美国自住房变为出租房报税问题

在美国，自住房变为出租房，报税时需要注意哪些问题呢？

比如10年前买了个20万的房子。以前是自住，后来开始完全变为出租房。

其中最重要的是计算房子的Cost Basis。

首先，需要计算一下房子的Adjusted Basis，因为在居住期间Basis可能调整过。

如果自住期间做过 improvement，需要加到Basis，也就是成本中去。但一般的Repairs就不能加。

另外，如果自住房曾经部分用于Business， 包括Home Office，或者做House hacking租出过一个房间，或者做过短租，那么房子可能部分折旧过，折旧过的就需要从Basis中减去。

比如，上例的房子做过的improvement是2万，做为Home Office折旧过1万。那么Adjusted Basis就是：
Adjusted Basis = 20（成本）+2（improvement）-1（折旧）= 21万。

房子的Cost Basis是Adjusted Basis 和转为出租房时房子市场值中两者中最小的一个。

比如转为出租房时房子市值是19万，那Cost Basis就是19万；如果市值是22万，那Cost Basis就是21万。

然后，用Cost Basis减去土地的价格，就是Depreciation Basis。

另外一个我不是太确定的，就是关于贷款费用的摊分（Amortization）。关于贷款费用摊分，我写过两篇与之有关的文章：
- 说说网上报税软件和出租房报税 
- 美国出租房购房和重贷贷款费用报税探讨

简单说一下，出租房的贷款费用（非利息，包括point），无论是购房贷款还是重贷，是不可以在第一年完全减掉的，必须要每年平均摊分，比如30年的贷款的过户费用是3000，每年就可以减去： 3000/30=100。

注意，上面是针对出租房，自住房没这好事。

现在问题来了，如果自住房转为出租房，这贷款费用可不可以摊分呢？比如，10年前买的房子， 5年前做了refinance，贷款期限是30年，贷款费用是3000。 Refinance的5年后转为出租房，这3000元的费用可不可以摊分呢？

我没有找到有关的资料。但我感觉自住的前5年不可以， 但剩下的2500可以每年摊分掉100。

另外，像地产税、保险、HOA、利息等需要按照自住和出租天数的比例分摊，这个比较显然。

注：非CPA，若有理解错误，欢迎指正！

建宁  2024/3/10