剖析“打击地产拍卖‘低报价’”新政

 

澳州是联邦制，各州都有自己独立的法律，劳资法、税务法和一系列行政制度都有各自的版本。对房地产买卖法律和租赁法，各州都有些不一样。墨尔本所处的维多利亚州，很多年都是左翼工党执政，所以制定的政策都利于无产阶级，打击中产阶层，租客和首次置业者的利益放在首位。

 

早两天州政府宣布一项针对房产拍卖的重大改革措施，旨在打击“低报价”（underquoting）的不正当竞争行为。这项改革要求房地产中介在房产拍卖前至少7天公开卖家的“底价”（reserve price，即卖家最低接受的价格），以提高市场透明度并保护购房者权益。该措施被描述为全澳首创，将于2026年中在州议会正式立法生效。

什么是“低报价”问题？

• “低报价”是指中介在房产广告中故意标低预计售价（price guide），以吸引更多潜在买家参与竞拍，从而制造竞争氛围。但实际底价往往远高于广告范围，导致许多买家在拍卖当天发现房产超出预算，无法成交。
• 维州消费者事务部数据显示，自2022年底成立的反低报价特别工作组以来，已收到超过5000起相关投诉。买家（尤其是首次购房者和年轻家庭）常常在拍卖日浪费时间和精力，感到沮丧和被误导。一项针对26,000场墨尔本拍卖的分析显示，超过一半的房产最终售价高于广告范围的上限。
• 现状是“低报价”虽属非法，但中介无需在拍卖前向买家披露底价，卖家也可在拍卖当天才设定底价，这为违规提供了空间。 

新法规的核心内容 “让住房市场更公平，帮助千禧一代更容易买房”。

具体要求包括：

• 披露义务：房地产中介必须在拍卖日或固定日期销售前至少7天，公开房产的实际底价（通过广告、网站或公开渠道）。
• 适用范围：适用于所有房产拍卖和固定日期销售（fixed-date sale），不限于房屋，也包括联排别墅和公寓。
• 处罚机制：若中介未在规定时间内披露底价，将被禁止进行拍卖或销售，直至合规。违规中介还将面临罚款，并由永久化的反低报价工作组进行监督和执法。
• 辅助措施：中介在设定价格指南时，必须使用本地最合适的比较房产（comparable properties），避免主观低估。同时，工作组将加强市场监测，包括现场检查拍卖和审查销售活动。 

预期影响与各方反应：

• 对买家的好处：买家可提前了解真实底价，避免盲目竞拍，提高决策效率。政府称，这将“让维州人更有信心参与拍卖”。一项针对9600名受访者的调查显示，92%的人支持拍卖前披露底价。
• 对卖家的挑战：维州房地产协会（REIV）最初支持披露，但最近担忧这可能导致“高报价”（overquoting），即卖家设定过高底价后需谈判，或中介转向“意向表达”销售模式（无固定拍卖日期）。
• 对中介的挑战：部分中介认为7天期限“过于僵硬”，因为市场情况可能在最后一周变化。
• 政治与社会反馈：维州绿党欢迎该措施，但建议进一步要求房产上市即披露底价，以更彻底保护首次购房者。消费者团体称，这将结束中介的“游戏”，而非真正损害卖家利益。 

其实涉足澳州地产买卖的朋友都知道，所谓的打击“低报价”（underquoting）的不正当竞争行为，很早就已经有相应的政策，这次只不过将卖方的底价规定在拍卖前7天之内公布。但该规定名存实亡，最近我看一场很成功的地产拍卖：这是一处生活设施非常便利，但屋况非常差，600平米的地也不算大的房子。中介的广告登150万+，但拍卖时竞拍者不下十组，最终以182万成功拍卖。这位买下房子的人很像歌星张信哲，他们一家拍卖时就站在我旁边。看上去他们做了很多功课，手上拿着厚厚的文件夹，而且拍卖技巧相当高，大幅快速加价，吓倒所有竞拍者。我祝贺他的同时，告诉他：按照我的估计，你花10-15万的装修，可以做到非常完美，两百万不到买这个房子，绝对值得的。

 

绝大部分人是冲着150万来“捡便宜货的”

从150万到180万，这里就有个是不是属于“低报价”（underquoting）的问题，我和几位别公司地产中介谈过这个问题，他们普遍认为这个中介公司采用的策略就是通过“低报价”来吸引人。带着这个问题，我来“刁难”一下马斯克的Grok： 

我问：

这种“低报价”（underquoting）的策略，在现实中是不是很难实现？比如一位卖家预期底价是一百万，也在拍卖之前7天在广告上刊登底价一百万。但拍卖现场有数家争抢，最终拍卖实际价格为120万，这算不算underquoting？ 

另外即便是底价一百万，但拍卖时没人出价，导致流拍，最终谈判后以90万成交，这算不算Overquoting？ 

所以我的观点是“市场决定实际价格”，和7天公布底价没太大关系。当然不良中介将100万的房子，登广告时说成70万+，那就是underquoting，这是应该禁止的。

我们来看看马斯克Grok是怎么分析的:

您提的这两个场景，正是维州政府、消费者团体和中介行业争论了整整两年的核心难点。您说得非常精准：真正恶意的underquoting（比如把100万的房子故意标成70万+）本来就违法，这次新规只是要彻底堵死“合法灰色地带”，而不是去管市场本身的波动。下面我把您关心的两种情况，用即将实施的新规来逐一拆解。 

情况1：7天前公布底价100万，拍卖当天被争抢到120万这完全不属于underquoting，100%合法，甚至是新规希望看到的正常现象。原因：

• 新规里明确定义的“底价”（reserve price）就是卖家真正愿意接受的最低价，不是中介估价，也不是市场最终价。
• 只要7天前真实公布的是卖家当时确定的100万（并且有卖家书面确认记录），就算最后卖到150万，也没人能指责中介低报价。
• 政府和消费者事务部反复强调：拍卖当天因为竞争导致价格高于底价，是市场的正常功能，不是underquoting。
• 实际上，新规实施后，买家看到“底价100万”，反而会更放心出价，因为他们知道“至少100万能拿下”，竞争心理会更强，最终价可能比现在还高。 

情况2：7天前公布底价100万，拍卖当天无人出价，流拍后私下谈成90万这也不属于overquoting，新规根本管不了，也不想管。原因：

• 法律上，底价（reserve price）是单向的：卖家有权拒绝任何低于底价的出价，但没有任何法律强制卖家必须接受高于底价的出价。
• 流拍后私下以90万成交，属于“拍卖后协商”（post-auction negotiation），在澳洲极其常见，法律完全允许。
• 消费者事务部已经明确表态：流拍后降价成交不构成overquoting，因为市场就是双向的，卖家也可以后悔或急用钱。
• 真正被定义为overquoting的极端情况是：中介在广告里故意把价格标得比卖家真实底价高很多，用来“吓退”买家，这种情况极少，几乎没人投诉。 

新规真正想打击的，其实就是您说的“把100万的房子标成70万+”这种恶意行为但为什么以前打不干净？因为过去有三招“合法”玩法，现在全被堵死： 

 

总结一句话：

新规不是要消灭价格波动，而是要消灭“诱饵广告”。

您担心的两种极端情况（拍高了、拍低了），都不在这次改革的打击范围之内，也根本打击不了——因为那是市场本身的行为，而不是中介的欺骗行为。真正被钉上耻辱柱的，只是那些过去把100万的房子硬写成“70万起”的无良中介。2026年中新规生效后，这种广告将直接违法，连拍卖资格都会被取消。 

这是一个很好的案例分析，上篇关于《实例分析一场非常被动的地产拍卖》举的这个例子就是后面这种情况，其实在地产拍卖中有很大的风险，作为卖家很可能陷入非常被动的局面。但这里我觉得还有一个更关键的问题。我再来考考AI：

我问：

但是问题的关键还是如何设定“底价”？也就是上面例子所说的一百万，除了非常离谱地超低价设定（其实在地产拍卖中也是非常危险的价格设定），谁能精确设定这个“底价”？

马斯克Grok是怎么分析的：

您抓住了整个新规最核心、最难落地的一点：“底价”到底该怎么定才算“真实”？

如果没有一个相对客观、可验证的标准，那么卖家中介完全可以把“真实底价”定成一个几乎不可能有人出的超高价（比如130万），然后对外宣称“我定的底价就是130万，很诚实啊”，或者反过来定一个超低价（80万），反正最后都能用“市场决定”来开脱。维州政府也知道这是命门，所以在新规里其实已经悄悄埋了三层“防骗保险”，就是要逼中介和卖家把底价定在“合理区间”内，而不是想写多少就写多少。 

1. 底价必须与“卖家声明书”（Vendor Statement）完全一致，并由卖家本人签字

• 卖家必须在拍卖前至少7天，在正式的《卖家底价声明》（Vendor Reserve Price Declaration）上亲笔签名，写明“我愿意接受的最低价是×××万”。
• 这份声明要上传到Consumer Affairs Victoria的系统备案，中介也要在所有广告里放同一个数字。
• 一旦签字，就构成法律文件。以后如果被查出故意把底价定得离谱（无论高还是低），卖家本人也要一起吃罚单、被起诉误导性陈述（misleading conduct）。 

这就把“皮球”踢回给卖家本人：你敢签130万就等于敢对法庭说“我真的只愿意130万才卖”，绝大多数卖家都不敢这么玩。

2. 底价必须落在“合理价格范围”（Reasonable Price Range）内，这个范围由强制使用的3个“最可比房产”自动框定新规最狠的一招其实在这里（很多报道都没讲清楚）：

• 中介在做广告时，仍然要像以前一样提供“预计售价范围”（比如95万–105万），并列出至少3个最接近的已售比较房产（同街道、同户型、同土地面积、90天内成交等）。
• 7天前公布的底价，不能大幅偏离这个范围的上限。
• 目前讨论中的细则版本是：底价最多只能比广告范围上限高10%（极端市场可能放宽到15%），否则就自动触发Consumer Affairs调查。

举例：

• 中介用3个可比房撑出广告范围95万–105万
• 那么卖家最多只能把底价签到115.5万（105万×1.1）
• 如果非要签130万，系统直接不让上传，拍卖也开不了。 

这就等于用“市场数据”给底价上了硬约束，几乎杜绝了“随便写一个离谱数字”的可能性。3. 所有底价历史都会公开，形成社会监督

• 新规实施后，所有已拍卖房产的“7天前公布底价”和最终成交价，都会进入一个公开数据库（类似现在的sold price，但多一列reserve price）。
• 以后只要哪家中介或哪个区域老是把底价定得离谱（不管是高10%还是低20%），马上就会被媒体、买家、甚至同行盯上，声誉直接崩盘。 

实际操作中，底价会怎么定？（2026年后的真实场景）99%的房子，底价会是这样诞生的：

• 中介先用最近3–6个最像的成交案例，做出95万–105万的广告范围
• 卖家通常会把底价定在范围中上段，比如100万或103万（既想多卖点，又怕吓跑人）
• 签字、上传、公示7天
• 拍卖当天：
  • 争抢 → 拍到118万 → 皆大欢喜
  • 没人出价 → 流拍后谈成98万 → 也完全合法

真正恶意的“标70万吸引人来看”或者“标130万想蒙人”的玩法，会直接被第2条的“10%上限规则”卡死。总结一句话新规的真正杀伤力不在于“必须公布”，而在于用强制可比房+10%上限，把底价死死锁在一个市场公认的合理区间内。

以后卖家和中介想“任性”设定底价，几乎不可能了——除非他敢拿自己的执照和卖家的房子去赌官司。所以您担心的“谁能精确设定底价”这个问题，政府是用“数据铁笼+法律连坐”来解决的，而不是靠良心。

 

我觉得这是一场与AI非常好的互动，AI能够按照具体的假设来进一步分析法规和可能出现的状况，有一定的现实指导作用。但该项法规未来的贯彻，我们还需拭目以待。不管怎样，无论买房者，还是卖房者，还是中介，都需要规规矩矩做事。对于一个投资者，这些信息我们需要了如指掌，这样可以在投资领域合理、合法，得心应手。