 于2009-08-12 00:27

首先感谢如山的详尽答复。尤其是第7和8，的确经验老道，讲得也很透澈，让小弟少走弯路。

再要感谢如山的热情鼓励。小弟已经将如山大作呈上我家领导参阅，初步计划已经得到批准。这几日正在看房选地找感觉，并做进一步的市场和资金上的准备工作。如山进入市场前认认真真地做了三个月的功课。这一环，小弟也少不了。这第一步是最难迈的，往往也是成败的关键，但这一步小弟是一定会迈的。不然，就成了如山不愿交往的一类人了。

小弟不在BC省。小弟这里经过90年代初的房价暴跌，相关法律就改了：即使房主把房子甩给银行，银行也可以继续追索欠款。所以，房价没有出现美国那样的骨牌效应。

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